【正文】 括室管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 二、投資計劃 項目建設(shè)總投資為 9170 萬元，建設(shè)期為一年半，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進度安排”。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實事求是和穩(wěn)妥可靠。根據(jù)本項目的特點，并考慮一定的風(fēng)險溢價，本項目的財務(wù)基準收益率取 8%。 2．建議 項目建設(shè)單位加大融資方案，盡快落實該項目的建設(shè)資金。 4．本項目建設(shè)周期為一年半，計劃 2021 年完工。 （ 二）稅（費）率 進行財務(wù)評價需計算的稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅等到。 一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明 1． 項目初步擬定計算期共計 1年半。 （二）編制依據(jù) 估算依據(jù)本報告提出來的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù) XX 市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。公司的組織機械圖如下： 二、工程建設(shè)進度安排 本項目建設(shè)周期為一年半，計劃 2021 年完工。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道現(xiàn)入口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。 （ 3）有線電視網(wǎng)絡(luò) 將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入 BMS系統(tǒng)進行二次監(jiān)視，實 現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體人強馬壯。 項目預(yù)估初裝電話 3000門，遠期 5000門。同時，在建筑重要機房及公共場所設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機（或局部 UPS）供電。同時，考慮設(shè)備的 EMC及噪聲干擾問題。 （ 4）供電電源 按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個高壓用戶申請電源。 地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)。 地下設(shè)備機房等房間，新風(fēng)按需求加熱冷 卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機排出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送至室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風(fēng)機通過直通室外的排風(fēng)豎并排出。商業(yè)娛樂用水，廚房用 水等按使用單元設(shè)分表。 洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。 3） 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下一層至地上六層，由市政管網(wǎng)直供。建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期為 50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50年；建筑結(jié)構(gòu)安全 等級為二級；風(fēng)荷載和雪荷載按 50年一遇。 （ 二）停車設(shè)計 在建筑總平面設(shè)計中特別引進了地面人車分流的理念。 4．燃氣 本項目東側(cè)化工醫(yī)院內(nèi)設(shè)有中壓燃氣管線，穿過 XX 路可引入項目。受地形影響氣溫由南向北逐漸降低。本地塊XX 區(qū)地勢平整海拔 185 米左右。 二、建設(shè)條件 （ 一） 地勢地貌 XX 市地處東北腹地長白由脈，向松嫩平原過渡地帶的松花江畔，三面臨水、 四周環(huán)山。 第四章 項目選址和建設(shè)條件 一、選址情況 （ 一）地址及地理位置 項目建設(shè)地點位于 XX 市 XX 區(qū) XX 街。 地處珠州街東側(cè)項目占地在 70000 平方米左右，可形成一個完整的社區(qū)環(huán)境，在小區(qū)品質(zhì)與物 業(yè)服務(wù)上有相當(dāng)優(yōu)勢，在交通方面，小區(qū)最近處距站點也有 400米遠，其中區(qū)部位距站點有近 1000 米的距離，項目周邊配套服務(wù)設(shè)施，距離較遠，周邊有1000 米范圍商圈。 二、市場價格 根據(jù)近期對 XX 市一手樓盤信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，市區(qū)沿松花江一線房屋售價大多在 5500～ 7000 元 /平方米左右，市中心區(qū)域房價在 5000 元 /平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房價在 5000 元 /平方米左右，國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤價格均遠高于在地方房企業(yè)開的的樓盤的價格。而且從規(guī)模 上看，這些大盤在建成后還將起到輻射作用。我們會發(fā)現(xiàn)，房地 產(chǎn)市場在這一區(qū)域的新房 投放量是整個地產(chǎn)史無前例的。 回眸 2021 年，新項目頻繁登場，供應(yīng)量上升明顯，尤其是今年下半年，供應(yīng)量連續(xù)上升，市場成交平穩(wěn)。必將成為 XX市西北區(qū)域具有標志性意義的城市景觀建筑。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 8．工程進度 本項目建設(shè)周期為一年半，計劃 2021年底完工。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 5．可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 [2021]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目總用地面積 6935 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 6935平方米。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正 在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè) 機會。 二、項目建設(shè)單位情況 1．單位名稱 ： XX 北泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2．成立時間： 2021 年 3．注冊地址： XX 市 XX 區(qū) 4．注冊資本： 1000 萬元 6．執(zhí)照注冊號： 7．企業(yè)類型：有限公司 8．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 9．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 （二）進一步滿足中低收入群體對本項目小戶型住宅的需求 本項目地處 XX 化工醫(yī)院西側(cè)，交通十分便 利，周邊醫(yī)院、商業(yè)醫(yī)院、商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施齊全，十幾萬元一套的小戶型住宅為中低住宅為中低收入群體帶來能買得起的房屋，將為給中低收入群體 提供便利的生活條件。 幸福里住宅小區(qū)、XX 怡景桃源小區(qū)、寶嘉花園二期、吉紙住宅改造項目、醫(yī)藥學(xué)院南塊、豐滿街南地塊等共 31個項目，占地 277公頃。 以東市商圈為例：東市商圈是引領(lǐng) XX 市商業(yè)發(fā)展的核心商圈，日客流量近 10 萬，此處已形成規(guī)模的物業(yè)形態(tài)，包括總建筑面積 萬平方米的財富廣場及總建筑面積 60 萬平方米左右的 XX 2021年也將有不少大盤匯聚 XX市，在這樣的環(huán)境下，本土企業(yè) 將快速成長，江城樓市百花齊放的態(tài)勢將展現(xiàn)在市民眼前。借鑒外來大品牌的理念和經(jīng)驗，再結(jié)合對城市、對市場的了解，把握本土企業(yè)優(yōu)勢，會使本土企業(yè)快速成長，進入一個新的階段。本項目商品住宅與商業(yè)店鋪以出售為主，商業(yè)店鋪 出租為輻的原則定位。 （ 五） 銷售預(yù)測 XX 區(qū)由于工業(yè)產(chǎn)品密集，環(huán)境質(zhì)量較差，房屋銷售價格與市內(nèi)樓盤相比，價格較低，很適合中低收入群體的需求，因此江北地區(qū)房屋市場一直 以中低收入群體為主，價格低需求大，是江北房地產(chǎn)市場的一大特點。該用地毛地價款 XX 市北泰房地產(chǎn)公司已于 2021年 5月補繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住。 40′ N。工程所在地區(qū)抗震防烈度為 7度 ，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為 。小區(qū)雨水向東排入 XX街觀狀雨水管。 二、規(guī)劃建設(shè)方案 （ 一）設(shè) 計要求 本項目根據(jù)規(guī)劃要求，將建設(shè)限高在 75 米的高層建筑，由于地處江北商業(yè)圈，其商業(yè)設(shè)施是必不可少的，因此本項目設(shè)計要求為 24 層高層建筑，一、二層為商業(yè)建筑。本工程地下室一層，地上主樓二十四層，裙房一一二層。 對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔，須解決兩端變形不一致結(jié)結(jié)構(gòu)有影響，擬通過對 支座的特殊處理解決。平方米，持續(xù)噴霧時間 1 小時，噴頭工作壓力不小于 。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池 — 消防主泵。 2．排水設(shè)計 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為 2 年。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機排出室外。 面積超過 100平方米的地上房間（無窗或固定窗房間）設(shè)排煙系統(tǒng)。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。變電所低壓單母線分段運行， 聯(lián)結(jié)開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和 UPS作為后備電源，末端互投切換。 所有電氣設(shè)備、安全保護（低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN名系統(tǒng)） 及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于 1歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進電磁環(huán)境。 （ 1）通信網(wǎng)絡(luò) 原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入 /出，通過 PSTN（公用電話交換網(wǎng)）、 DDN（數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)）、 PSPDN（ 分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng) ） 等，采用燈 M、 FR（幀中繼）、 [SDN、 ADSL 等方式，使用用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù) ]。 （ 2）計算機網(wǎng)絡(luò) 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。消防中心 設(shè)在首層。同時，采用在線式或離線式巡 更系統(tǒng)；提供輔助的人工檢查巡羅管理的技術(shù)支持。 第六章 交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址環(huán)境現(xiàn)狀 項目周圍主要是住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物。 第七章 項目組織機構(gòu)及實施計劃 一、項目組織機構(gòu) 項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。 2．工程建設(shè)其他費用：主要包括土地取得費用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費用、工程建設(shè)費用、其 他費用等。經(jīng)測算，本項目建設(shè) 2021年投資 4000萬元， 2021 年投資 5170 萬元。經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括 經(jīng)營項目、 經(jīng)營規(guī)模及收費標準、稅費、項目計算期、財務(wù)基準收益率等。 第十章 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 1．本項目的建設(shè)有利于 XX區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進一步滿足中低收入群體對項目的需求，有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象，因此，該項目的建設(shè)是非常必要的 。 。 3．項目總建設(shè)用地