【正文】 價(jià)問(wèn)題聚類分析 .............................................................................. 5 1. 數(shù)據(jù)的搜集和整理 ........................................................................................... 5 2. 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理 ............................................................................................... 6 3. 解析聚類表 ....................................................................................................... 7 3. 解析聚類分析樹(shù)狀圖 ..................................................................................... 10 （三）小結(jié)與感 想 .................................................................................................... 12 四、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析 .............................................................................. 12 （一）影響房屋需求變動(dòng)的因素 ............................................................................ 12 1. 人均可支配的提高 ......................................................................................... 12 2. 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的 增加 ..................................................................................... 12 3. 房產(chǎn)投資與投機(jī) ............................................................................................. 13 4. 部分消費(fèi)者不合理的消費(fèi)觀 ......................................................................... 13 （二）影響房屋供給的因素 .................................................................................... 13 1. 土地取得成本 ................................................................................................. 13 2. 開(kāi)發(fā)和管理成本 ............................................................................................. 14 五、 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的治理措施 .................................................................................. 14 （一）我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn) .................................................................................... 14 IV 1. 住房絕對(duì)價(jià)格偏高 ......................................................................................... 14 2. 房地產(chǎn)價(jià)格倒掛 ............................................................................................. 14 3. 投資投機(jī)性購(gòu)房比例升高 ............................................................................. 14 4. 房?jī)r(jià)上漲具有時(shí)段性和區(qū)域性特點(diǎn) ............................................................. 15 （二 ）治理措施 ........................................................................................................ 15 1. 增加住房有效供給 ......................................................................................... 15 2. 抑制不合理住房需求 ..................................................................................... 15 3. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理 ......................................................................................... 15 參考文獻(xiàn) ...................................................................................................................... 16 致 謝 .......................................................................................................................... 18 1 一、 引 言 （一）房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的提出 居住是國(guó)民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，也是社會(huì)發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來(lái)都受到國(guó)家重視。二是 20xx 年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料較為完整并且易于獲取，可操作性強(qiáng)。論文中涉及到的分析數(shù)據(jù)，一部分來(lái)自歷年的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，還有一些來(lái)自報(bào)刊、雜志上的報(bào)導(dǎo)性數(shù)據(jù)。生物學(xué)方面，聚類分析被用來(lái)動(dòng)植物分類和對(duì)基因進(jìn)行分類，獲取對(duì)種群固有結(jié)構(gòu)的認(rèn)識(shí)。不管實(shí)際數(shù)據(jù)中是否真正存在不同的類別，利用聚類分析都能得到分成若干類別的解。主流的觀點(diǎn)則是認(rèn)為中國(guó)的房 價(jià)不合理，存在著巨大泡沫。因此，本文在指標(biāo)選擇上將其作為考察的變量，力求反映各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用。房?jī)r(jià)收入比從數(shù)值來(lái)看即是一套房子價(jià)格同家庭年收入的比值，比如一套售價(jià)為 50 萬(wàn)元的房子對(duì)于一個(gè)年收入 10萬(wàn)元的家庭，其比值便為 5： 1。對(duì)表 21 進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到表 22 表 22 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化 序號(hào) 城市 Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 1 上海 2 北京 3 廣州 4 深圳 5 天津 6 蘇州 7 重慶 8 成都 9 武漢 10 杭州 11 無(wú)錫 12 南京 13 青島 7 14 大連 15 沈陽(yáng) 16 長(zhǎng)沙 17 寧波 18 佛山 19 鄭州 20 唐山 21 煙臺(tái) 22 東莞 23 濟(jì)南 24 泉州 25 哈爾濱 26 南通 27 長(zhǎng)春 28 西安 29 石家莊 30 福州 31 合肥 32 徐州 33 灘坊 34 常州 35 大慶 注： Z1 表示 GDP 總量的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z2 表示居民人均可支配收入的標(biāo)準(zhǔn)化值；Z3 表示房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z4 表示人均 GDP 的標(biāo)準(zhǔn)化值； Z5 表示每平方米商品房房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)化值。 （ 4）首次出現(xiàn)階群集，指新類首次出現(xiàn)的步驟。 大慶是個(gè)特殊的城市，大慶的 GDP 和人均 GDP 都很高但它的房?jī)r(jià)卻很低，大慶的房?jī)r(jià)合理嗎 ?答案是合理的。這也提示我在看待問(wèn)題時(shí)，僅憑理性的