【正文】 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、常信 份額較少 未來(lái)主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業(yè)國(guó)貿(mào) 僅此一家 市場(chǎng)有待培育 從上表可以看出，常州市目前的市場(chǎng)發(fā)展正從 C 類物業(yè) —— 普通中低檔寫字樓向 B類 —— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來(lái)寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B類物業(yè)。說明常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從前幾年的供不應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對(duì)均衡的時(shí)期。而新城南都位于武進(jìn)區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢(shì)。 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽(yáng)湖名城 開發(fā)商 萬(wàn)聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進(jìn)建設(shè)房產(chǎn) 規(guī)模 8 萬(wàn)㎡ 13 萬(wàn)㎡ 14 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 35 萬(wàn)㎡ 價(jià)格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 —— 規(guī)劃樓層 多層 /18層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 —— 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 常州 /湖塘 /外地 湖塘 /外地 /常州 湖塘 /外地 / 常州 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計(jì)今年上半年開盤 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 /形象包裝 價(jià)格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實(shí)力 價(jià)格 /學(xué)區(qū) /交通 價(jià)格 /學(xué)區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實(shí)力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周 邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設(shè)施 總體上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，已經(jīng)形成了武進(jìn)區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。南都最大的周邊配套設(shè)施，也是新城 表 市場(chǎng)比較法定價(jià) 比較內(nèi)容 權(quán)重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 合計(jì) 100% / / 將 各比較對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到： 比較項(xiàng)目 價(jià)格修正 市場(chǎng)參考價(jià)格 綠園 100 三期 5800/ 3504 隨園 4300/ 3464 經(jīng)過對(duì)比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考價(jià)在34643504 元 /平方米 ,因此，本項(xiàng)目多層、小高層市場(chǎng)參考均價(jià)為 3500 元 /平方米。 西區(qū) 財(cái)務(wù) 測(cè)算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來(lái)預(yù)期，本項(xiàng)目住宅未來(lái)銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 3,700 元 /平方米，未來(lái)商業(yè)街銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 6,500 元 /平方米，沿街商鋪銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為 9,000 元 /平方米，機(jī)動(dòng)車位價(jià)格恒定在 70,000 元 /個(gè)上下浮動(dòng)。各期開發(fā)詳情見下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計(jì) 土地面積 309, 178, 488, 總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2021 年 3 月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于 2021 年底竣工。 價(jià)格定位 多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場(chǎng)定價(jià)法，選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項(xiàng)目最合適的市場(chǎng)參考價(jià)格。 SWOT 分析 Strength ? 地域優(yōu)勢(shì) —— 未來(lái)武進(jìn)新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無(wú)限升值潛力； ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) —— 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國(guó)際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社 區(qū)； ? 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) —— 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目是目前武進(jìn)區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價(jià)值極高； 超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢(shì)及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。南都的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用； 項(xiàng)目南面為武進(jìn)區(qū)政府和常州大學(xué)城，是武進(jìn)區(qū)行政中心和文化中心的象征。 未來(lái)的常州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 表 常州市各商圈商鋪?zhàn)饨? 商圈 營(yíng)業(yè)面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機(jī)通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場(chǎng)商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝 潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是，常州市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對(duì)較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個(gè)地段，市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá)50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。2021 年商品房銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，住宅銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 預(yù)計(jì)常州市明年國(guó)民 生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 13%；地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng) 15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%；協(xié)議注冊(cè)外資和實(shí)際到賬外資均增長(zhǎng) 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在 1‰ 以內(nèi)。 居住狀況 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，常州市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測(cè)算， 2021 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元，均居全省第三位。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標(biāo)是，去年 常州 市人均 GDP 按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到 3800 美元。 結(jié)論 項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。另外，項(xiàng)目還配套了 500 米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、 老人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購(gòu)物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬(wàn)，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。 A、新城 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 新城 中國(guó)文案網(wǎng) 搜集整理，版權(quán)歸原作者。位于常州市武進(jìn)區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進(jìn)區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善武進(jìn)區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。 圖 2 . 1 近年來(lái)常州市 G D P 增長(zhǎng)情況6 0 0 . 36737 6 0 . 39 0 0 . 211001 0 . 9 0 %12% 1 2 . 4 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 5 0 %0200400600800100012002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長(zhǎng)率 圖 2 . 2 近年來(lái)常州市人均 G D P 增長(zhǎng)情況17625 197072226026610316000100002021030000400002021 2021 2021 2021 2021人均G D P ( 元) 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家 或地區(qū)的門檻。 圖 2 . 5 近年來(lái)常州市區(qū)居民可支配收入情況0500010000150002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市區(qū)居民可支配收入( 元) 增長(zhǎng)率圖 2 . 6 近年來(lái)常州市城鄉(xiāng)居民人均存款余額情況 ( 元 )104401301714566179922075905000100001500020210250002021 2021 2021 2021 2021 2021 年，常州人民 生活 發(fā)生巨大的變化。居民人均居住面積從 2021年的 2021年末的 。 從以上常州市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 2021 年，隨著國(guó)家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %。相比較而言，對(duì)于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過 5%。 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 常州正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來(lái)看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無(wú)錫、蘇州都在常州的南面，而武進(jìn)是聯(lián)接蘇錫常的門