【正文】 由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于 ******最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 10000元 /平方米左右。東河世紀(jì)大 樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場(chǎng)、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動(dòng)了區(qū)塊的活躍。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。杰地大廈、中豪 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng) 財(cái)富中心、海華廣場(chǎng)、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場(chǎng)所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時(shí)因商業(yè)場(chǎng)所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。由 2021年到 2021年三年內(nèi)，已有及將有超過(guò) 200萬(wàn)平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會(huì)超越之前十年新盤上市的總和；其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由0 04 兩年間共推出 11 幅用地，合計(jì) 376 畝，該區(qū)開(kāi)發(fā)面積會(huì)達(dá)到在 120150萬(wàn)平方米。 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查 一、項(xiàng)目的投資目標(biāo) 本項(xiàng)目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目；經(jīng)過(guò)前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了 ****大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項(xiàng)目管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。其次就是可以國(guó)家、省、市有關(guān)部分對(duì) ****大科技園出臺(tái)的專向扶持政策，包括國(guó)家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、 **省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)投資及融資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。該區(qū)塊是國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT 斯達(dá)康、東方通信、 ****大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項(xiàng)目同時(shí)與 ******國(guó)家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是 ******國(guó)家級(jí)軟件、集成電路設(shè)計(jì)、通訊與動(dòng)畫(huà)等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 項(xiàng)目的 10號(hào)、 11 號(hào)樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為 5層建筑，總建筑面積 7719㎡，設(shè)計(jì)以生活配套服務(wù)功能為主。 項(xiàng)目 1 號(hào)樓為 9 層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有 2 部OTS電梯；總建筑面積為 ㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫(kù)三部分；主樓建筑面積 ㎡，每層建筑面積為 1298 ㎡，均為辦公用房；裙樓 3 層，建筑面積為 2556 ㎡，每層建筑面積大約 850 ㎡左右，可作展示、會(huì)所及配套營(yíng)業(yè)場(chǎng)所使用；地下車庫(kù) ㎡。 ****大科技園（濱海）作為 ****大科技園 ******本地分園，以個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢(shì)打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園，是 “天堂硅谷 ”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。 **大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國(guó)家和省、部重點(diǎn)科技基地 34 個(gè)，科研機(jī)構(gòu) 190 個(gè) ；其中國(guó)家和省、部重點(diǎn)（專業(yè)）實(shí)驗(yàn)室 5個(gè)，列全國(guó)高校前列；省、部重點(diǎn)和開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室 9個(gè)。目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ……………………………………………………… 一、項(xiàng)目背景概況 ………………………………………………………………… 二、項(xiàng)目工程概況 ……………………………………………………………… 三、項(xiàng)目區(qū)位概況 ………………………………………………………………… 四、項(xiàng)目服務(wù)概況 ………………………………………………………………… 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研 ……………………………………………… 一、項(xiàng)目投資目標(biāo) ………………………………………………………………… 二、 ******商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 ………… ………………………………………… 三、 ******商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié) ……………………………………………… 四、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 …………………………………………………………… 第三部分 項(xiàng)目的研判 …………………………………………………… 一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究 ………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析 ……………………………………………………………… 三、本案的劣勢(shì)分析 ……………………………………………………………… 四、本案的機(jī)會(huì)分析 ……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析 ……………………………………………………………… 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位 ……………………………………… 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析 ……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位 ………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 …………………………………………………… 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 …………………………………………… 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 …………………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃 ………………………………… ……………………… 三、其他設(shè)施招商定位 …………………………………………………………… 第六部分 項(xiàng)目招商工作計(jì)劃構(gòu)思 ……………………………………… 一、項(xiàng)目的 SWOT分析總結(jié) ……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的全案思路 ………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商的 “宣傳概念 ”提煉 ……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成 …………………………………………………… 五、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思 ………………………………………………… 六、項(xiàng)目廣告平面 的設(shè)計(jì)工作 …………………………………………………… 七、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思 ………………………………………………… 八、項(xiàng)目招商合作性推廣策劃 …………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 ………………………………………………………… 十、媒介的組合策略 ……………………………………………………………… 第七部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略 ………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 …………………………………………………………… 二、廣告推廣原則 ……………………………………………………… ………… 三、項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究 ……………………………………………………… 四、項(xiàng)目推廣傳播的內(nèi)容 ………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分 …………………………………………………… 六、項(xiàng)目推廣的總策略 …………………………………………………………… 第八部分 項(xiàng)目廣告推廣分解思路 ……………………………………… 一、第一階段推廣思路 …………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路 …………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路 ……………… …………………………………………… 四、第四階段推廣思路 …………………………………………………………… 第九部分 媒介策略 ……………………………………………………… 一、媒介策略計(jì)劃 ………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計(jì)劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預(yù)算 ……………………………………………………… 一、廣告預(yù)算細(xì)分 ………………………………………………………………… 二、本案宣傳推廣的廣告預(yù)算說(shuō)明 ……………………………………………… 第十一部分 項(xiàng)目招商推廣說(shuō)明 ………………………………………… 一、招商工作安排 ………………………………………………………………… 二、項(xiàng)目開(kāi)盤日的確定 ……………………………………………………………31 三、策劃全案的說(shuō)明 ……………………………………………………………… 第一部分 項(xiàng)目的概況 一、項(xiàng)目背景概況 項(xiàng)目的建設(shè)歷史： **大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園（濱海）前身為 “中恒世紀(jì)科技園 ”，其用地屬于中恒世紀(jì)科技實(shí)業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過(guò)程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等 產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。 **大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國(guó)家、省、部級(jí)科技獎(jiǎng)勵(lì)。 二、項(xiàng)目工程概況 整體設(shè)計(jì)概況： ****大科技園（濱海）項(xiàng)目建筑由 11 幢獨(dú)立樓宇組成，其中 1至 9樓為商務(wù)辦公區(qū)， 10樓和 11樓為后勤服務(wù)區(qū)；項(xiàng)目建設(shè) 有 2 個(gè)獨(dú)立地下車庫(kù)和一個(gè)地上中心花園。一號(hào)樓建筑宏偉、設(shè)計(jì)氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。 11 號(hào)樓共擁有酒店式公寓 170 套，每套建筑面積為 33㎡；餐廳、休閑吧等集中在 11 號(hào)樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務(wù)需求。 本區(qū)塊與著名的南湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級(jí)酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀 色港灣、太陽(yáng)公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開(kāi)盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場(chǎng)所的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計(jì)理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為 ******未來(lái)南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。再次針對(duì) **大學(xué)出臺(tái)的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵(lì)措施。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。 項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過(guò)尊貴的、個(gè)性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)； 本項(xiàng)目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項(xiàng)目的招商目標(biāo)和效益。 而 2021年將是 ******各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務(wù)區(qū)。現(xiàn)代領(lǐng)地 LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項(xiàng)目。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在 35 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在8500元 /平方米左右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。鳳起廣場(chǎng)、銀座大廈、瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、廣利大廈等項(xiàng)目分布其中。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 24 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 8000元 萬(wàn)元 /平方米不等。 配合南湖、吳山廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向 “景觀商務(wù) ”、 “人文商務(wù) ”、 “綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。區(qū)塊參考日租金為 元 /平方米。 xxxx商務(wù)區(qū) 從 98年世貿(mào)中心一期寫字樓開(kāi)始， ******xxxx商圈就是 **向國(guó)際開(kāi)放的窗口，它從來(lái)就代表著 **經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分， **商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29萬(wàn)平方米左右，均價(jià)在 15000元 /平方米右；區(qū)塊參考日租金為 /平方米。金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。威陵大廈銷售均價(jià) 7600元/平方米。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開(kāi)文教區(qū)交通等劣勢(shì)；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。 ******還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說(shuō)下沙商務(wù)區(qū)主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。過(guò)多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分 客戶，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；畢竟 ******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強(qiáng)在 ******落戶的并不多，由此造成如今 ******的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。 四、項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 本項(xiàng)目地處 ******高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱海）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；******高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠(chéng)大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。 本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項(xiàng)目，通過(guò)生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu) 越性。濱海高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱海人氣在逐步成熟 。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埬虾埃拼皞?cè)聽(tīng)吳淞聲；樓臺(tái)高枕硅谷夢(mèng)，圍桌暢談高新情。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè) “屈居 ”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對(duì)該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。但是由于 ******高 新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對(duì)