國外房地產市場發(fā)展回顧(1)(完整版)
【正文】 1995年 1981年 1996年 1982年 1997年 1983年 日本地價變化圖050010001500202125001969年 1971年 1973年 1975年 1977年 1979年 1981年 1983年 1985年 1987年 1989年 1991年 1993年 1995年 1997年年份總價格系列1二、日本房地產發(fā)展的經驗教訓與借鑒 ? ? 日本房地產發(fā)展當中一個很大 09特色就是“住宅產業(yè)化”。 1978年人均居住面積達到13平方米。從 l960年起，日本開始大規(guī)模建設住宅，每年建房投資占每年全國基建投資額的 24％以上，占國民生產總值的 7％強，高出法、美、英等國。特別是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成著當時全國的一 個嚴重的社會問題。 ? 特別是在房地產領域，它所走過的很多道路對于我們都是很有啟發(fā)。全 國約 1 650萬戶卻只有 1 230萬套住房，每戶平均0． 74套。到 1973年，全國 2 970萬戶擁有 3 110萬套住房，每戶平均 1． 05套，空置率為 5． 5％，到 1975年，基本實現了“一人一間住房目標”。 ? 這也是日本房地產發(fā)展中“最黑暗”的一個時期。 ? 住宅的工業(yè)化生產降低了成本，提高住房建造的效率，有效地解決了城市居民的住房問題，改善了條件。日本政府長期金融管制較松。而在1960年，只有 9 ％的人口住在公房里。 三、新加坡房地產市場發(fā)展經驗 ? ? 從 l984年開始新加坡政府把公積金賬戶分為普通賬戶 (ordinary account)、醫(yī)療賬戶 (medisave account)和特別賬戶 (special account)三個戶頭。 ? 后來隨著經濟的發(fā)展，政府貸款的數目就更大了。 三、新加坡房地產市場發(fā)展經驗 ? 2. “居者有其屋”計劃 ? 新加坡政府特地制定了針對月收入在 2021新元以下的家庭的住房補貼制度，低價把租賃房售給原住戶，最多可折價 30％。而且國家對土地的壟斷可以加強對房地產市場的控制，通過向市場供應土地量的調整避免市場過冷或過熱。 最后是公積金的利率水平，我國目前沒有統(tǒng)一的公積金利率執(zhí)行標準，大多數地區(qū)是按照活期利率進行計算。 ? 新加坡的稅法中明確規(guī)定了空置的土地按其價值的 5％繳納不動產稅，在很大程度上避免了土地的閑置。 四、新加坡經驗對中國房地產發(fā)展的啟示 ? 3. 房地產稅收制度 ? 在新加坡，產業(yè)稅 (房地產稅 )與所得稅、車輛稅、關稅、國產稅、賭博稅一起組成新加坡政府的 6大稅收。新加坡在 1984經濟衰退時政府組織大量建房，就成功地減緩了經濟下降的速度。也可向低收入家庭出售面積較小、裝修簡單的四居室房屋，并可優(yōu)惠 15－ 18％。新加坡政府把實現“居者有其屋”計劃擺在整個國民經濟和社會發(fā)展的重要位置。 ? 根據中央公積金管理條例 (CPF Act)的規(guī)定，公積金的利率按照一年期的定期存款利率支付，每年最低保證 2． 5％的年息，另外在醫(yī)療和特別賬戶的資金還可獲得 1． 5％的額外利患。 ? l991年，聯(lián)合國向新加坡政府所屬的住宅發(fā)展局 (Housing
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