【正文】 主力戶型面積： 160 平方米左右 付款方式及折扣：三成十年、五成十年、 銷售率 貴賓卡已售 50張 目前主推單位 四室兩廳兩衛(wèi) 項目劣 勢分析 大戶型居多，選擇空間小。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣， 2021 年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項目參與市場競爭。 八 商 業(yè) 用房的 市 場 價格 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況 漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 較少。 市場需求情況 通過市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 48%的被 訪者并不打算購房。導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個大型住宅項目自動工以來，銷售都很不理想。同時，也有 16%的被訪者正 在考慮購買商鋪， 24%的客戶表示視地段及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟(jì)實力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。針對市場現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場風(fēng)險，并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項目推廣和銷售、招商工作。 （ 3） 項目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項目建成后，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。眾多商品房的在銷售之后必會進(jìn)行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機(jī)會。調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣 源市建材市場未能經(jīng)營起來在經(jīng)營戶中形成了心理 陰影，但仍有半數(shù)的經(jīng)營戶選 擇了芙蓉廣場?；馐忻駥椖磕芊癜l(fā)展成功的疑慮。 （ 3） 在符合項目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下，將臨街商鋪的建筑面積控制在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街 商鋪價值。（詳見市調(diào)報告） 項目產(chǎn)品定位方案 整體建筑規(guī)模控制 （ 1） 項目地上總建筑面積在 萬平米之間，其中一、二、三層為商業(yè)用房，單層建筑面積在 36503800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。 3 樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進(jìn)行招商。 (2) 為便于本項目后期運(yùn)作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價格。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu) 惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費(fèi)等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的順利銷售帶來威脅因素。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 十八 社會評 價 環(huán)境評價（定性） 本項目將以“ 體現(xiàn)現(xiàn)代社。 （ 1）銷售費(fèi)用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。 由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為： 項目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 元 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 元 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 萬元 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計： （ 1） 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計租金收 益為 萬元 （ 2） 3 層內(nèi)鋪免租 1年，第 2 年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計租金收益為 第 2 層租金： 15 元 /平米 /月 第 3 層租金 9 元 /月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為： 萬元 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 1） 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 萬元，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總收入為 萬元。 根據(jù)初步估算 ,本項目的總體投資成本大約為 萬元 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用 ,并已核算地下層的建筑成本。 （ 3） 一層層高在 左右，二、三層 層高在 米左右，住宅層高為 3 米。 （ 5） 項目住宅部分應(yīng)有清晰的交通組織系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。 （ 4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量獭? 項目定位方案 SWOT 分析 △ 項目發(fā)展機(jī)會 Opportunity （ 1） 家居建材經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式”家居建材廣場項目的出現(xiàn) （ 2） 目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營面積已超過 2 萬平米，經(jīng)營戶近 200 余家，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持 0%10%20%30%40%50%芙蓉廣場 五馬廣場 汽車站附近(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 3） 市、鎮(zhèn)兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 （ 4） 經(jīng)營戶和 市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間 （ 5） 大型家居建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機(jī) （ 6） 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營 （ 7） 目前家居建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”家居建材廣場填補(bǔ)市場空白 △ 項目發(fā)展威脅 Weakness （ 1） 業(yè)態(tài)與對面的建材市場、藍(lán)田市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 （ 2） 行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價格不高，對項目銷售價格的走高存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 （ 3） 文藝路、藍(lán)田市場、光藍(lán)路等自發(fā)形 成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力 （ 4） 大部分經(jīng)營戶均不愿意進(jìn)駐 3 樓，項目 3 樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 5） 部分商家在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 （ 6） 五江購物中心的商鋪投資使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 △ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength （ 1） 位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高 （ 2） 臨街面長達(dá) 70米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于 快速消化 （ 4） 受光明山商圈影響明顯，未來升值前景可觀 （ 5） 本項目為填補(bǔ)市場空白的項目，發(fā)展機(jī)會和空間較大 （ 6） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 （ 7） 項目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 △ 項目發(fā)展劣勢 Threat （ 1） 項目所在地街區(qū)面貌有待改善，人流量有限，商業(yè)氣氛尚不濃厚 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 2） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度 （ 3） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費(fèi)用增加 （ 4） 地塊規(guī)模有限，無法設(shè)置集中的倉儲用房 （ 5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格 和租賃價格存在接受難度 綜上，項目 SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“家居建材廣場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，獲得可觀的利潤回報。這表明：漣源消費(fèi)者對 “一站式”家居建材市場認(rèn)可度比較高，由于漣源市場還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。 因此，置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對本項目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場”。 （ 5） 項目屬招商引資項目，地塊發(fā)展有一定的政策支持。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢并不明顯。市民對商鋪投資概念的理解 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買扇面 5經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 程度仍然有限，且在五江購物中心的 影響下，使一部分市民對 商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。 水榭花都的主力戶型為 165 平方米左右的 四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺， 據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞，大氣，一部分 經(jīng)濟(jì)實力較為雄厚的人群較喜歡該戶型。說明目前漣源市民對商品房購買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購買時間集中在未來 23 年內(nèi)，近期市場不會出現(xiàn)太大的市場需求。價格情況參照本報告 。漣源市商業(yè)用房價格走勢將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價格居高不下，次級區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。 項目名稱 漣水名城 位置 漣源市自來水公司旁 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項目概況 開發(fā)商：婁底佳苑房地產(chǎn) 占地面積： 萬平方米 建筑面積： 26 萬平方米 綠化率： 50% 車庫數(shù)（車位數(shù)）：未定 容積率： 門面數(shù)： 未定 分幾期開發(fā)：兩期 開盤時間： 2021 年 1 月 交房時間：未定 價格 住宅均價： 1040 元 /平方米 住宅最高價： 1280 元 /平方米 門面價格：未定 車庫價格：未定 車位租價：未定 物管費(fèi)： 未定 主力戶型面積： 145平方米左右 付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、 銷售率 一期銷售 3成左右 目前主推單位 三室兩廳兩衛(wèi) 商業(yè)用房價格分析及走勢預(yù)測 近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)發(fā)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。 外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動了漣源房 地產(chǎn)市場的價格。 “漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在 其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使?jié)i源市民對商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識。本項目勢必首當(dāng)其沖，受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時尚廣場的開發(fā)建設(shè)，五江購物中心經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項目的開發(fā)，其影響會越來越明顯。市 政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了漣源市民的熱情歡迎和追隨，“五江購物中心”的銷售便反映出了漣源市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。 上世紀(jì) 80 年代前的商業(yè)大多以國營企業(yè)單位經(jīng)營的商業(yè)為主。 漣源市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90 年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。近年來市委市政府實施“科技推動、市場帶動”的戰(zhàn)略，全市 民營企業(yè)迅速發(fā)展。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，并將為極大的影響和帶動周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 推動和促進(jìn)“芙蓉廣場”商圈