【正文】 地下車庫資產(chǎn) 以 5 萬元 /個計，共 1100 個 收益合計 現(xiàn)金 +資產(chǎn) 事項(xiàng)說明 ①上表僅就項(xiàng)目可銷售部分進(jìn)行測算，先期建設(shè)的孵化樓和地下停車場的 1 年的租金收入也達(dá)千萬元，本經(jīng)濟(jì)效益分析表中暫且不計； ② 從上表可以看出：本項(xiàng)目能夠收回的現(xiàn)金為 億元，同時還能獲得 億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，本項(xiàng)目 的收益應(yīng)該是 億元。 ② 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價位，從而對項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從 上表來 看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 第七章： 操作團(tuán)隊 介紹 概 況 公司名稱：成都新凱騰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 地 址：四川成都西郊黃田壩 法人執(zhí)照：成工商法字第 5101002021328 27 法人代碼： 728063565 法人代表：羅含金 郵政編碼： 610091 公司始建于 1984 年，集團(tuán)公司是以開發(fā)、研制、生產(chǎn)汽車覆蓋件模具；有線、無線廣播電視設(shè)備；高分子化學(xué)材料；四川總代理經(jīng)銷殼牌潤滑油為主業(yè)的集技、工、貿(mào)為一體的科技型民營企業(yè)。 近三年，凱騰四方公司在國家廣電總局的 2021 國家廣播電影電視總局全國農(nóng)村中央廣播電視節(jié)目無線覆蓋工程 、 西新工程 、 村村通工程 、 中央臺 503 工程 、四川 703 工程 、以及北京、河北、河南、西藏、新疆、青海、甘肅、寧夏、陜西、江蘇、廣西、廣東、云南、湖北、湖南、海南等地的政府招標(biāo)中多次中標(biāo)，中標(biāo)金額超過 2 億元，其產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)受到各級用戶的好評，其自主研發(fā)的 多路數(shù)字電視無線覆蓋系統(tǒng)（ KFSD1） 于 2021 年獲得了國家科技部、國家商務(wù)部、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國家環(huán) 境保 護(hù)總局四部委聯(lián)合頒發(fā)的《國家重點(diǎn)新產(chǎn)品證書》。 從 2021 年至今，成都青羊高分子化學(xué)材料廠與中國科學(xué)院成都有機(jī)化學(xué)研究所聯(lián)合開發(fā)完全環(huán)保型 塑料用水性納米涂料項(xiàng)目 ，已完成了產(chǎn)品的中試、試生產(chǎn)與應(yīng)用推廣工作，本項(xiàng)目為國家 863計劃和國家經(jīng)貿(mào)委重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新計劃資助項(xiàng)目，并于 2021 年通過國家科技部組織的國家 863 計劃項(xiàng)目驗(yàn)收，其產(chǎn)品性能指標(biāo)經(jīng)四川建筑材料研究所檢測和四川省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗(yàn)所的性能評價，達(dá)到國際同類產(chǎn)品（美國 PPG）的先進(jìn)水平，現(xiàn)該項(xiàng)目產(chǎn)品已在四川長虹試點(diǎn)應(yīng)用，并正著手該項(xiàng)目產(chǎn)品的市場推廣和 規(guī)?；a(chǎn)。在不斷增強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時也為國家尤其是所在區(qū)、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。 1997 年市科委授予高新技術(shù)企業(yè)稱號，同年獲準(zhǔn) 益 29 華 牌商標(biāo)注冊，連續(xù)四年被省、市、區(qū)評為科 技進(jìn)步獎。 2021 年出口法國雷諾汽車模具、檢具創(chuàng)匯約 105 萬歐元，為今后開辟和進(jìn)入國際模具市場打下了基礎(chǔ)。 本案的科技孵化器部分， 力爭 3 年內(nèi)引進(jìn)企業(yè) 500 家左右，進(jìn)駐企業(yè)以軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)為主，涉及電子信息、生物技術(shù)、新醫(yī)藥、新材料、先進(jìn)制造技術(shù)與設(shè)備、環(huán)保節(jié)能與新能源等領(lǐng)域， 預(yù)計可實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 10 億元，年稅收 1 億元，同時還可帶來近 8000 個就業(yè)崗位。即：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 % 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率 ≤70%時，項(xiàng)目風(fēng)險較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營率為 %，可見風(fēng)險較低，在可承受范圍內(nèi)。 與本案產(chǎn)品定位類似的城南科技廣場的平均租金水平在 45 元 /㎡ /月左右，其所在區(qū)域是成都商務(wù)配套發(fā)達(dá)的大城南片區(qū)，辦公條件成熟，商務(wù)氛圍濃厚；本案在區(qū)域配套上還較為缺乏，但在環(huán)線位置和交通等方面還是具有一定優(yōu)勢。 在這樣的大背景下， 本案 作為一個體量為 20 萬方的大型綜合性物業(yè)，本身擁有了大量的居住和工作人群，這必須要有一定的商業(yè)作為基礎(chǔ)配套，且根據(jù)前面對青羊新區(qū)未來的描述，也應(yīng)該看到區(qū)域在未來的發(fā)展前景，本案商業(yè)部分正好彌補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)的空白，如能引入中大型的超市等業(yè)態(tài)，由此再帶動其他小型業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，形成一個良性的經(jīng)營 氛圍，在未來將是一個穩(wěn)定的高回報的投資渠道，而且此類物業(yè)的升值幅度是很有前景的，對于投資者來說有很大的機(jī)會，所以 建議本案 商業(yè)部分 均價為 6500 元 /㎡ 。 單元式辦公 樓 作為孵化器的配套物業(yè)， 產(chǎn)品定位為中小面積的戶型， 除了可以 滿足辦公需求，更是為上面提到的各類人群量身打造的舒適居住空間，宜居宜商。 第四章：項(xiàng)目實(shí)施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模 、 地塊區(qū)位成熟度 、 資金鏈運(yùn)作以及市場需求容量等因素，本案采取分期開發(fā)原則 。 在房價 快速增長 的市場情況下 ，價格才是消費(fèi)者關(guān)注的首要焦點(diǎn) ，由于本案的特殊性，本案的銷售價格將在區(qū)域市場極具競爭力。 鑒于此 ， 我們進(jìn)行了專項(xiàng)市場調(diào)查。 為本項(xiàng)目帶來 的 啟示 城南科技廣場在區(qū)位上和 本案 有著相同之處，二者都位于新的行政辦公區(qū)附近，都是未來城市發(fā)展的副中心；在功能定位上也有著相同之處，同為以科 技孵化器為主體的商務(wù) 綜合體。 今年以來，該區(qū)域呈直線上漲的土 地拍賣價格，從側(cè)面反映出區(qū)域未來規(guī)劃和居住價值得到市場方面的認(rèn)可， 青羊新區(qū)的一、二類居住用地面積共約 476 萬平米， 占新區(qū)面積的 45%左右，將陸續(xù)向市場推出，可以預(yù)見，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€大規(guī)模的綜合性高品質(zhì)居住社區(qū)。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合項(xiàng)目，在投資總額內(nèi)進(jìn)口先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，均免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。 對軍工重 大高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為有市場競爭力的民用產(chǎn)品給予一次性補(bǔ)助 。 針對成都市科技孵化器發(fā)展的情況，為使孵化器真正成為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的基地，對地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用更加明顯，成都市從建設(shè)政策保障體 10 系、融資體系、特色產(chǎn)業(yè)孵化體系、中介服務(wù)體系等方面出臺了相應(yīng)政策，包括成都市促進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定 》 (成府發(fā) [2021]71 號文 )、《 成都高新區(qū)科技孵化器認(rèn)定管理辦法及相關(guān)優(yōu)惠政策 》 等，此外，目前還正積極地起草和討論 《 成都市科技園區(qū)管理辦法 》、《 成都市科技企業(yè)孵化器發(fā)展的若干規(guī)定 》 ，從對認(rèn)定的孵化器和在孵企業(yè)實(shí)行低房租 、 減免稅收及土地征地報建費(fèi)等方面予以政策支持，同時從科技三項(xiàng)費(fèi)中撥出一定的款項(xiàng)以專項(xiàng)資金對企業(yè)和孵化器進(jìn)行扶持 。同時，還將修建 18 所幼兒園、 9所小學(xué)， 4 所中學(xué)。 7） 近一半的商品房被外地人買走 18 月，全市成交的商品房中，有 %的面積被外地個人買走，其中省內(nèi)各地市州個人買走 %，外省人買走 %，境外人士買走 %；只有 %的面積被本市個人買走，另有 %的面積被單位買走。 18 月，五城區(qū) 90 平方米以下商品住宅新增供應(yīng) 42778 套、 萬平方米，同比分別大幅增長 %、 %，增幅較 17 月分別上升了 、 14 個百分點(diǎn)。其中：商品住宅成交 萬平方米，同比增長 %。在一些重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，軍工企業(yè)已占據(jù)一些關(guān)鍵技術(shù)制高點(diǎn)，形成了有一定產(chǎn)業(yè)規(guī)模、能夠影響市場格局的重要力量。近年來，隨著軍工企業(yè)改革脫困和軍品科 研生產(chǎn)能力結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，軍工民品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的格局。 第一章： 項(xiàng)目實(shí)施背景 科技孵化器 發(fā)展 戰(zhàn)略 中國科技企業(yè)孵化器經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)成為建設(shè)創(chuàng)新型國家的有效載體。 主 要包括以下幾個層次含義：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由單純軍品型向軍民結(jié)合型轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)技術(shù)裝備、工藝、材料和人員等由軍事專用性向軍民通用性轉(zhuǎn)換；軍品分系統(tǒng)或零部件由完全或主要使用軍事專用品轉(zhuǎn)向盡量使用軍民兩用品等。 4 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的 市場 前景 我國軍工民品發(fā)展大體經(jīng)歷了“無序、被動地轉(zhuǎn)產(chǎn)民品”、“有 計劃的引導(dǎo)、主動生產(chǎn)民品”、“與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始融合”三個階段。目前，軍工系統(tǒng)有近 40 家民品企業(yè)股票上市。同期，五城區(qū)商品房成交 萬平方米，同比增長 %。 5） 中小戶型住房供銷占 比不斷提高 中小戶型商品住房新增供應(yīng)量繼續(xù)大幅增加，占比不斷提高，供求結(jié)構(gòu)更加合理。同期，五城區(qū)新增辦公用房供應(yīng) 萬平方米，同比增長 %；成 交 萬平方米，同比增長 %；當(dāng)期供銷比為 ，仍是購銷兩旺的格局。 2） 城市配套 9 鑒于今后青羊新區(qū)的常住人口約 17 萬人，未來青羊新區(qū)規(guī)劃有 2 所綜合性醫(yī)院、 1 個會展中心、 1 個博物館、 1 個圖書館、 1 個展覽館、 1 個社區(qū)活動中心、兩個公交總站、 10 個停車場、 7 個加油站等。前不久， 財政部和國稅總 局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問題的通知》，決定 自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 ，對符合條件的孵化器自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營業(yè)稅。 對具有產(chǎn)業(yè)化前景的在孵軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)品項(xiàng)目給予適當(dāng)補(bǔ)助 。在我省境內(nèi)投資于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目，其項(xiàng)目所需國產(chǎn)設(shè)備投資（不包括財政撥款）的 40%可從企業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目設(shè)備購置當(dāng)年比前一 年新增的企業(yè)所得稅中抵免，不足抵免的投資額可用以后年度企業(yè)比設(shè)備購置前一年新增的企業(yè)所得稅延續(xù)抵免，抵免期限最長為 5 年。 5 月，國際 地產(chǎn)巨頭新加坡凱德置地出手該區(qū)域萬家灣村宗地，成交價 705 萬元 /畝； 6 月，興元房產(chǎn)拍得該區(qū)域培風(fēng)村土地，成交價為 750萬元 /畝； 10 月，重慶金陽地產(chǎn)以 830 萬畝的單價、 4150 元 /平米的樓面地價拍得該區(qū)域培風(fēng)村的一宗地。 2021 年，成都高新區(qū)教育科技園被成都高新區(qū)管委會認(rèn)定，成為首批 “科技企業(yè)孵化器 ”； 2021 年，被地方政府授予 “優(yōu)秀科技園區(qū) ”稱號； 2021 年，被高新區(qū)管委會評為 “優(yōu)秀服務(wù)企業(yè) ”； 2021 年 12 月，成都高新區(qū)教育科技園經(jīng)省市科技管理部門推薦，被科技部認(rèn)定為國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，成為全國首家純民營國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設(shè)計條件通知書（見附件），結(jié)合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 ， 初步設(shè)定 本案 基本 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研設(shè)計用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 容積率 ： 總建筑面積： 萬平米（含地 下 一層 建筑面積） 停車位： 1100 個 業(yè)態(tài)構(gòu)成與組合關(guān)系 功能分