【正文】 ******首個 LOFT寫字樓。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機構(gòu)或配套性機構(gòu)。 裝修程度威脅 ******寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項目的檔次定位。 人氣氛圍 盡管濱海住宅房產(chǎn)大肆擴張、風(fēng)起云涌，但是濱海房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強。 客人依依 不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來 **大學(xué)國家大學(xué)科技園 —— 休閑商務(wù)、生活與工作互動 財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步 二、本案的優(yōu)勢分析 區(qū)域政策優(yōu)勢： 本項目針對于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標(biāo)群體具有很直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達、東方通信、 ****大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊。項目的個性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計有效區(qū)分 了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出 ******排屋商務(wù)樓的先例。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看 “貌不驚人 ”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務(wù)樓出租率。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了 ******寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標(biāo)性細分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對本項目的優(yōu)勢發(fā)揮 可以起到事半功倍的效應(yīng)。 錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10 萬平方米左 右，價格在 7800 元 /平方米左右；區(qū)塊參考日租金在 12元 /平方米，濱海 因此 xxxx商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為 ******相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ ABD）。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10萬平方米左右，價格在 10000元 /平方米左右。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。由 2021年到 2021年三年內(nèi)，已有及將有超過 200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由0 04 兩年間共推出 11 幅用地，合計 376 畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在 120150萬平方米。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護等多類型的代理工作，進行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT 斯達康、東方通信、 ****大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與 ******國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是 ******國家級軟件、集成電路設(shè)計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 項目 1 號樓為 9 層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有 2 部OTS電梯；總建筑面積為 ㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積 ㎡，每層建筑面積為 1298 ㎡，均為辦公用房；裙樓 3 層，建筑面積為 2556 ㎡，每層建筑面積大約 850 ㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫 ㎡。 **大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地 34 個，科研機構(gòu) 190 個 ；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室 5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室 9個。 **大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。一號樓建筑宏偉、設(shè)計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。 本區(qū)塊與著名的南湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀 色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為 ******未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。 而 2021年將是 ******各寫字樓進入新一輪供應(yīng)期，競爭將日益激烈。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務(wù)區(qū)。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在 35 萬平方米左右，價格在8500元 /平方米左右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 24 萬平方米左右，價格在 8000元 萬元 /平方米不等。區(qū)塊參考日租金為 元 /平方米。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29萬平方米左右，均價在 15000元 /平方米右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。威陵大廈銷售均價 7600元/平方米。 ******還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 四、項目的周邊競爭調(diào)查 本項目地處 ******高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱海）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；******高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項目附近。濱海高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱海人氣在逐步成熟 。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) “屈居 ”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強的吸引力。但是由于 ******高 新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時間也僅僅是上班時間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達；預(yù)計需要 35年時間濱海區(qū)活力才能展現(xiàn)。 同時由于 本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認(rèn)可劣勢；從而增加本案的波動。 2至 9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù) 式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等類型機構(gòu)的最佳選擇。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備的后勤保障，極大的增強了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營 造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。該類企業(yè)建議選擇約 10%定位。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整 體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 本部分商務(wù)樓的招 商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計公司進行， 2至 5 號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類 IT 產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 6 至 7 號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)， 8至 9號樓暫不定；同時由于 SOHO辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。 1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因為本項目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。 第五部分 項目招商租金定位 一、項目組價調(diào)研分析 本項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。參照 ******xxxx商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，xxxx商務(wù)圈住宅房價在 12021元 /平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達到了每天 元 /平方米，售價達到了 15000 平方米； 本地塊由于近年居民住宅入住率無法達到 xxxx商務(wù)圈，同時又因一江相隔 ******市中心，加上 xxxx商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價值比例水平， （ 7000247。根據(jù)對市場同類市場的調(diào)查和分析，建議本項目的租賃合同期限主要設(shè)置為 3年，針對部分客戶的需求，設(shè)置 5年和 10年及 50年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。日水平，挖掘出本項目生態(tài)型優(yōu)勢，可以將 1 號樓的租金平均水平定位在 /平方米 b、在 3 年的租約設(shè)置中，按照 1 年租約的租金預(yù)測，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。 e、在 20年的租約設(shè)置中，企業(yè)租金增長在前三年按照折扣進行，而后的十七年按照租金年遞增 5%的平均標(biāo)準(zhǔn)進行；由于 20年租約較長，作為一個有 20年租期計劃的企業(yè)，基本上不會選擇租賃，而更多傾向于購買（長期性租賃）；本租約的設(shè)置，主要為分析長期租約而進行。 三、其他設(shè)施招商定位 市場調(diào)研：東冠發(fā)展大廈配套的車庫租金為 300元 /月，物業(yè)管理費用每月 元 /平方米；濱海威陵大廈物業(yè)管理費每月 /平方米；文三路東部件園物業(yè)管理費每月 /平方米， ****大科技園物業(yè)管理費用每月 /平方米。再 次就是利用 ****大科技園西溪一期的招商火熱現(xiàn)狀，宣傳本項目的分園機遇，從而借勢造勢。本項目在建筑單體上采用了杭城首創(chuàng)的復(fù)式孤套商務(wù)樓設(shè)計，為本項目的個性化辦公概念提供機會；同時項目在建筑環(huán)境上采 用生態(tài)型花園設(shè)計，為綠色辦公、休閑商務(wù)打下基礎(chǔ)；項目在面積上使用 300平方米左右的獨立空間，為發(fā)展中企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)打造 SOHO型創(chuàng)意靈感空間。由此建議提煉出 “我的空間 ，我做主 ”、 “個性空間、尊榮舞臺 ”和 “杭城首個專業(yè) SOHO 商務(wù)空間 ”等多個概念，并配以優(yōu)秀的平面設(shè)計廣告。 商務(wù)部辦公室是項目對外招商聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨立性和藝 術(shù)效果性。根據(jù)項目現(xiàn)有的實際情況，對項目招商工作進行一定的工作計劃策劃。 本項目屬于辦公用房招商，其目標(biāo)群體為企業(yè)或者計劃創(chuàng)業(yè)的個人，在文本制作上一定要體現(xiàn)出商務(wù)的舒適、尊榮和相應(yīng)的成本控制等因素。 ⑵ 戶外視覺廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強項目的認(rèn)知能力和傳播效果，同時還可以有效提升項目的知名度。在 ********已經(jīng)擁有了專業(yè)的 “寫字樓租賃信息網(wǎng)站 ”，因此建議本項目同樣在該網(wǎng)站上刊發(fā)相應(yīng)的介紹性廣告。 八、項目招商合作性推廣策劃 高新管委會宣傳 因為本項目作為科技園項目，重點針對企業(yè)還是高新企業(yè)，所以選擇高新管委會合作，不僅增加項目在目標(biāo)群體中的暴光度，同時還可以借助政府形象為本項目增加信任度；但是同時高新管委會的廣告空間不足，加上政策條件上是否允許？ 如果條件允許，建議在項目的 公開期之初在高新管委會辦事大廳安放一個項目單頁廣告宣傳架；并測試宣傳效果；如果具有較好的效果，建議在項目的強推期加大宣傳力度，如組織人員在門口派發(fā)單頁廣告或者在高新管委會大樓前的馬路廣告上做宣傳推廣計劃。 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 基于上述的理解， ****大科技園（濱海）是創(chuàng)業(yè)者的天堂，這里的一切都是為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)而設(shè)，小戶型的排屋套間辦公設(shè)計、生態(tài)環(huán)境布局控制、公寓食堂相關(guān)配套 …… 由此，導(dǎo)出本案的形象及功能定位： 創(chuàng)業(yè)新主張 ——休閑商務(wù) 新時代的創(chuàng)業(yè)者、年輕一代，崇尚健康辦公和個性張揚，追求企業(yè)獨特審美取向和價值觀，強調(diào)創(chuàng)造力和靈感空間，于是 SOHO一族、 Studio、休閑商務(wù)、公寓企業(yè)、 LOFT、個性化辦公等逐步引入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。制訂一個完整的項目推廣廣告媒體方案，在實現(xiàn)項目推廣的預(yù)定目標(biāo)前提下，最可能的控制廣告預(yù)算，促使項目的利潤最大化。 以項目特色和項目優(yōu)勢為根基和吸引招商目標(biāo)客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。 廣告訴求：在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)主要提供包括房地產(chǎn)全案策劃、前期產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品目標(biāo)群定位策劃、產(chǎn)品組價策劃、項目營銷推廣策劃和營銷代理等工作。針對本項目加盟 **大學(xué)國家大學(xué)科技園系，由此在 **大學(xué)國家大學(xué)科技園專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布分園欄目，可以有效利用 **大學(xué)國家大學(xué)科技園的宣傳媒體推介本項目 的招商信息和項目的特色等內(nèi)容 ⑹ 設(shè)置一套精美的示范單元或樣板房 針對招商過程中的實際情況，如果條件允許和市場需要，建議設(shè)置一套裝修設(shè)計完成的示范性個性化商務(wù)辦公室；通過對示范辦公室的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶租賃的沖動，促進招商效果。 ⑶ 電臺聲效廣告 房地產(chǎn)項目不象易耗品的廣告，其具有不可移動性和空間巨大性