【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 451 檔次定位 26 452 本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453 形象定位 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 21 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 22 項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 61 31 住宅的目標(biāo)客戶分析 61 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4 項(xiàng)目定位 62 41 項(xiàng)目理解 62 42 產(chǎn)品定位 62 43 形象定位 63 44 項(xiàng)目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功能說(shuō) 明 64 52 戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6項(xiàng)目命名的初步建議 67 61 項(xiàng)目整體命名 67 62 商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 72 住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 63 說(shuō)明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼 渤海，素有“京津門(mén)戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2021 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開(kāi)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金 ：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開(kāi)發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂(lè)百貨株式會(huì)社 中山 服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬(wàn)元（保底）服裝：每月每平方米 萬(wàn)元（保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝：2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)日期： 1998 年 8 月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※招商條件 從開(kāi)業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面 ，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、 D、 E、 X 六地塊。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ③ 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂(lè)觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問(wèn)題。 422 雖然說(shuō)租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂(lè)福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來(lái)者。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及 經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 432 除甘井子區(qū)外，無(wú)論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。顯示購(gòu)買(mǎi)能力實(shí)際上升了 %。 ②百貨公司在沒(méi)有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過(guò)高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧? n 具名氣的商場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門(mén)店，同時(shí)也有餐飲，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 C—— 營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍 l 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)”（東南亞美食）、臺(tái) 灣美食店等等。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 所謂“動(dòng)”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂(lè)性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂(lè)、康體活動(dòng)。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。 租售做法：部分以招商為主，用“ SPA”會(huì)館經(jīng)營(yíng)，吸引女性消費(fèi)者；部分通過(guò) 34家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 ■裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國(guó)風(fēng)情文化。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營(yíng)大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營(yíng)特色酒巴、無(wú)煙餐飲。 引起無(wú)錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n 媒體組合：以報(bào)紙為主 n 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng) 前景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目動(dòng)工新聞發(fā)布會(huì) n 租售策略 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 三人籃球賽 174。 加推新一期鋪位 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 國(guó)際美食節(jié) 174。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 n 反租銷售 針對(duì)部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 ■免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu) 惠。 好吸引，想逛一逛 174。 n 中檔價(jià)：想買(mǎi)的，能買(mǎi)到，且價(jià)不貴 n 高價(jià)：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。 642 采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 ① 從社會(huì)分工的角度看，發(fā)展商擅長(zhǎng)于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)問(wèn)題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)施，更有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。 ◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) — 天河城的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 樓層互動(dòng)促銷：如在首層消費(fèi) 100 元，即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券 20 元 通過(guò)互動(dòng)促銷措施，使商場(chǎng)整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 了解招商運(yùn)作過(guò)程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場(chǎng)、廣百新翼、中信廣場(chǎng)購(gòu)物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。如我司在 19992021 年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場(chǎng)，總建筑面積 18 萬(wàn)平方米，以“廣州首個(gè)熱帶園林休閑購(gòu)物新天地”為主題定位。 n 印花優(yōu)惠 商場(chǎng)不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費(fèi)者均可獲取商場(chǎng)紀(jì)念印花一款，在集齊一系列紀(jì)念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場(chǎng)促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場(chǎng)的整體發(fā)展。 ③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，會(huì)得到整間公司的資源。 641 經(jīng)營(yíng)模式比較 組成成份不同 百貨的經(jīng)營(yíng)模式是一個(gè)整體，是由一個(gè)管理層去管理各個(gè)專柜，而各個(gè)專柜都隸屬于同一個(gè)企業(yè)，管理架構(gòu)比較簡(jiǎn)單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營(yíng)者組成，他們相對(duì)獨(dú)立，擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立，并各自維護(hù)自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。 餓了有地方吃東西 174。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 有利于招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn) 174。 174。這種做法的好處在于： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃布局 174。 溫馨家庭攝影展 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ◎租售第三階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 與電臺(tái)合作，每周在現(xiàn)場(chǎng)舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點(diǎn)話題 174。 高調(diào)亮相 174。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特別補(bǔ)充說(shuō)明： 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更多地體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非常見(jiàn)“場(chǎng)館概念”，令?yuàn)蕵?lè)休閑配置與經(jīng)營(yíng)布局有機(jī)結(jié)合； a) 于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風(fēng)格或配套設(shè)施進(jìn)行劃分，既體現(xiàn)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現(xiàn)項(xiàng)目的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。 與整個(gè)項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，法國(guó)凱旋門(mén)、美國(guó)的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點(diǎn)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會(huì)設(shè)置于其中。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。 新生代天地：經(jīng)營(yíng)兒童服飾，玩具精品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 租售做法： 此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 n 主力店的引入又為商場(chǎng)前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)吸引大量的人流。 46 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 l 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演 ，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷售。 452 本項(xiàng)目的主題定位 “ 集旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。 1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見(jiàn)，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣； 2． 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多， 高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的一張名片。 ①以地理為類別，商場(chǎng)可分為： n 鄰舍商場(chǎng) n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購(gòu)物為類別，商場(chǎng)又可分為： n 日常便利商場(chǎng) n 休閑商場(chǎng) n 目標(biāo)商場(chǎng) n 旅游商場(chǎng) 443 商場(chǎng)主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物便利去迎 合家庭