【正文】 差不齊，沒有對應(yīng)星級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，造成星級定位不準(zhǔn)確。這兩個客房供應(yīng)量的高峰也反映出北京酒店業(yè)的發(fā)展曲線。 圖 ： 19842020年北京星級酒店客房數(shù)統(tǒng)計 1 . 31 . 7 2 . 12 . 4 2 . 83 . 54 4 . 45 . 2 5 . 2 5 . 45 . 9 6 . 16 . 8 7 7 . 28 . 49 . 31 0 . 31 0 . 90246810121984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2020 2020客房量 資料來源：根據(jù)北 京旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 隨著 08奧運的臨近，北京市的星級酒店建設(shè)工作一直在持續(xù)，其中星級酒店從 2020 年開始，年均增加數(shù)超過 100 家；到2020年年底北京市星級酒店達到 614家； 表 ： 近年來北京旅游飯店供應(yīng)量統(tǒng)計表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 北京旅游飯店數(shù) 456 家 554 家 622 家 659 家 客房間數(shù)（萬間） 新增旅游飯店數(shù) 98家 68家 37家 新增客房間數(shù)（萬間） 1 新增飯店平均規(guī)模（間 /家） 92 147 162 其中星級飯店間數(shù) 407家 506家 572家 614家 星級飯店數(shù)全國排名 第三位 第四位 第四位 未統(tǒng)計 資料來源：北京旅游統(tǒng)計年鑒 ? 在優(yōu)質(zhì)酒店方面，目前北京共有 89 家 5 星級酒店（含預(yù) 5 星），提供酒店房間約 35,596 間（套）。 ? 價格體系較混亂，沒有形成明確的高、中、低檔的價格差距。 ? 北京高檔酒店物業(yè)主要集中在以下地區(qū)： o 燕莎地區(qū) o 建國門 CBD地區(qū) o 王府井地區(qū) o 北三環(huán)地區(qū) (1) 燕莎地區(qū) ? 燕莎地區(qū)最早的酒店是建于 1984年的長城飯店，由于毗鄰使館區(qū)，所以也是北京酒店業(yè)發(fā)展較早的一個地區(qū)。其中，五星級酒店 6 個，總客房數(shù)為 3,251間，五星級酒店在區(qū)域高檔酒店市場中占據(jù)較大比例。后在此基礎(chǔ)上，依托于王府井旺盛的商務(wù)和 旅游資源，區(qū)域酒店市場得以進一步發(fā)展。預(yù)計中關(guān)村商務(wù)區(qū)迅速的發(fā)展將帶來區(qū)域商務(wù)需求的不斷增加。 供給面分析小結(jié)： ? 到目前為止，北京市共有優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級） 89家，共向市場提供 35,596套客房； ? 到 2020 年初，北京市將預(yù)計有 24 到 35 家優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星級）投入使用， 將向市場提供約 10,00013,000套增量客房； ? 2020 年至 2020 年期間，考慮到奧運召開和酒店建設(shè)周期，我們預(yù)計 0 0 10年均無新的優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)落成并投入使用； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場供給如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測）： 表 : 2020至 2020年北京優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間數(shù) 35596 38442 41598 44958 44958 44958 44958 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀(jì) 7 需求面分析 影響需求的因素 ? 對酒店物業(yè)的需求是由旅行推動的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不斷增加，才導(dǎo)致了對酒店物業(yè)的需求增加。 ? 會議、展覽市場方面，基于北京的國際交流中心、文化中心和信息中 心這樣的地位，使各類大型會議，國際會議甚至超大型的會議、展覽、活動，在北京數(shù)量越來越多，規(guī)模越來越大，這樣也同樣形成了對飯店市場的一個重大的影響，各類經(jīng)濟論壇、高級會議、大型產(chǎn)品展示會等均在北京各大展館舉行，極大的推動了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對 3 星級以上的高檔酒店。 圖 ： 境內(nèi)旅客及旅游收入（ 19962020） 7 6 8 2 .9 98 2 2 0 .88731 926010186888512400115001100710048649304968 8 7 .74504 2 4 .5 33 9 1 .3 1359020204000600080001000012020140001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020020040060080010001200接待國內(nèi)人數(shù) ( 萬人 ) 旅游收入（億元）資料來源：依 據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 據(jù)旅游部門預(yù)測，國內(nèi)外地來京旅游人數(shù)在 2020 年以前將以年平均 56%的幅度遞增（我們?nèi)?5%），預(yù)計到 2020 年，北京接待國內(nèi)旅游人數(shù)達到 億人次。 ? 總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及規(guī)劃職能不同的區(qū)位差異，這差異在 4 星級 以上 酒店的入住率方面表現(xiàn)的更為明顯，這說明越高檔的酒店越具有全市市場的影響力。 ? 近年來，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店價格總體趨勢是穩(wěn)中有升， 2020 年由于 SARS 的影響，無論 4 星級酒店還是 5 星級酒店都有小幅回落，但幅度不大。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀(jì) 13 市場表現(xiàn)分析小結(jié)： ? 近年來，北京 5星級和 4 星級酒店的入住 率基本在 67%68%和70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 2020 年至 2020 年，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率預(yù)計將保持目前的水準(zhǔn)；在 2020年奧運召開時和奧運召開后兩年， 由于新增供應(yīng)非常有限， 北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會有較大上升 。 ? 北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占 40％至 60％，而餐飲約占到 40％左右的水平，而且這一比例隨項目檔次的上升而上升。 ? 從上表分析來看，近年來北京 5 星級酒店平均入住率都超過60%（ 2020 年除外），高于全國平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，還有較大提升空間。 酒店入住率 ? 北京酒店的入住率水平同星級有很大的關(guān)系，近年來， 5 星級和 4 星級酒店的入住率基本在 67%68%和 70％ 72％左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 奧運方面，為了滿足奧運期間的酒店緊張問題，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評級酒店進行檢查評級，對符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予 相應(yīng)的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。 ? 影響滯留天數(shù)的主要因素是旅行活動的目的，一般來講，商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留天數(shù)，據(jù)北京旅游統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 海外旅游者的平均停留時間為 天，而國內(nèi)外省市旅游者的停留時間為 。 表 ： 北京市高檔酒店物業(yè)的未來供給 編號 名稱 地址 客房 星級 開業(yè)時間 1 莊勝廣場酒店 宣武門外大街 400 5 2020 2 朝外商業(yè)中心 C區(qū) 朝外大街中段南 396 4 2020 3 金寶街 5號地 金寶街 400 5 2020 4 德勝科技苑 H地塊 德勝門外大街 350 4 TBD 5 萬達廣場 建國路 4