【正文】 由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于 ******最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務發(fā)展受到一定的限制。該區(qū)域較新樓盤供應量在 10萬平方米左右，價格在 10000元 /平方米左右。東河世紀大 樓、雪峰花苑、聯銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。城站寫字樓入住內外貿企業(yè)較多。杰地大廈、中豪 據咨詢調查，目前該區(qū)域商務寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿易公司和一些服務性行業(yè)。中央大廈、越都商務大廈、野風 財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。由于該區(qū)塊內分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉換。由 2021年到 2021年三年內，已有及將有超過 200萬平方米以上的新寫字樓入市，預計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由0 04 兩年間共推出 11 幅用地，合計 376 畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在 120150萬平方米。 第二部分 項目的市場調查 一、項目的投資目標 本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術產業(yè)化生產需要而進行的工業(yè)地產投資項目；經過前期大量系統的工作，該工業(yè)地產已經成為了 ****大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。其次提供高新企業(yè)的代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目管理、知識產權保護等多類型的代理工作，進行集中政府公關，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。其次就是可以國家、省、市有關部分對 ****大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、 **省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術成果轉化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權稅收免征等內容。該區(qū)塊是國家高新技術企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT 斯達康、東方通信、 ****大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與 ******國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是 ******國家級軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產業(yè)的創(chuàng)制造基地。 項目的 10號、 11 號樓在園區(qū)內靠北方向，均為 5層建筑，總建筑面積 7719㎡，設計以生活配套服務功能為主。 項目 1 號樓為 9 層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有 2 部OTS電梯；總建筑面積為 ㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積 ㎡，每層建筑面積為 1298 ㎡，均為辦公用房；裙樓 3 層，建筑面積為 2556 ㎡，每層建筑面積大約 850 ㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫 ㎡。 ****大科技園（濱海）作為 ****大科技園 ******本地分園，以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務設施配套、專業(yè)性協調管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是 “天堂硅谷 ”商務服務的一顆燦爛明珠。 **大學科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地 34 個，科研機構 190 個 ；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室 5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室 9個。目 錄 第一部分 項目概況 ……………………………………………………… 一、項目背景概況 ………………………………………………………………… 二、項目工程概況 ……………………………………………………………… 三、項目區(qū)位概況 ………………………………………………………………… 四、項目服務概況 ………………………………………………………………… 第二部分 項目的市場調研 ……………………………………………… 一、項目投資目標 ………………………………………………………………… 二、 ******商務寫字樓調查分析 ………… ………………………………………… 三、 ******商務寫字樓市場分析總結 ……………………………………………… 四、項目周邊競爭調查 …………………………………………………………… 第三部分 項目的研判 …………………………………………………… 一、項目區(qū)域及個性研究 ………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢分析 ……………………………………………………………… 三、本案的劣勢分析 ……………………………………………………………… 四、本案的機會分析 ……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析 ……………………………………………………………… 第四部分 項目的招商目標群定位 ……………………………………… 一、項目招商目標要點分析 ……………………………………………………… 二、項目招商目標群定位 ………………………………………………………… 三、項目招商目標客戶的細分 …………………………………………………… 第五部分 項目招商租金定位 …………………………………………… 一、項目組價調研分析 …………………………………………………………… 二、項目招商的組價策劃 ………………………………… ……………………… 三、其他設施招商定位 …………………………………………………………… 第六部分 項目招商工作計劃構思 ……………………………………… 一、項目的 SWOT分析總結 ……………………………………………………… 二、項目招商的全案思路 ………………………………………………………… 三、項目招商的 “宣傳概念 ”提煉 ……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成 …………………………………………………… 五、項目招商的階段性工作構思 ………………………………………………… 六、項目廣告平面 的設計工作 …………………………………………………… 七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思 ………………………………………………… 八、項目招商合作性推廣策劃 …………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 ………………………………………………………… 十、媒介的組合策略 ……………………………………………………………… 第七部分 項目的廣告推廣策略 ………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 …………………………………………………………… 二、廣告推廣原則 ……………………………………………………… ………… 三、項目招商建筑細節(jié)研究 ……………………………………………………… 四、項目推廣傳播的內容 ………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分 …………………………………………………… 六、項目推廣的總策略 …………………………………………………………… 第八部分 項目廣告推廣分解思路 ……………………………………… 一、第一階段推廣思路 …………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路 …………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路 ……………… …………………………………………… 四、第四階段推廣思路 …………………………………………………………… 第九部分 媒介策略 ……………………………………………………… 一、媒介策略計劃 ………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預算 ……………………………………………………… 一、廣告預算細分 ………………………………………………………………… 二、本案宣傳推廣的廣告預算說明 ……………………………………………… 第十一部分 項目招商推廣說明 ………………………………………… 一、招商工作安排 ………………………………………………………………… 二、項目開盤日的確定 ……………………………………………………………31 三、策劃全案的說明 ……………………………………………………………… 第一部分 項目的概況 一、項目背景概況 項目的建設歷史： **大學國家大學科技園（濱海）前身為 “中恒世紀科技園 ”，其用地屬于中恒世紀科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等 產業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。 **大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。 二、項目工程概況 整體設計概況： ****大科技園（濱海）項目建筑由 11 幢獨立樓宇組成，其中 1至 9樓為商務辦公區(qū)， 10樓和 11樓為后勤服務區(qū)；項目建設 有 2 個獨立地下車庫和一個地上中心花園。一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。 11 號樓共擁有酒店式公寓 170 套，每套建筑面積為 33㎡；餐廳、休閑吧等集中在 11 號樓；完全可以滿足園區(qū)內企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務需求。 本區(qū)塊與著名的南湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8酒店和正在建設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀 色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為 ******未來南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經濟圈和高新技術產業(yè)領袖區(qū)。再次針對 **大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調研和產品拓展等高附加值的商務服務體系。 項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術和優(yōu)質的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務增值服務； 本項目的投資目標除了自身產業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。 而 2021年將是 ******各寫字樓進入新一輪供應期，競爭將日益激烈。 據咨詢調查，該區(qū)域外貿型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務區(qū)?，F代領地 LOFT、華龍商務大廈、迪尚商務中心等寫字樓項目。區(qū)塊內較新樓盤供應量在 35 萬平方米左右，價格在8500元 /平方米左右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務大廈、廣利大廈等項目分布其中。 據咨詢調查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應量在 24 萬平方米左右，價格在 8000元 萬元 /平方米不等。 配合南湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務區(qū)逐步向 “景觀商務 ”、 “人文商務 ”、 “綠色環(huán)保商務 ”等概念性商務區(qū)發(fā)展。區(qū)塊參考日租金為 元 /平方米。 xxxx商務區(qū) 從 98年世貿中心一期寫字樓開始， ******xxxx商圈就是 **向國際開放的窗口，它從來就代表著 **經濟中最具生命力的那一部分， **商務文化正是從這里更為外界所認同。 據咨詢調查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在 29萬平方米左右，均價在 15000元 /平方米右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。金鼎廣場、世貿麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。威陵大廈銷售均價 7600元/平方米。之江區(qū)塊主要承接文教商務區(qū)高新產業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經濟日益活躍，商務氛圍前景可觀。 ******還有其他板塊的商務區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務區(qū)主要針對的是經濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目不細分 客戶，不考慮錯位競爭；畢竟 ******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強在 ******落戶的并不多，由此造成如今 ******的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務樓空置率居高不下。 四、項目的周邊競爭調查 本項目地處 ******高新技術產業(yè)（濱海）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；******高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務寫字樓分布項目附近。 本項目的個性化商務樓設計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務管理，實現本項目的特色突出，加強項目的優(yōu) 越性。濱海高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱海人氣在逐步成熟 。 【天堂硅谷】憑欄手攬南湖景，推窗側聽吳淞聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) “屈居 ”住宅、公寓中商務辦公的時候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強的吸引力。商務辦公樓的功能定位；住宅式的設計理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設施，使項目的商務環(huán)境更人性化、休閑化。但是由于 ******高 新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對