【正文】 調(diào)研分析 ....................................................................................... 62 2. 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ..................................................................................................... 62 3. 項(xiàng)目市政交通條件調(diào)研分析 ................................................................................ 63 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 3 分析 .................................................................................. 63 5. 項(xiàng)目優(yōu)勢排序 ..................................................................................................... 64 .............................................................................................................. 66 .............................................................................................................. 66 .............................................................................................................. 66 SWOT 分析 .................................................................................................... 66 ................................................................................ 67 ........................................................................................... 69 七、項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)論 ................................................................................................... 70 1. 總體經(jīng)濟(jì)增長對本項(xiàng)目的影響分析 ...................................................................... 70 2. 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對本項(xiàng)目的影響分析 ........................................................... 71 .................................................. 72 ........................................................................... 73 對本項(xiàng)目影響的分析 ......................................................... 74 ...................................................... 75 八、項(xiàng)目開發(fā)建議 .......................................................................................................... 76 1. 項(xiàng)目開發(fā)整體構(gòu)想 .............................................................................................. 76 ....................................................................................................... 77 ................................................................................................ 78 ....................................................................................................... 79 .............................................................................................................. 79 九、附錄（調(diào)查問卷） ................................................................................................... 80 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 4 一、市場調(diào)查設(shè)計(jì) 市場調(diào)研主要目的是為企業(yè)的決策問題和相關(guān)營銷問題的解決提供信息依據(jù)，具體表現(xiàn)為： A．全面了解房地產(chǎn)相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及文化特點(diǎn)所帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，了解房地產(chǎn)的市場容量、潛力及未來的發(fā)展趨勢，為企業(yè)決策提供信息依據(jù)。 B．項(xiàng)目自身情況調(diào)研 ? 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃? ? 項(xiàng)目現(xiàn)場考察； ? 有關(guān)人員訪談； ? 相關(guān)資料收集整理。 國內(nèi)需求增長下行 投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。但也要看到， 2021年前 11個月，全國新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資同比僅增長 %，同比回落 %，反映未來投資增長動力下降。 總的看， 2021 年工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將延續(xù)穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢，生產(chǎn)增速在合理區(qū)間運(yùn)行，改革紅利將得到進(jìn)一步釋放，企業(yè)特別是小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有望得到改善，工業(yè)提質(zhì)增效和轉(zhuǎn)型升級步伐繼續(xù)加快。 ? 第一產(chǎn)業(yè)勞動力的文化程度仍然明顯偏低 十年來，珠海第一產(chǎn)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移速度較快，在轉(zhuǎn)移出去的勞動力中，大多數(shù)是文化程度較高者，因此，留存在第一產(chǎn)業(yè)的勞動力文化程度明顯偏低。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 9 作為珠三角西部的中心城市珠海，要實(shí)現(xiàn)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高二，三產(chǎn)業(yè)比例的目的，就必須加大力度提高區(qū)域農(nóng)業(yè)人口素質(zhì)，使農(nóng)業(yè)人口能快速轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，加快農(nóng)村的城市化進(jìn)程，這可以通過合理布局地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口分布來實(shí)現(xiàn)。這樣的結(jié)果只能是資源過于分散，難以形成有效的經(jīng)濟(jì)推動作用。因此，外地人士近年來成為珠海樓市的重要消費(fèi)群體；四、房地產(chǎn)商更加注重 以人為本 的開發(fā)理念；五是 浪漫之城 城市品牌的經(jīng)營推廣卓有成效。當(dāng)港珠澳大橋建成時(shí)，珠海與香港的聯(lián)系將得到加強(qiáng)。連續(xù)多年被評為“國家環(huán)保模范城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”，曾榮獲聯(lián)合國“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 與此同時(shí)，“港珠澳大橋”已定下落腳點(diǎn)，前期可行性研究進(jìn)展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實(shí)，將把珠海納入香港 30分鐘車程范圍內(nèi)； 這些交通基礎(chǔ)設(shè)施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來逐漸加強(qiáng)，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟(jì)總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。 區(qū) 人口數(shù)（人） 比重 [3]（ %） 全市合計(jì) 1560229 100 香洲區(qū) 771726 高新區(qū) 109140 橫琴新區(qū) 6913 萬山區(qū) 4813 斗門區(qū) 415854 金灣區(qū) 148565 高欄港區(qū) 103218 珠海市人均收入 報(bào)告顯示， 2021年，珠海市完成公共財(cái)政預(yù)算收入 億元，同比增長 %；公共財(cái)政預(yù)算支出 ，比上年同期增長 %。 “政府申批樓房預(yù)售是有價(jià)格控制的，有的城市只是無對外公布，但實(shí)際上都在這樣做。 央行貨幣政策對珠海市房地產(chǎn)的影響 ? 商業(yè)銀行信貸面臨回收風(fēng)險(xiǎn) 首先，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額不斷增加，自 2021 年 6 月的 萬億元凈增加到 2021 年 9月的 萬億元。在 2021 年貸款天量增長及利率普遍為七折的大背景下，貸款人的信用情況和償付能力被高估，銀行的貸款審查工作也難以完全到位，這也會增加房價(jià)下跌時(shí)的斷供風(fēng)險(xiǎn)。連續(xù)的調(diào)控政策雖然使中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積的同比增長在 2021年回落到 10 年前的水平，土地購置與開發(fā)同比增長也創(chuàng) 10 年來新低。據(jù)了解，珠海也是除了四大一仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 18 線城市漲幅超 100%的城市之一。港珠澳大橋在促進(jìn)香港、澳門和珠江三角洲西岸地區(qū)經(jīng)濟(jì)上的進(jìn)一步發(fā)展具重要的策略意義。 特區(qū)范圍擴(kuò)大到全市，解決法律制度不統(tǒng)一的問題 1980年 8月，在珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積僅 ， 2021年橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，珠海市僅陸地面積達(dá) 1700平方公里，含海洋面積達(dá) 7653平方公里。昔香山縣開埠于 珠海 山場，當(dāng)時(shí)稱為香山場。 香洲區(qū)是廣東省 珠海市 中心城區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心，陸地總面積仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 22 300 平方公里，全區(qū) 常住 人 萬人，其中 戶籍 人口 萬人。 至 114176。當(dāng)時(shí)該地區(qū)有一標(biāo)志性建筑拱橋（今海灣路一帶）和著名地點(diǎn)北嶺，便從中各取一字定名為拱北關(guān)。葡萄牙強(qiáng)占澳門后，粵海關(guān)總口于光緒十三年二月（ 1887 年 3 月）撤出澳門，并于同年三月初九（ 1887 年 4 月 2 日 ）建立拱北關(guān)，關(guān)部設(shè)在拱北灣口小馬騮洲島上（今珠海市香洲區(qū)灣仔街道辦事處），設(shè)口岸 7個：拱北，位于海關(guān)設(shè)關(guān)地；馬騮洲，位于拱北灣口之小馬騮洲島西南面的澳門水道；前山，位于前山寨城外，用躉船作泊位；東澳，位于萬山東澳海灣；關(guān)閘，位于關(guān)閘村（今珠海市香洲區(qū)拱北街道辦事處）；石角，位于灣仔，隔海面向澳門；蠔田，位于蠔田仔村。 1951年 1月 2日海關(guān)總署決定，將拱北海關(guān)改組成隸屬于江門海關(guān)的拱北分關(guān)， 3月 1仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 23 日，拱北分關(guān)成立，分關(guān)設(shè)在原關(guān)閘支關(guān)舊址。 區(qū)域房地產(chǎn)概況 2021 年 第一季度為止 ，商品住宅市場 交易有所回溫 ， 全市銷售面積 萬㎡，同比 上月上漲 %，但由于上月已經(jīng)呈下降趨勢，所以總體依然在降溫，可見 買方市場的格局初步形成。 保利海上五月花的社區(qū)配套合理，布局集中，形成十字型中軸商業(yè)帶。 項(xiàng)目占據(jù)未來拱北商貿(mào)中心核心位置，是珠海三舊改造中拱北商貿(mào)中心的首個項(xiàng)目，是仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 25 規(guī)劃中的 CBD。 據(jù)了解，項(xiàng)目不僅是一個具有前景的優(yōu)質(zhì)樓盤，更擁有面面俱到的配套設(shè)施，學(xué)校、行政中心、超市 (華潤超市、百福匯起市 )、紅旗市場、公園電影院等一應(yīng)俱全。臨近的項(xiàng)目如電力家和城、華發(fā)水郡、里維埃拉等樓盤提供了成熟的生活配套。 江南岸項(xiàng)目將建一期，其中有 2 棟是高層，戶型為 71m178。 1392 套商品房里 面包括了 1238 套住宅用房、 116 套商業(yè)用房和 38 套辦公用房。預(yù)計(jì)到二季度部分區(qū)域?qū)⒂型嘏? 區(qū)域房地產(chǎn)供給量 ? 一級市場 2021 年 4 月珠海土地供應(yīng) 12 宗，環(huán)比增加 5 宗，面積為 萬㎡，環(huán)比下降 %。 ? 總結(jié) 珠海市商品房供應(yīng)量爆發(fā)增漲，供應(yīng)集中在西區(qū)。 2021 年年底，珠海市統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布數(shù)據(jù)稱，珠海的商品房待售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 %。近兩三年以來，珠海的開工面積都不少，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)從拿地到開始銷售一 般都有 3 年周期的規(guī)律，一般項(xiàng)目開工要報(bào)建的，報(bào)建時(shí)很多都是整體報(bào)建，然后每年具體建多少，發(fā)展商再根據(jù)實(shí)際情況和資金情況調(diào)整，近三年來的數(shù)據(jù)都較為接近，因?yàn)橐捕际琼?xiàng)目的建設(shè)過程，目前已有不少新的項(xiàng)目正在臨近收尾，預(yù)計(jì)珠海又將迎來新的銷售高峰，空置率會得到大幅度的降低。 （ 1）客戶特征分析 ? 職 業(yè)： 目標(biāo)客戶以整個高新區(qū)域?yàn)橹行模椛湎阒迏^(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦? ? 年 齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購買客群的主要年齡段為 28－ 45歲的首置及首改客戶，其中以 3035歲客戶為主力客群。 ? 部分投 資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? ? 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū) ，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢和吸引力，低廉的價(jià)格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引 香洲區(qū) 市區(qū) 、港澳地區(qū) 的投資人群；同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善