【正文】 集，地塊現(xiàn)有四、五星級酒店 11 個，總客房數(shù)為 5,422 個。 ? 主要客源以來自于周邊商務(wù)區(qū)的大量商務(wù)需求為主，區(qū)域內(nèi)國際管理集團的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和濃厚的涉外氛圍對外籍人士尤具吸引力。 ? 該地區(qū)臨近日壇路使館區(qū)，一直以來是北京市最具代表性的商務(wù)集中區(qū)和涉外經(jīng)濟核心。現(xiàn)有 12 個四、五星級酒店，提供總客房 4,965 間。 ? 區(qū)域酒店的客戶主要包括政府、組織和企業(yè)的內(nèi)、外賓和高消費力的旅游人群。 ? 區(qū)域內(nèi)高級酒店市場的發(fā)展隨著區(qū)域商務(wù)環(huán)境的成熟而逐步發(fā)展。 表 ： 北三環(huán)地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 天鴻科苑大酒店 海淀知春路 25號 4 394 2020 燕山大酒店 海淀路甲 38號 4 218 1989 友誼賓館 白石橋路 3號 4 1,753 1954 德寶飯店 西城區(qū)德寶新園 22號 4 206 1994 中苑賓館 西直門外高粱橋斜街 18號 4 415 1990 翠宮飯店 知春路 5 361 1998 香格里拉飯店 紫竹院路 29號 5 657 1987 西苑飯店 三里河路 1號 5 650 1954 新世紀飯店 首體南路 6號 5 720 1992 世 紀金源大酒店 海淀區(qū)板井路 69號 5 554 2020 資料來源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒 未來供應(yīng)狀況 ? 目前，可查在建 5星級酒店項目 24個，預(yù)計在 2020年底可向市場提供約 10,000 套客房；其中，預(yù)計 5 星級酒店項目超過20個，提供客房約 9,250套，占未來新增供應(yīng)的 90％以上。 ? 從區(qū)位分布來看， CBD、金融街、中關(guān)村、東二環(huán)等區(qū)域?qū)⑹俏磥砉?yīng)的主要集中區(qū)，可以預(yù)期，未來北京市各個高級酒店集中區(qū)的地位將得到加強。 ? 按旅行目的劃分，來京的國內(nèi)外游客主要是：觀光旅游、商務(wù)旅游、參加會議、展覽、活動、探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平的不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、 “五一 ”、 “十一 ”三個旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來京旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，北京市酒店市場受益匪淺，國內(nèi)游客成為三星級以下 酒店的主要消費者； 中國（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國家的關(guān)系穩(wěn)定等因素將促使國際游客來京旅游的持續(xù)穩(wěn)定增加； 2020 年奧運的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。在各類展會期間，北京各大鄰近展會的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 海外旅游者在北京的主要花費包括民航、商品、住宿和餐 飲等， 2020 年住宿占據(jù)海外旅游者來京花費的 16％左右，位居第三。 ? 另根據(jù) 2020 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，國內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天，平均每人占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，我們預(yù)計北京的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場需求； ? 2020奧運召開將大大促進對北京市 優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場需求如下表示（基準預(yù)測）： 表 : 2020至 2020年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 10 市場表現(xiàn)分析 酒店市場供應(yīng)和需求相互作用的結(jié)果反映出來的就是酒店的入住率和成交價 ，而入住率又是其中主要的先導市場指標， 我們主要從酒店入住率和價格兩方面來分析北京市優(yōu)質(zhì) 酒店市場的市場表現(xiàn)。雖然目前略低于四星級酒店 45％。 ? 2020年的酒店入住率受 SARS這一短期因素的沖擊，較之 2020年，有較大回落，而對旅游 依賴度較高的部分酒店，其下落幅度更高。 ? 另據(jù)統(tǒng)計，北京酒店入住率在每年各時段變動較大，旺季為 4月份至 10 月份，淡季為 11 月份至 次年 3 月份。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）價格走勢（ 19952020） 947891864719610670699 717 691528495439406449 461 459 425485010020030040050060070080090010001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20204 星級酒店價格 5 星級酒店價格資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整 理 ? 目前三星級酒店的價格水平維持在 240280 元 /天的水平上，這一價格水平，從 1999年至今基本維持不變，市場發(fā)展處于均衡的狀態(tài)。 經(jīng)驗數(shù)據(jù)預(yù)測法 ? 根據(jù)對北京市優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)和需求的預(yù)測數(shù)據(jù)（內(nèi)容見上部分章節(jié)），我們可以預(yù)測出 2020 年至 2020年間的優(yōu)質(zhì)酒店供求數(shù)據(jù)，以及入住率的數(shù)據(jù)，如下表示； 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率預(yù)測 1（ 20202020） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 需求（萬間 ?天） 1093 1155 1221 1310 1396 1487 供給（萬間 ?天） 1403 1518 1641 1641 1641 1641 入住率 78% 76% 74% 80% 85% 91% 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 12 圖 : 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）供求預(yù)測（ 20202020） 600800100012001400160018002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年需求（房間 ? 天） 供給（房間 ? 天） 線性回歸預(yù)測法 ? 通過對 1995 年至 2020 年優(yōu)質(zhì)酒店入住率對歷史境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量的回歸分析，我們得出以下方程式 ： 入住率 =（國內(nèi)旅游人數(shù)） +（國外旅游人數(shù)）（優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量） + ? 回歸的 R2 高達 ，實際入住率和方程式得出的預(yù)測入住率相當 吻合 ，表明該模型可信度相當高。 ? 近年來，北京 5 星級和 4星級酒店的價格基本在 700 和 450 元 /間天左右的水平上