【正文】 西部，東部均為城市建設(shè)開發(fā)用地。 （ 2） 高層 戶型為 二 室 二 廳一衛(wèi)，單戶建筑面積為 ； 項(xiàng)目規(guī)劃總占地 205 畝。建設(shè)該項(xiàng)目也是實(shí)施渭南中心城市?西進(jìn)北擴(kuò)?戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分。 項(xiàng)目所在地通信事業(yè)十分發(fā)達(dá)，目前固定電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 50 萬門以上，移動(dòng)電話容量達(dá) 20 萬部以上，寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施配備齊全。抉建地址處在二級(jí)階地， 10 地層上部為中更新世沖積黃土、亞粘土、砂礫石夾 12層古土壤層，下部為亞粘土和卵石層，基座為三門系細(xì)砂到亞粘土。 項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)氣候?yàn)榕瘻貛О霛駶櫞箨懠撅L(fēng)氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。 隨著項(xiàng)目的建設(shè)，將配套建設(shè)道路、電力、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，使群眾的居住環(huán)境大為改善。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。渭南市政府對(duì)該項(xiàng)目大力支持，召開專題會(huì)議研究解決建設(shè)中存在的突出問題。 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 25 萬平方米 ，其中 包括 商業(yè) 住宅，公共建筑。這樣一個(gè)方面改 善目前‘‘城中村’’居民的居住條件，另外一方面加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市中心區(qū)土地使用效率，渭南市奧林體育產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展有限責(zé)任公司提出了該項(xiàng)目的建設(shè)意向，項(xiàng)目提出后，公司進(jìn)行了大量的調(diào)查研究，研究結(jié)論認(rèn)為，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高城市品味、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施步伐、改善城中村群眾生活，擴(kuò)大城市就業(yè)以及解決渭南市建設(shè)土地不足問題有重要的意義。 項(xiàng)目區(qū)位置 該項(xiàng)目擬建地址 位于 樂天大街 以北， 市體育中心 以西 。及 配套建設(shè)道路、供水、供電、綠化、采暖、消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、通訊等公用設(shè)施。該項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)越，社會(huì)效益顯著。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13652 元，增長 %。也促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)渭南氣象站 1953年 2020年資料，多年平均氣溫 ℃，最高 42℃，最低 ℃，多年平均降水量 ，最大年降水量 ，最小年降水量301mm；多年平均蒸發(fā)量 ，最降水量的 ，年內(nèi)降雨量主要集中在 9 月份。 該區(qū)屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震帶的西南部分，查《陜西省地震烈度區(qū)劃圖》為 8176。通信設(shè)備和能力完全可滿足 項(xiàng)目需要，并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與運(yùn)行具有極大的促進(jìn)作用。由于項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)改善被拆遷群眾生活有積極的促進(jìn)作用，項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，就得到拆遷區(qū)群眾的廣泛支持和擁護(hù)，把該項(xiàng)目建設(shè)看做政府為民辦的實(shí)事、大事之一，為項(xiàng)目建設(shè)提供力所能及的支持和幫助。 建筑面積 25萬平米。 整個(gè)場(chǎng)地分區(qū)明確，既有機(jī)結(jié)合（道路連接），又相互獨(dú)立（設(shè)置綠化屏障），形成一個(gè)有機(jī)整體。道路骨架與空間模式一致，內(nèi)部輔以形式較自由的步行系統(tǒng)。 綠化主要包括臨街的綠化帶，小區(qū)內(nèi)道路綠化帶、行道樹以及草坪、花壇等，綠化面積為 53200 平方米，綠化率達(dá)到 %。 （ 1）用電負(fù)荷指標(biāo)按照下列原則確定： 多層住戶： 4KW/戶 道路及廣場(chǎng)： （ 2）負(fù)荷計(jì)算 多層住宅： 2216 戶 *4KW/戶 =8864KW 18 道路廣場(chǎng)： 37000m2*小計(jì)： 9030KW 裝機(jī)容量： 9100KW KX= 計(jì)算負(fù)荷： 3185KW 視在功率： 3200KVA 選用變壓器： 1250KVA 變壓器 3 臺(tái)。 19 、通訊系統(tǒng) 電視、通訊系統(tǒng)線路由樂天大街分支接入，形成項(xiàng)目內(nèi)部 有線和閉路電視系統(tǒng)，由電訊部門形成內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)及電話通訊系統(tǒng)。 21 根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè) 計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。 門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面積約占建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)面積的 30%，其能耗約卻占建筑總能耗的 2/3，其中傳熱損失為 1/3，所以門窗是外維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)。 引入生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，減少非可循環(huán)利用能源的消耗。本報(bào)告就節(jié)約用水提出以下措施建議： 積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高 大家的節(jié)水意識(shí)。施工期間機(jī)械車輛的沖洗廢水、機(jī)修廢水、混凝土拌廢水及開挖中的土壤滲水在排放過程中會(huì)影響施工區(qū)周圍的水環(huán)境。 環(huán)境管理措施 設(shè)置專門的環(huán)境管理機(jī)構(gòu)其職責(zé)為貫徹國家及有關(guān)部門的環(huán)保方針、政策、法規(guī)、條例，落實(shí)污染防治規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營中各項(xiàng)環(huán)保措施執(zhí) 行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 該項(xiàng)目的建成，使得拆遷戶及該當(dāng)?shù)刈》坷щy戶居民的生活環(huán)境得到明顯改善，對(duì)該地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生明顯的積極影響，工程的實(shí)施制約因素較小。消防管道閥門均為常開，均采用有明顯啟閉標(biāo)志的喋閥。 在小區(qū)和組團(tuán)的入 口處設(shè)置明顯標(biāo)志，同時(shí)在小區(qū)主要出入口、主要道路口安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使住宅小區(qū)具有較強(qiáng)的領(lǐng)域性和歸屬性。 項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理部，聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、資歷的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理向 公司負(fù)責(zé)。 質(zhì)量控制：復(fù)核工程定位測(cè)量放線成果，編制質(zhì)量保證措施和成品保護(hù)措施，設(shè)置質(zhì)量控制停檢點(diǎn)并在施工過程中及時(shí)檢查驗(yàn)收，做好原材料的試驗(yàn)試配。本工程由于技術(shù)復(fù)雜，管理難度大，應(yīng)本著真實(shí)、準(zhǔn)確、與工程進(jìn)度同步的原則，并嚴(yán)格按照歸檔的要求進(jìn)行歸 檔，做到字跡工整、清潔，技術(shù)檔案表格內(nèi)容全面、格式統(tǒng)一、利于裝訂。 勞動(dòng)培訓(xùn)管理 由于本項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，必須對(duì)所有工作人員進(jìn)行上崗前的專門培訓(xùn)，公司要制定培訓(xùn)工作計(jì)劃，分期分批實(shí)施培訓(xùn)工作，對(duì)培訓(xùn)后的人員要進(jìn)行考試，考試合格后，方可上崗工作。 本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍包括設(shè)計(jì)、施工、施工監(jiān)理、設(shè)備供貨、分化施工及景觀工程等項(xiàng)。 通過資格審查的投標(biāo)人少于 3個(gè)時(shí)應(yīng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求。本工程要求資質(zhì)為一級(jí)以上，公開選擇招標(biāo)人。 配套建設(shè)道路、給排水、供電、綠化、網(wǎng)絡(luò)通訊、消防等工程； 項(xiàng)目前期的各種工程費(fèi)用； 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 40 建設(shè)期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算）。 四、建設(shè)期利息 項(xiàng)目擬貸款 2億元，貸款利息按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算，建設(shè)期利息為 萬元。而且 這些城中村居民大多是失地居民，收入水平低，他們非?？释ㄟ^舊村改造住樓房，改善居住條件。但就目前情況看，市區(qū)現(xiàn)有成套樓房入住率較低，建成區(qū)內(nèi)還有一大部分是簡陋的平房。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市地稅收入的 30%左右。 有利于解決?三農(nóng)?問題，是一項(xiàng)?德政工程?。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到當(dāng)?shù)厝嗣竦拇罅χС?，得到城市中不同利益群體的認(rèn)可和 肯定，不會(huì)產(chǎn)生較大社會(huì)問題和不安定因素。因此，項(xiàng)目建設(shè)與城市現(xiàn)狀將互相促進(jìn)。 （直接收益） 項(xiàng)目區(qū)用地計(jì)劃 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地 畝。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，穆屯村所處位置為城市?西進(jìn)北擴(kuò)?的中心位置，東北與將要建設(shè)的渭南市行政中心相望，東側(cè)與渭南市體育中心為鄰，東南側(cè)為陜西東部首家三級(jí)甲等醫(yī)院渭南市中心醫(yī)院，西部、南部為渭南市規(guī) 51 劃的商業(yè)商貿(mào)和居住中心，地理位置十分優(yōu)越。 （ 3）增值價(jià)值計(jì)算 根據(jù)上述估算，項(xiàng)目建成后，將回收城市建設(shè)用地 ，通過招、拍、掛的形式出讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，將創(chuàng)造土地增值效益 。項(xiàng)目還本付息金額為 。 建設(shè)資金的按時(shí)足額到位是本項(xiàng)目如期建設(shè)的前提，因此，除資金籌措方案中提及的籌資措施外，還要有備用的籌資渠道，特別是前期工程費(fèi)用和項(xiàng) 目開辦費(fèi)要有保障，鑒于該工程對(duì)渭南市城市建設(shè)的重要性，渭南市政府要出臺(tái)推進(jìn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，幫助建設(shè)單位籌措資金，以利于項(xiàng)目建設(shè)。制定切實(shí)可行的拆遷工作方案，廣泛征求項(xiàng)目涉及的群眾意見，確保拆遷工作順利實(shí)施，為工程的設(shè)施創(chuàng)造條件，減少在工程施工中的外部干擾。 53 根據(jù)土地出讓收益分析，本項(xiàng)目建成后，可從土地拍賣出讓中獲取收益 ，這不僅為償還銀行貸款奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也為穆屯村?城中村?改造項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保證，達(dá)到了建設(shè)城市、滾動(dòng)發(fā)展的目的。 （間接收益） 根據(jù)渭南市國民經(jīng)濟(jì)?十一 五?發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃以及回收建設(shè)用地使用計(jì)劃，改造完成后將在項(xiàng)目區(qū)形成以商貿(mào)為主的服務(wù)業(yè)、商業(yè)聚集區(qū)。 第四，渭南市是新興的工業(yè)、商業(yè)和宜居城市，是我國重點(diǎn)建設(shè)的?天水 —— 關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)?和?晉陜?cè)S河金三角經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)?的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。 2）工商預(yù)留用地 ，作為集體發(fā)展建設(shè)用地。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，要堅(jiān)持錯(cuò)位發(fā)展、快速發(fā)展的思路，把渭南城區(qū)打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會(huì)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的延伸地。對(duì)于本項(xiàng)目的實(shí)施，渭南市委、政府高度重視，市發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局等有關(guān)部門和渭南高新區(qū)黨委、管委會(huì)以及其相關(guān)單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項(xiàng) 48 目的前期調(diào)研、規(guī)劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環(huán)境支持。由于我國長期實(shí)行城鄉(xiāng)分割體制，形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，把城鄉(xiāng)嚴(yán)重 對(duì)立分割開來，各種資源向城市傾斜，使得?三農(nóng)?問題日益突出。同時(shí)，實(shí)施城中村改造，還可以直接增加住房有效供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價(jià)格。城中村的存在，不僅使道路、供水、供電、供熱、綠化亮化凈化等公共設(shè)施配套增加了難度和成本，而且使城市功能得不到充分發(fā)揮，不利于提升城市品位，城市面貌難以有大的改觀。不下大力氣解決好城中村居民的住房問題，人民群眾的小康生活就難以真正實(shí)現(xiàn)。 制定招商引資的優(yōu)惠政策，改善本項(xiàng)目投資的軟環(huán)境，促進(jìn)本項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的投資吸引力。 （ 1）征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置用地價(jià)格： 萬元 /畝；搬遷費(fèi)： 3000 元 /戶；過渡費(fèi)：500元 /月 建設(shè)項(xiàng)目全部采用分開招標(biāo)的方式，因此，在招標(biāo)過程中，為保證項(xiàng)目的公開、公平，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資格有如下要求。 （ 1）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo) 勘 察設(shè)計(jì)招標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目的前期性基礎(chǔ)工作。 開標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)代理單位主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。 36 本項(xiàng)目的標(biāo)段設(shè)計(jì) 及施工組織由業(yè)主及代理機(jī)構(gòu)綜合確定。 科學(xué)地安排施工順序，要做到先地下后地上，先三通一平后施工； 先進(jìn)可行，通過努力是可以完成的，調(diào)動(dòng)參加施工人員的積極性和主動(dòng)性； 符合國家政策、法律和法規(guī)； 結(jié)合項(xiàng)目部的施工能力 、切合實(shí)際，優(yōu)化的安排施工進(jìn)度； 滿足企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目要求的施工進(jìn)度目標(biāo)； 保證施工過程中施工的均衡性和連續(xù)性； 有利節(jié)約施工成本，保證施工質(zhì)量和施工安全； 35 應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，以求科學(xué)化，能在不增加資源條件下，盡量縮短工期。確定公司總經(jīng)理為安全小組組長，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期安全工作，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。 成本控制；熟悉設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)要求，分析合同價(jià)構(gòu)成因素，明確工程費(fèi)用最易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點(diǎn)。 技術(shù)管理由工程管理部負(fù)責(zé)； 管理部門根據(jù)項(xiàng)目的合同目標(biāo)，明確技術(shù)工作內(nèi)容，進(jìn)行分類歸并及組合，并根據(jù)工程項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、工期、工程復(fù)雜程度來決定管理的深度和管理跨度； 按照工程項(xiàng)目的實(shí)際情況和技術(shù)工作的客觀規(guī)律制定工作流 32 程，規(guī)范化地開展技術(shù)工作。 注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。 各建筑物周圍預(yù)留不低于 4m寬環(huán)形消防通道。 室內(nèi)消防系統(tǒng)采用與生活用水系統(tǒng)合并使用的