【正文】 、海淀、西城 5 星級酒店分別為 71％、 71％、 69％、 65％，依次下降的趨勢基本同各區(qū)的商務、旅游實力相當。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 11 酒店房價 ? 5星級酒店的平均房價在 1999年達到 610元 /天的低位后，逐步趨于上升， 2020年達到 717元 /天的高點水平，同期 4星級酒店的平均房價從 406 元 /平方米上升到 459元 /平方米。 圖 ： 實際入住率與回歸預測入住率表較圖 50%55%60%65%70%75%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020入住率 預測入住率 ? 我們將未來幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應量預測數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預測的 20202020年 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5星）入住率如下： 圖 ： 北京市 20202020 優(yōu)質(zhì)（ 5 星）酒店入住率預 測 2 7 1 . 7 0 %7 3 . 5 0 %7 5 . 4 8 %8 2 . 4 2 %8 8 . 2 8 %9 4 . 7 1 %60%65%70%75%80%85%90%95%100%2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 綜合上兩種方法得出的結論，我們可以看出，正常情況下，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場將會維持一個良好的市場表現(xiàn)，其入住率將會維持在 70%以上，在 08 年奧運召開后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應有限 （此報告中我們假定沒有新增供應） ，我們預計奧運會后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不但不會下跌，而且會有較大幅度上升。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 14 。 對未來優(yōu)質(zhì)酒店市場表現(xiàn)的預測 我們用兩種方法來完成對未來北京優(yōu)質(zhì)酒店的入住率預測： 利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)預測未來酒店需求，加上我們統(tǒng) 計估算出來的供應量，可以推算出未來的入住率； 線性回歸預測：即把入住率對歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、國內(nèi)人士入京 旅行 人數(shù)、以及酒店供給 量 數(shù)據(jù)作線性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率的計算方程，再利用未來的旅游人數(shù)預測數(shù)據(jù)和未來供應 量 數(shù)據(jù)預測出未來優(yōu)質(zhì)酒店入住率。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店的檔次，知名度以及其設備設施情況，比如新建或者重新裝修的酒店入住率一般較高，而租金水平不是入住率的決定性因素。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店 ( 5星 )入住率走勢（ 19952020） 71%67%65%64% 64%71% 71%72%56%66%65%60%68% 68%67%52%50%55%60%65%70%75%1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 20204 星級酒店入住率 5 星級酒店入住率資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 總的來看， 5 星級酒店的入住率較 4 星級酒店穩(wěn)定。 北京市酒店物業(yè)市場分析報告 天福經(jīng)紀 8 酒店需求的預測 海外人士入京旅行帶動的酒店需求預測 ? 十年來，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增加，除 2020年由于 SARS 的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其余年份都保持穩(wěn)定增長，年復合平均增長率超過 9%； 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1,748 2,0282,030 2,070 2,189 2,298 2,2012,5242,821 2,8583,10418513130190032003,1002,9562,7682,5002,3842,252 2,2482,1822,0091,2481,07501,0002,0003,0004,000199219931994199519961997199819992000200120022003200401,0002,0003,0004,000接待境外人數(shù) (1,000 人 ) 旅游外匯收入（百萬美元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒 整理 ? 北京 2020 年接待海外旅游者 萬人次，同年北京實現(xiàn)旅游外匯收入約 32 億美元； ? 從客源市場的情況看，占總量 42%的主要客源市場 (日本、韓國和美國 )分別比 2020 年、 2020 年增長 %和 %；占總量17%的傳統(tǒng)客源市場（英國、法國、德國等歐洲國家）比 2020年增長 %,比 2020 年下降 %；占總量 15%的港澳臺客源市場分別比前兩年增長 46%和 %；占總量 9%的新興東南亞客源市場分別比前兩年增長 %和 %。 酒店需求的發(fā)展趨勢 ? 觀光旅游市場方面，北京是國內(nèi)外旅游者的主要目的地之一，近年來到北京旅游的國內(nèi)外游客更是快速增長，其旅游收入也快速上升。市場的供應高峰將出現(xiàn)在 20 07年，預計年新增供應 7,000套。其中，五星級酒店 5 個，總客房數(shù)為 2,942 間，整體市場以四星級酒店為主，整體檔次略低于其它集中區(qū)。 表 ： 建國門－ CBD地區(qū)高檔酒店物業(yè) 名稱 位置 星級 客房 開業(yè)時間 建國飯店 朝陽建外大街 5號 4 467 1982 京倫飯店 朝陽建外大街 3號 4 656 1984 國貿(mào)飯店 朝陽建外大街 1號 4 552 1989 賽特飯店 朝陽建外大街 22號 4 294 1991 凱萊大酒店 朝陽建外南大街 2號 4 424 1992 京廣新世界飯店 呼家樓 5 446 1990 嘉里中心酒店 光華路 1號 5 487 2020 中國大飯店 建外大街 1號 5 716 1990 長富宮飯店 建外大街 26號 5 336 1990 國際俱樂部酒店 朝外 大街 21號 5 273 1997 國際飯店 建內(nèi)大街 9號 5 993 1991 資料來源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒 (3) 王府井地區(qū) ? 王府井地區(qū)的酒店多數(shù)建于 1988 至 1993 年，而 1999 年至2020 年也有酒店集中形成供應。加之區(qū)域發(fā)展較早，投資管理更趨于國際化，如長江實業(yè)與京旅 合作的五星級長城飯店等，區(qū)域酒店在北京高檔酒店市場上有較強的競爭實力。其中，朝陽區(qū)提供供給13,369套，海淀區(qū) 7827套，東城區(qū) 7138套，西城區(qū) 3113套，分別占全市該類總供應的 ％、 22％、 20％和 ％，區(qū)域集中趨勢十分明顯。 ? 按星級劃分：五星級 34 家，占