【正文】 求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進(jìn)態(tài)勢(shì)。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。 我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １６ 第三章 市場(chǎng)分析 中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。 隨著改革開放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無精力去承擔(dān)和管 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １５ 理這么多的社會(huì)具體性問題。 很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。 缺乏政策支持也是一方面。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的%，不僅低于發(fā)達(dá)國家 5%至 7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很 多老年人盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １２ 不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會(huì)資源浪費(fèi)。 1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住。在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長。 公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體 創(chuàng)造一個(gè) 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。共同達(dá)成 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。 中國正迎來“ 421家庭”時(shí)代，再過 10年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對(duì)年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中 老人重病需要長期護(hù)理，子女力不從心。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元。 2020 年盤山縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。 遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。大商城市廣場(chǎng)、鵬欣水游城等大項(xiàng)目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企 投資 回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 i=13%； 萬元 1771 盈虧平衡點(diǎn) % 73 735/1285－ 222－ 64 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３ 業(yè)云集盤錦。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摿薮?。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽 150公里?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動(dòng)工業(yè)增長 個(gè)百分點(diǎn)。開工新建六和肉鴨加工等大項(xiàng)目 23個(gè)，建成設(shè)施農(nóng)業(yè) 5 萬畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個(gè)，新增水產(chǎn)小區(qū) 30個(gè)，養(yǎng)殖大蟹 15萬畝。 城市化進(jìn)程加快。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫除險(xiǎn)加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。城市空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)到 %。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項(xiàng)目，成功承辦了“觀 鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。 項(xiàng)目建設(shè)背景 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國 的 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國的大城市早在 20 世紀(jì) 90 年代陸續(xù)走進(jìn)老齡社會(huì) ,因此如何改善老年人的生活狀況 ,使老有所養(yǎng)、老有所用 ,已成為國家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大： 2020年至 2050年，中國 60歲以上的人口將由現(xiàn)在的 %上升到%，到 2020年的未來 5 年，中國老年人口將達(dá) 2 億，占總?cè)丝诘?15%。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為誘人的概念，這讓市場(chǎng)資本、地方政府 ，乃至慈善公益基金都為之興奮。本著 開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營 理念；在經(jīng)過對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場(chǎng)潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行 了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會(huì)所 。 通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74歲，女 76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的 水平（ 75歲）。 國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。 政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政 策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五 年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角?！? 現(xiàn)代社會(huì)變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。而面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這么個(gè)巨大的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見。 而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng) ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10萬平方米建筑 ,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 2020 年保利年報(bào)以及 2020 年中報(bào)中，都有所提及。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家的老年人為人口總數(shù)的十分之一時(shí)正式步入 了老齡化社會(huì)。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老 年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。 蘊(yùn)藏 市場(chǎng) 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達(dá) 6 億，有 60 多個(gè)國家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的 10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前 景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。尤其在盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２４ 養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。 黨的 十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。 2020 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個(gè)，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27個(gè)，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 盤錦市目 前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公； 營銷推廣策略 (1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。 27′ ～ 22176。 該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為 7度。春 夏 季多南風(fēng) 和西南風(fēng)。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３２ 外部 配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。項(xiàng)目占地 82867㎡，總建筑面積 38100 ㎡。 規(guī)劃占地 1800 ㎡ / 畝，物業(yè)用房： 1 棟 /3層；建筑面積 1890㎡。 道路用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15%。 空間景觀規(guī)劃 按照創(chuàng)造格局清晰會(huì)所 景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計(jì)原則，由標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。 （ 3）建筑密度 建筑密度 ；商業(yè)開發(fā)： %；老年會(huì)所： 25%；物業(yè)： 35%； 建筑密度綜合指標(biāo)： 30%， 符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （六 ）專業(yè)護(hù)理服務(wù)：會(huì)所配備大批的專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理員為老人實(shí)行 24小時(shí)專業(yè)護(hù)理服務(wù)。 豎向布 置與總平面布置結(jié)合考慮，場(chǎng)地標(biāo)高符合建設(shè)的要求，為老年人 住宿、休閑、娛樂、康體 和會(huì)所 管理創(chuàng)造良好的條件。 本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為二 級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采 用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。其余為用戶自行裝飾。 （ 3） 合院別墅： 4 棟 /2套 /2層；每棟 900m2； 3600m2/2 套。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)： 使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為50 年； 安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r＝ ； 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 建筑場(chǎng)地：建筑場(chǎng)地類別為Ⅱ類，場(chǎng)地特征周期為 ； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。 用電負(fù)荷 本項(xiàng)目用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，在地下一層設(shè)置變配電室，變。 污水工程 會(huì)所 內(nèi)生活污水的排放率不超過用水量的 80%，污水最大排放量為 192m3/d。結(jié)構(gòu)的阻尼比取 。 （ 5） 球館、游泳 館：單層、 3000 m2/1棟。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)、 層高均為 ， 樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。 地下 層 為車庫和倉庫約 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 建筑構(gòu)物及場(chǎng)地標(biāo)高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對(duì)自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案 會(huì)所 地址及 建設(shè)條件 地 址自然地理概況 盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目 選址在 盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。 會(huì)所具備的各種功能 （一）養(yǎng)生保健服務(wù)：由會(huì)所高級(jí)養(yǎng)生專家為老年人制定一套符合本人的營養(yǎng)、養(yǎng)生實(shí)施計(jì)劃，并有保健醫(yī)生全程呵護(hù)實(shí)施。 （ 2）景觀節(jié)點(diǎn)： 會(huì)所 的景觀軸線上結(jié)合道路交叉口的設(shè)計(jì) 布置多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，同時(shí) 成為每一種樓群的形象代表。 道路網(wǎng)規(guī)劃 道路交通是建設(shè)現(xiàn)代 會(huì)所 的主要基礎(chǔ)設(shè)施， 以現(xiàn)狀道路為基礎(chǔ)、以會(huì)所規(guī)劃中確定的 主干路為網(wǎng)絡(luò)，建立棟與棟之間以方格網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。 住宅 用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的 住宅用 地面積為 82867 m2，占規(guī)劃總用地的％， 靠近府前大道 和西側(cè)路 。 二、 商業(yè)區(qū) 為方便老年會(huì)所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面 積 45 畝 /30000㎡，建筑面積 54300㎡。 規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 2020年 4 月 1 日） ； 城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 ； 《盤山縣總體規(guī)劃》（ 2020－ 2020） ； 規(guī)劃原則 （ 1）會(huì)所 空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址在盤山 新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３０ 雨熱同季， 干 冷同期。 【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢(shì)，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２８ (2)實(shí)施概念營銷，營銷各類