【正文】 項(xiàng)目的建設(shè)具有重要意義。根據(jù)陜西省政府?努力把渭南建設(shè)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、新型工業(yè)大市和人文山水旅游名市?的總體要求。 因此，項(xiàng)目的互適性較好。 不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度以及參與程度 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn) 渭南市的?城中村?改造，起到示范和帶動(dòng)作用，解決了群眾的住房問題、優(yōu)化了城市土地資源、改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)城區(qū)環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護(hù)具有重要作用，對(duì)于城區(qū)居民周邊的衛(wèi)生條件改觀將產(chǎn)生積極影響。近年來，國(guó)家加大了對(duì)土地資源的控制，促使城市發(fā)展走集約化道路。 44 第十二章 效益及還 款能力分析 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 有利于改善群眾居住條件，是一項(xiàng)?民心工程?。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由市級(jí)以上的專家?guī)斐槿?，具有副高（?級(jí)工程師）級(jí)以上職稱，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究和了解，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，自中標(biāo)通知書發(fā)出 30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件、招標(biāo)人和中標(biāo)人簽定書面合同，同時(shí)，中標(biāo)人要向業(yè)主開具履約保證函。 第二階段（建設(shè)階段）： 18個(gè)月，完成全部土建工程、輔助及公用工程。做好索賠條件的記錄并防止違約被反索賠。公司的組織機(jī)構(gòu)為董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、計(jì)財(cái)部、工程管理部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、宣傳策劃部等部門組成，行使各自的職權(quán)，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。檢驗(yàn)消火栓設(shè)于頂層屋面，室內(nèi)消防管道成環(huán) ，設(shè) 2條進(jìn)水管與室外環(huán)狀網(wǎng)相連接。 大氣污染控制 對(duì)施工場(chǎng)地及道路應(yīng)定時(shí)灑水、清掃，保持濕潤(rùn)和干凈，運(yùn)渣土車輛應(yīng)加扣篷布，防止遺灑，定期檢修施工機(jī)械及運(yùn)輸 車輛尾氣排放裝置，確保達(dá)標(biāo)排放。各用電設(shè)置帶自動(dòng)調(diào)節(jié)裝置和電容器補(bǔ)償屏，變壓器選用節(jié)能型，照明光源盡量選用節(jié)能的氣體放電燈和電子鎮(zhèn)流器，室外路燈照明采用集中控制管理，分組進(jìn)行開關(guān)控制。根據(jù)實(shí)際情況選用。建筑物周圍預(yù)留消防通道。在植物配置上考慮到春夏秋冬、雨雪陰晴的改變，創(chuàng)造空間的意境和情趣，同時(shí)注意運(yùn)用地域性植物、植物種群的搭配，以及植物的季相變化等，營(yíng)造出具有不同景觀特征的風(fēng)景和植物群落。 （ 2）總圖布置 15 整 個(gè)場(chǎng)區(qū)呈一不規(guī)則矩形，位于樂天大街以北、渭清路綠化帶以西。加快中心城市建設(shè)是市委、市政府確定的五項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。南深北淺，長(zhǎng)箕狀拗陷。 ，提高群眾生活質(zhì)量的需要 是加快城市可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)城市化和現(xiàn)代化 的需要 該項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)穆屯村城中村進(jìn)行改造，在滿足人們生活必須的住房建設(shè)的同時(shí)，建設(shè)大量的綠化，滿足人們休閑和健身需要。 項(xiàng)目建設(shè)周 期 本項(xiàng)目建設(shè)期限為 4年， 20202020年。公司注冊(cè)地址：渭南市朝陽大街中銀大廈 16 樓。 項(xiàng)目總投資估算及資金來源 項(xiàng)目估算總投資 5億 元。 渭南市委、市政府新近出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決定》中，明確將渭南中心城市的發(fā)展定位為國(guó)際山水文化旅游城市；關(guān)中東部新興工業(yè)城市；秦晉豫黃河金三角商貿(mào)物流澡心城市；關(guān)中最適宜人居的綠色生態(tài)文明城市。海拔在 338405 米之間，地勢(shì)較為平坦，由南向北傾斜，坡度 ‰之間，平均坡降 3‰，土壤承載力為1222T/m2，屬Ⅰ Ⅲ級(jí)非自重濕 陷性黃土和Ⅲ級(jí)自重濕陷性黃土。樂天大街的天然氣管道已敷設(shè)，可滿足項(xiàng)目需要。 建筑規(guī)劃布局著重考慮功能分區(qū)明確、交通組織便捷、空間通透變化，層次豐富、建筑造型實(shí)用新穎的原則。 道路包括小區(qū)內(nèi)道路，綠地中及宅前步行道路寬度為 23 米，環(huán)狀車型路幅寬度不小于 4 米；根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》新建建筑停車位控制指標(biāo)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)停車位 1460個(gè)（含地下停車位）。 考慮公共建筑及商業(yè)用房建設(shè)需要，變電站設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留增容空間。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 25 施工車輛在行駛過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，同時(shí)土石方開挖及運(yùn)輸過程也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，污染空氣，施工過程中大量機(jī)械設(shè)備、車輛排放的尾氣會(huì)造成施工區(qū)空氣質(zhì)量下降。 室內(nèi)消防系統(tǒng)采用與生活用水系統(tǒng)合并使用的消防給水系統(tǒng)。 注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。 成本控制；熟悉設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)要求，分析合同價(jià)構(gòu)成因素，明確工程費(fèi)用最易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點(diǎn)。 科學(xué)地安排施工順序，要做到先地下后地上，先三通一平后施工； 先進(jìn)可行，通過努力是可以完成的，調(diào)動(dòng)參加施工人員的積極性和主動(dòng)性； 符合國(guó)家政策、法律和法規(guī)； 結(jié)合項(xiàng)目部的施工能力 、切合實(shí)際，優(yōu)化的安排施工進(jìn)度； 滿足企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目要求的施工進(jìn)度目標(biāo)； 保證施工過程中施工的均衡性和連續(xù)性； 有利節(jié)約施工成本，保證施工質(zhì)量和施工安全； 35 應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)編制施工進(jìn)度計(jì)劃，以求科學(xué)化，能在不增加資源條件下，盡量縮短工期。 開標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)代理單位主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。 建設(shè)項(xiàng)目全部采用分開招標(biāo)的方式，因此，在招標(biāo)過程中，為保證項(xiàng)目的公開、公平，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資格有如下要求。 制定招商引資的優(yōu)惠政策，改善本項(xiàng)目投資的軟環(huán)境，促進(jìn)本項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的投資吸引力。城中村的存在，不僅使道路、供水、供電、供熱、綠化亮化凈化等公共設(shè)施配套增加了難度和成本，而且使城市功能得不到充分發(fā)揮，不利于提升城市品位，城市面貌難以有大的改觀。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行城鄉(xiāng)分割體制，形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，把城鄉(xiāng)嚴(yán)重 對(duì)立分割開來，各種資源向城市傾斜，使得?三農(nóng)?問題日益突出。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，要堅(jiān)持錯(cuò)位發(fā)展、快速發(fā)展的思路，把渭南城區(qū)打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會(huì)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的延伸地。 第四，渭南市是新興的工業(yè)、商業(yè)和宜居城市，是我國(guó)重點(diǎn)建設(shè)的?天水 —— 關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)?和?晉陜?cè)S河金三角經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)?的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。 53 根據(jù)土地出讓收益分析，本項(xiàng)目建成后，可從土地拍賣出讓中獲取收益 ，這不僅為償還銀行貸款奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也為穆屯村?城中村?改造項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保證，達(dá)到了建設(shè)城市、滾動(dòng)發(fā)展的目的。 建設(shè)資金的按時(shí)足額到位是本項(xiàng)目如期建設(shè)的前提，因此，除資金籌措方案中提及的籌資措施外，還要有備用的籌資渠道，特別是前期工程費(fèi)用和項(xiàng) 目開辦費(fèi)要有保障，鑒于該工程對(duì)渭南市城市建設(shè)的重要性，渭南市政府要出臺(tái)推進(jìn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，幫助建設(shè)單位籌措資金，以利于項(xiàng)目建設(shè)。 （ 3）增值價(jià)值計(jì)算 根據(jù)上述估算，項(xiàng)目建成后，將回收城市建設(shè)用地 ，通過招、拍、掛的形式出讓，用于房地產(chǎn)開發(fā)，將創(chuàng)造土地增值效益 。 （直接收益） 項(xiàng)目區(qū)用地計(jì)劃 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地 畝。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到當(dāng)?shù)厝嗣竦拇罅χС?，得到城市中不同利益群體的認(rèn)可和 肯定，不會(huì)產(chǎn)生較大社會(huì)問題和不安定因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市地稅收入的 30%左右。而且 這些城中村居民大多是失地居民，收入水平低，他們非常渴望通過舊村改造住樓房，改善居住條件。 配套建設(shè)道路、給排水、供電、綠化、網(wǎng)絡(luò)通訊、消防等工程； 項(xiàng)目前期的各種工程費(fèi)用； 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 40 建設(shè)期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算）。 對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求。 本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍包括設(shè)計(jì)、施工、施工監(jiān)理、設(shè)備供貨、分化施工及景觀工程等項(xiàng)。本工程由于技術(shù)復(fù)雜，管理難度大，應(yīng)本著真實(shí)、準(zhǔn)確、與工程進(jìn)度同步的原則，并嚴(yán)格按照歸檔的要求進(jìn)行歸 檔，做到字跡工整、清潔，技術(shù)檔案表格內(nèi)容全面、格式統(tǒng)一、利于裝訂。 項(xiàng)目建設(shè)期，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理部，聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、資歷的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理向 公司負(fù)責(zé)。消防管道閥門均為常開，均采用有明顯啟閉標(biāo)志的喋閥。 環(huán)境管理措施 設(shè)置專門的環(huán)境管理機(jī)構(gòu)其職責(zé)為貫徹國(guó)家及有關(guān)部門的環(huán)保方針、政策、法規(guī)、條例，落實(shí)污染防治規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中各項(xiàng)環(huán)保措施執(zhí) 行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。本報(bào)告就節(jié)約用水提出以下措施建議： 積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高 大家的節(jié)水意識(shí)。 門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面積約占建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)面積的 30%，其能耗約卻占建筑總能耗的 2/3，其中傳熱損失為 1/3，所以門窗是外維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)。 19 、通訊系統(tǒng) 電視、通訊系統(tǒng)線路由樂天大街分支接入，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)部 有線和閉路電視系統(tǒng)，由電訊部門形成內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)及電話通訊系統(tǒng)。 綠化主要包括臨街的綠化帶，小區(qū)內(nèi)道路綠化帶、行道樹以及草坪、花壇等，綠化面積為 53200 平方米，綠化率達(dá)到 %。 整個(gè)場(chǎng)地分區(qū)明確，既有機(jī)結(jié)合（道路連接），又相互獨(dú)立（設(shè)置綠化屏障），形成一個(gè)有機(jī)整體。由于項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)改善被拆遷群眾生活有積極的促進(jìn)作用，項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，就得到拆遷區(qū)群眾的廣泛支持和擁護(hù)，把該項(xiàng)目建設(shè)看做政府為民辦的實(shí)事、大事之一，為項(xiàng)目建設(shè)提供力所能及的支持和幫助。 該區(qū)屬鄂爾多斯塊體南緣渭河新生代斷陷盆地，為汾渭地震帶的西南部分，查《陜西省地震烈度區(qū)劃圖》為 8176。也促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。該項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)越，社會(huì)效益顯著。 項(xiàng)目區(qū)位置 該項(xiàng)目擬建地址 位于 樂天大街 以北， 市體育中心 以西 。 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 25 萬平方米 ，其中 包括 商業(yè) 住宅，公共建筑。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)氣候?yàn)榕瘻貛О霛駶?rùn)大陸季風(fēng)氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。 項(xiàng)目所在地通信事業(yè)十分發(fā)達(dá)，目前固定電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 50 萬門以上，移動(dòng)電話容量達(dá) 20 萬部以上，寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施配備齊全。 （ 2） 高層 戶型為 二 室 二 廳一衛(wèi)，單戶建筑面積為 ； 項(xiàng)目規(guī)劃總占地 205 畝。道路系統(tǒng)的布 置原則為保證不同的交通流向互不干擾，提高內(nèi)部交通實(shí)效、安全。 本項(xiàng)目屬于二級(jí)負(fù)荷，采用雙回路 10KV電源供電，由良田 110KV變電站供應(yīng)，本項(xiàng)目住宅樓建筑均為多層建筑，總套數(shù)為 2216套，共電線路由樂天大街供電公網(wǎng)接入，供電按二級(jí)負(fù)荷考慮。 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。防止空氣對(duì)流傳熱，加設(shè)密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。 施工期間，施工人員排放的生活污水會(huì)污染周圍水環(huán)境。 污水處理措施 小區(qū)內(nèi)污水由污水管道收集后，直接排入城市污水管網(wǎng)，至污水處理廠處理。在住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮居民的有效防范行為，通過控制小區(qū)入口、明確劃分空間領(lǐng)域等措施來提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。同時(shí)，在技術(shù)上、組織上采取各種有效方法和措施，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，加快施工進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，保證施工安全，節(jié)約原材料及勞力，以更好地完成施工任 務(wù)。 定期對(duì)全體人員進(jìn)行安全教育和培訓(xùn)，使全體建設(shè)人員達(dá)到國(guó)家安全生產(chǎn)要求。購(gòu)買標(biāo)書時(shí)應(yīng)繳納一定金額的投標(biāo)保證 金，如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中有違規(guī)行業(yè)，要罰沒其投標(biāo)保證金。 38 （ 3）施工企業(yè)靠墊招標(biāo) 依據(jù)工程的需要，選擇有資質(zhì)的施工企業(yè)。 三、基本預(yù)備費(fèi) 按第一、二部分工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取，基本預(yù)備費(fèi)為 43 萬元。近幾年，渭南市 城市發(fā)展取得了重大進(jìn)展。實(shí)施城中村改造，將使群眾享受到改革發(fā) 展的成果，不僅會(huì)大大改善困難群眾的居住條件，還能推動(dòng)社