【正文】 名居民，未來青羊區(qū)行政中心就在該區(qū)域，這一片區(qū)是市政規(guī)劃中的行政、高檔住宅、商業(yè)、公園等公共設(shè)施配套齊全的高檔社區(qū)。企業(yè)實際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費當(dāng)年不足抵扣的 部分，可在 5 年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。 2） 軍工民品化 將加速發(fā)展 2021 年 11 月 20 日 ，國防科工委 、 四川省政府聯(lián)合在成都召開四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)會，國防科工委主任張慶偉 、 省委書記杜青林出席會議 。東西走向的商業(yè)步行街有 3 條， 2 條平行位于新區(qū)北部， 1 條位于將來最繁華的光華大道平行道上。 2）區(qū)位圖 7 3） 現(xiàn)狀圖 4）周邊環(huán)境控規(guī) 8 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)格局 該區(qū)域 內(nèi)分布有 青羊區(qū) 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，在日月大道以北分布著 成都飛機(jī)工業(yè)（集團(tuán)）有限公司（ 132 廠 ） 和成都飛機(jī)研究所 (611 所 )，該區(qū)域 初步 形成了以飛機(jī)制造業(yè)為核心，飛機(jī)設(shè)計、強(qiáng)度試驗、航空儀表、航 空零部件、航空航天電子產(chǎn)品、航空模具、航空物流等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)為一體的 先進(jìn) 產(chǎn)業(yè)格局。 套數(shù)、面積供銷比分別達(dá)到 、 。雖然 78 月份五城區(qū)商品住房成交量大幅增長，但同期新增供應(yīng)充分放量明顯，使得當(dāng)期供銷比達(dá)到 ，比上半年提高 %。民品銷售收入年均增長 15％ 以上，占國防科技工業(yè)總收入的比重進(jìn)一步加大；利潤保持同步增長，民品利潤占利潤總額的比重達(dá)到 50％ 以上。軍工民品對軍工經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%以上，最高年份達(dá)到 80%以上，民品總產(chǎn)值已超過 1300 億?？萍计髽I(yè)孵化器和各 特色產(chǎn)業(yè)集群為推動我國高科技產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用 。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 關(guān)于投資建設(shè) “ 新凱騰科技廣場（ RSBC） ” —— 暨軍轉(zhuǎn)民科技 企 業(yè)孵化器 項目 初步 可行性研究報告 成都新凱騰實業(yè)集團(tuán) 有限 公司 2 目 錄 概念釋義 第一章： 項目 實施背景 科技孵化器 發(fā)展戰(zhàn)略 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的市場 前景 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二章：區(qū)位價值分析 地塊區(qū)位描述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局 區(qū)域發(fā)展前景 第三章：項目 定位 項目機(jī)會點分析 初步 定位 第四章：項目實施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 銷售定價 第五章：項目財 務(wù)分析 開發(fā)成本測算 財務(wù)效益分析 評價及結(jié)論 第六章：綜述 第七章： 操作團(tuán)隊 介紹 概念釋義 科技 企業(yè) 孵化器 —— 科技企業(yè)孵化器 也稱高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 ， 它 以初創(chuàng)的科技型中小企業(yè)為服務(wù)對象，為入孵企業(yè)提供研發(fā) 、 中試生產(chǎn) 、 經(jīng)營的場地和辦公方面的共享設(shè)施，提供政策 、 管理 、 法律 、 財務(wù) 、 融資 、 市場推廣和培訓(xùn)等方面的服務(wù)，以降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)的成活率和成功率，為社會培養(yǎng)成功的科技企業(yè)和企業(yè)家。 國家鼓勵多種形式的所有制經(jīng)濟(jì)特別是民營經(jīng)濟(jì)參與到科技孵化器的建設(shè)發(fā)展中來，本項目 正是在這樣的戰(zhàn)略機(jī)遇下展開。 3）具有軍工特色的民品產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了明顯的成效 核電總裝機(jī)容量達(dá) 700 萬千瓦，核燃料及核技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展；一系列民用衛(wèi)星研制成功， 支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、直升機(jī)的自行研制獲得重大進(jìn)展，民機(jī)轉(zhuǎn)包生產(chǎn)已具備較強(qiáng)的承攬加工能力。 成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1） 商品房供應(yīng)量大幅增長，五城區(qū)增長幅度更大 18 月，全市商品房新增供應(yīng) 萬平方米，同比增長 %；其中商品住宅新增供應(yīng) 萬平方米，同比增長 %。 4）房價穩(wěn)步上揚 18 月， 全市商品房成交均價為 4071 元 /平方米，其中商品住宅成交均價為3981元 /平方米。中小套型商品住宅供應(yīng)占比的增加，間接緩解了供求緊張狀況。 未來青羊區(qū)將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為重點，打造活力青羊，預(yù)計 到 2021 年， 工業(yè)企業(yè)集中度將達(dá)到 85%以上 。 流經(jīng)青羊新區(qū)的清水河和摸底河以及多條支流沿岸都被設(shè)計成濱水步行帶，兩側(cè)有不少商業(yè)用地可供利用。 本次推進(jìn)會正式簽約的合作項目共有 64 個，計劃投資總額 305 億元，預(yù)計產(chǎn)出 596 億元，并出臺 《 四川省加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作實施意見 》 ，提出十二條支持引導(dǎo)政策加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。經(jīng)聯(lián)席會議認(rèn)定的軍民結(jié)合創(chuàng)新型高技術(shù)企業(yè)可參照前 3 年實際發(fā)生技術(shù)開發(fā)費的平均數(shù)，實行研發(fā)經(jīng)費預(yù)提留列支，年終據(jù)實匯算清繳。 今年以來區(qū)域住宅的開盤價已經(jīng)在 4000 以上，以龍湖為首的清波片區(qū)形成了規(guī)模效應(yīng)，加之品牌形成的號召力，均價在 5500以上，普遍價格 還在 4500 左右。 4）成功項目帶來的啟示 —— 城南科技廣場 項目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研辦公用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 總建筑面積： 萬平米 （含規(guī)劃建筑地下 面積，不含在建建筑地下面積） 停車位： 1495 個 13 在建軟件科技器孵化大廈： 萬平米 一期 在建單元式科研辦公樓（ 具有完整居住功能 ）面積： 萬平米 擬建建筑面積 萬平米 其中：科研孵化大廈面積 萬平米 綜合孵化辦公面積 萬平米 科技總部研發(fā)大廈 面積 萬平米 單元式科研辦公樓（二期） 萬平米 學(xué)術(shù)交流中心面積 萬平米 全國首家民營企業(yè)投資興建的、國家級科企業(yè)技孵化器 城南科技廣場位于城南新區(qū)核心地段，將成為城南新區(qū)的科技 CBD，融合辦公、商務(wù)、酒店、公寓為一體的商務(wù)綜合體 。 在補(bǔ)充和完善青羊工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同時，形成科技商業(yè)聚合效應(yīng)。 主要結(jié)論如下： 16 對蘇坡立交外的綜合小戶型是否感興趣192 6 4 .0 6 4 .0 6 4 .0108 3 6 .0 3 6 .0 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0是否T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t %的被訪者表達(dá)了愿意或可能在西三環(huán)外購 房的傾向 ，而且 64%的人對本案在該區(qū)域提供的小戶型產(chǎn)品感興趣。在國家90/70 政策出臺和房價高企的背景下，小戶型產(chǎn)品逐漸得到市場的青睞 。 在這樣的大背景下， 本案 依托科技孵化器的深刻內(nèi)涵，將會打造出混合 多種業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)，業(yè)態(tài)分為 單元式辦公樓 、商務(wù)樓、酒店、商業(yè)等，這些都將會對外進(jìn)行銷售，具體銷售價格 建議 如下： 1)單元式辦公樓 所謂 單元式辦公樓 ， 一方面 是為孵化器或工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做配套服務(wù)的下游中小型公司、孵化器內(nèi)企業(yè)的員工，周邊區(qū)域工作人群等配備的自由空間，可住可辦公。 大城西片區(qū)是成都發(fā)展較早的商務(wù)區(qū)域，片區(qū)內(nèi)擁有眾多的中小型企業(yè)，但辦公物業(yè)都略顯老舊，且在辦公配套等方面早已跟不上入住企業(yè)的發(fā)展需求，這些企業(yè)普遍都在本區(qū)域內(nèi)有良好的政府關(guān)系和生意往來，并不愿搬離，但西門片區(qū)辦公物業(yè)的現(xiàn)狀并不能馬上改變，而 本案 的出現(xiàn)正好滿足了他們的需求： ? 地 鐵二號線即將開始修建，未來交通的便利性已顯而易見 ? 青羊區(qū)政府將搬遷至此，這里將是未來的區(qū)域行政中心 青羊工業(yè)園區(qū)和 本案 內(nèi)眾多的企業(yè)，都有大量的中下游產(chǎn)業(yè)鏈，但區(qū)域內(nèi)并沒有一個能提供完善配套的商務(wù)辦公空間，而 本案 的綜合業(yè)態(tài)定位，為今后良好的辦公環(huán)境提供了先決條件。 21 5)孵化器租金 孵化器作為 本案 的核心部分，作為自留固定資產(chǎn)，將能夠帶來預(yù)期甚至超值的收益，這部分收益分為三部分：一部分是成功孵化企業(yè)的贏利回報；一部分是房屋租金收益；一部分是為入孵企業(yè)提供信息平臺、中介等服務(wù)類的收益。 ② 由上述計算可知，本項目在保留了 億元的資產(chǎn)的情況下的投資利潤率為%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =0，表明項目 利潤率大大超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上較強(qiáng)的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）=%15%，說明項目盈利水平大大超出社會平均盈利水平。預(yù)計項目正式開盤后 46 個月內(nèi)完成項目可銷售面積 17 萬平方米的銷售，預(yù)計可銷售回款可達(dá) 億元，扣除開發(fā)成本、銷售稅金等后可獲得項目收益約 億元（包含現(xiàn)金 億元、資產(chǎn) 億元）。集團(tuán)公司及下屬企業(yè)注冊資本總額為人民幣 4220 萬元，生產(chǎn)經(jīng)營面積 98000 平方米，建筑面積 21000 平方米，各類生產(chǎn)設(shè)備 231 臺（套）（其中大型精密高技術(shù)功能設(shè)備 59 臺），員工總數(shù) 473 人。 3） 成都凱騰電子技術(shù)有限公司 該公司自主研發(fā)生產(chǎn)多項系列功放產(chǎn)品，長期與中國電子科技集團(tuán)第 27 研究所、中國電子科技集團(tuán)第 51 研究所、中國電子科技集團(tuán)第 29 研究所、成都四威電子股份有限公司、中國人民解放軍總參謀部第 54 研究所、桂林長海發(fā)展有限責(zé)任公司（ 722 廠）等軍工單位主機(jī)相配套，對提高部隊技戰(zhàn)術(shù)裝備水平和國防實力發(fā)揮了重要作用。 公司是（ SHELL）殼牌（中國）有限公司授權(quán)的四川一級代理商，同時還代理有：美國 3M 膠帶、德國 VSM 砂帶、（ SECO）山高數(shù)控刀具、（ DIJET）戴杰數(shù)控刀具、（ NIKKEN）日研數(shù)控刀具、（ HITEC）共立精機(jī)數(shù)控刀柄等一系列國際知名品牌。 經(jīng)濟(jì)效益 自 1994 年以來，集團(tuán)公司的各項經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營指標(biāo)每年都保持了約 12%的遞增速度，在其經(jīng)營總量中，高新技術(shù)產(chǎn)品約占 92%。該廠成立于 1994 年，自行開發(fā)研制的 YH500 系列高分子合成丙烯酸塑料涂料，其產(chǎn)品在色調(diào)、表面殘存膜痕、接縫痕、劃傷痕以及耐候性、耐藥性、耐溶劑性等技術(shù)指標(biāo)都達(dá)到了國內(nèi)先進(jìn)水平。項目改造后工藝流程更加先進(jìn)，設(shè)計加工手段、技術(shù)含量等都實現(xiàn)了歷史性突破，科技人員隊伍的技術(shù)創(chuàng)新和新工藝、新技術(shù)的采用，不僅模具年度生產(chǎn)能力從不足 10 萬小時 /年增加到 30 萬小時 /年，汽車座椅等零部件由 5 萬套提升到 20 萬套（件） /年，模具的設(shè)計與加工由原來只能承接小型、簡單型向大型、復(fù)雜、精密、一模多腔復(fù)合型和長壽模具的過渡，現(xiàn)公司規(guī)模位列全省模具行業(yè)前三位，并在稅收上享受西部大開發(fā)政策按 15%繳納所得稅以及享受增值稅先征后返 50%的優(yōu)惠政策。 若能在銷售過程中得到