【正文】 預(yù)期轉(zhuǎn)冷，受房貸緊縮等影響，觀望客戶增多，并且成交量逐步下滑，市場供需處于相互博弈狀態(tài)，觀望情緒越發(fā)濃厚。銷售率最高是龍光海悅云天，達(dá)到 %；超過 50%的項(xiàng)目還有尚東領(lǐng)御、中海桃花源、招商花園城二期等等。海悅云天的開發(fā)商為 廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司 。截止至 3 月 31 日，珠海主城區(qū) 34 個(gè)項(xiàng)目（住宅類）共網(wǎng)簽 11208 套。成交方面，受 3 月退貨量的影響有所上漲，主要是平沙鎮(zhèn)的旅游用地成功被海泉灣以低價(jià)競得。 ? 置業(yè)目的： 改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的。 區(qū)域房地產(chǎn)平均戶型 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均戶型估計(jì)，我們選取了上文的 10 個(gè)樓盤作為估計(jì)的依據(jù)和基礎(chǔ)。從 1 月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)逐月倍數(shù)增長仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 30 狀態(tài)，市場趨向非?；钴S，交易面積持續(xù)大幅增長。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%— 10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%— 20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。新增供應(yīng)量主要來自斗門（ 2027 套）、金灣（ 616 套）、南灣（ 425 套）。開發(fā)商為搶占市場先機(jī)將開始紛紛推出各類營銷活動(dòng)，試圖促使購房者積極入市。 去年同期珠海主城區(qū)商業(yè)用房網(wǎng)簽套數(shù)為零，但今年一季度網(wǎng)簽 116 套，單是前山心海州花園項(xiàng)目就網(wǎng)簽了 112 套，占比 96%。江南岸的售樓部還在建設(shè)當(dāng)中，大概在 7 月份會(huì)開放。珠海實(shí)驗(yàn)中心、珠海藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、金灣第一小學(xué)、白藤湖小學(xué)、白藤湖中學(xué)、廣東省科學(xué)技術(shù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 。戶型有約 78 平米兩房、 83— 86 平米的 2+1 戶型、 88 平米 3 房與 114126 平米的大三房，適合剛需購房者。由于項(xiàng)目處在珠海城市的 CBD，項(xiàng)目定位為高端時(shí)尚商務(wù)體， 珠海目前尚無類似案例。 學(xué)校有北大 附屬學(xué)校、北師大附屬中學(xué)、唐家中學(xué)、唐家小學(xué)中山大學(xué)珠海校區(qū)、北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海分校珠海市機(jī)關(guān)第一幼兒園、金唐幼兒園、華裕幼兒園、八一幼兒園（軍區(qū)）；銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、華潤銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、農(nóng)村信用社等等。海濱公園前還有珠海唯一的游艇碼頭，出?？芍翓|澳島、萬山島等海島旅游景區(qū)。它享有得天獨(dú)厚的地緣、人緣優(yōu)勢(shì)。宣統(tǒng)元年（ 1909）香洲設(shè)為口岸，同年因資金不足而關(guān)閉?，F(xiàn)拱北由珠海市香洲區(qū)人民政府派出機(jī)關(guān) —— 拱北街道辦事處管轄，轄區(qū)面積 10平方公里，下轄 17個(gè)社區(qū)居委會(huì)，常住 17萬人?？諝馄骄鄬?duì)濕度為 79%。至 22176。 1984 年將原珠?？h大部分地區(qū)設(shè)立為香洲區(qū)。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 21 國家高度重視珠海發(fā)展，政策扶持力度很大 國務(wù)院《關(guān)于擴(kuò)大珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的批復(fù)》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴(kuò)大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的要求，切實(shí)做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進(jìn)一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗(yàn)田”作用，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和 加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，為全面建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)探索經(jīng)驗(yàn)，為推動(dòng)珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)又好又快發(fā)展、促進(jìn)珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻(xiàn)。是珠海新的“命運(yùn)工程”。 從用地功能分析，工業(yè)用地成交宗數(shù)最多，共 36宗，但成交金額與成交面積占比最小，分別為 %以及 %。對(duì)于一些經(jīng)驗(yàn)不足尤其是資產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)不合理、嚴(yán)重依附于銀行貸款的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅在經(jīng)濟(jì)上要遭受巨大的損失，而且還有可能因此影響到以后的發(fā)展。一旦房屋價(jià)格持續(xù)下跌，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患就會(huì)凸顯，此后從金融業(yè)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)更是不言而喻。 同時(shí)更不可忽視的是對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控還會(huì)影響個(gè)人住房按揭貸款的違約情況。 ‘ 限價(jià) ’ 和 ‘ 限購 ’ ，是僅靠市場力量無法達(dá)到調(diào)控預(yù)期效果時(shí)不得已所采取的行政手段。 珠海市房地產(chǎn)政策影響 雙限令對(duì)珠海市房地產(chǎn)的影響 細(xì)究珠海此番政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)，可以看出，面對(duì)年底房價(jià)控制問責(zé)和土地財(cái)政的雙重壓力， 地方政府 深陷兩難境地 。年平均增長率為 %。 珠海是房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ? 自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適 珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運(yùn)口岸。但畢竟旅游與房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用是很有限的，而且對(duì)于第一、二產(chǎn)業(yè)的輔助作用不大。 珠海的第三產(chǎn)業(yè)由于珠海優(yōu)美的自然和城市環(huán)境得到較快的發(fā)展。 下表 為珠海市 2021年 1～ 2月份規(guī)模以上工業(yè)主要行業(yè)增加值表 。 通過與廣州的比較可知，珠海的第一產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重較廣州大，這反映出珠海的第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中仍然占有相當(dāng)比重，即使經(jīng)過幾十年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)比例有了很大變化，但還遠(yuǎn)未達(dá)到珠海應(yīng)有的水平。水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)得到較快發(fā)展，羅氏沼蝦、南美白對(duì)蝦、鱸魚、螃蟹等優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品暢銷全國。 綜合分析， 2021 年固定資產(chǎn)投資增速可能穩(wěn)中略降，但民間投資和技術(shù)改造投資有望保持較快增長，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，將繼續(xù)發(fā)揮在經(jīng)濟(jì)增長中的關(guān)鍵作用。 從國內(nèi)看，我國經(jīng)濟(jì)仍處于大有可為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，擴(kuò)大內(nèi)需潛力巨大，但制約因素也在增多， 2021 年內(nèi)需增長面臨一定下行壓力，但投資和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有望得到進(jìn)一步優(yōu)化。工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn) 代化的深入推進(jìn)，將為擴(kuò)大內(nèi)需、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供廣闊的市場空間。 E. 全面了解消費(fèi)者的信息接受模式，相關(guān)媒體的收視率、主要節(jié)目的收視情況，為公司宣傳策略的改進(jìn)、產(chǎn)品信息的有效傳播、企業(yè)形象的樹立提供提供信息支持。 D. 全面摸清企業(yè)品牌保利地產(chǎn)在消費(fèi)者中的知名度、滲透率、美譽(yù)度和忠誠度；了解不同層次消費(fèi)者消費(fèi)變化趨勢(shì)，為調(diào)整品牌營銷策略及進(jìn)行品牌延伸提供科學(xué)依據(jù)，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。 二 、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研分析 2021 年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很多有利條件和積極因素。 信息消費(fèi)增長快。 2021 年以來，我國房屋新開工面積和土地購置面積均處在低位水平，并且部分三 、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出供大于求的跡象，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速也將有所放緩。歷史上，珠海的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，主要以漁業(yè)和種植業(yè)為主，在建市初期，第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力仍占全部勞動(dòng)力的六成多，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，珠海第一產(chǎn)業(yè)及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面： ? 漁業(yè)發(fā)展較快，種植業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化 改革開放以來，珠海結(jié)合本地的資源優(yōu)勢(shì)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)?；?jīng)營的路子，堅(jiān)持以提高農(nóng)業(yè)效益為核心，以增加農(nóng)民收入為目的，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)村城市化進(jìn)程明顯加快。而作為珠三角中心城市的廣州，它從 2021到 2021 年第一產(chǎn)業(yè)的平均增長率為 %，僅占同期 GDP平均增長率的 %。改革開放后，通過利用外資，技術(shù)引進(jìn)，珠海工業(yè)得到了全面發(fā)展，新產(chǎn)品、新品種、新行業(yè)不斷涌現(xiàn)，目前已初步形成了以電子、軟件、醫(yī)藥、電氣機(jī)械、石化等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí) 建筑業(yè)亦逐漸成為珠海經(jīng)濟(jì)的骨干產(chǎn)業(yè)。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 11 第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度是衡量一個(gè)國家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水準(zhǔn)的重要標(biāo)志，判斷一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)是否發(fā)達(dá)，現(xiàn)已不再看傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的工農(nóng)業(yè)比例，而關(guān)鍵看第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所占比重。 即使珠海有優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，使得其旅游資源豐富，是最適宜人們居住的地方。設(shè)有 拱北 、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸 6個(gè)，二類口岸 7個(gè)。國務(wù)院《關(guān)于擴(kuò)大珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的批復(fù)》中要求，廣東省和珠海市要做好特區(qū)范圍擴(kuò)大后的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，要按照走集約化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的要求，切實(shí)做好特區(qū)城市管理、產(chǎn)業(yè)布局、土地利用和城市規(guī)劃等工作，進(jìn)一步發(fā)揮特區(qū)在改革開放中的“窗口”和“試驗(yàn)田”作用，著力轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步建立以創(chuàng)新為內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力的發(fā)展模式，更加注重改善民生和加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，為全面建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)探索經(jīng)驗(yàn)，為推動(dòng)珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)又好又快發(fā)展、促進(jìn)珠港澳地區(qū)共同繁榮作出新的貢獻(xiàn)。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 14 珠海市房地產(chǎn)市場購買力分析 珠海市人口 根據(jù)珠海市 2021 年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示珠海市常住人口為 1560229人，同第五次全國人口普查 2021年 11月 1日零時(shí)的 1235582 人相比，十年共增加 324647人，增長 %。 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 15 珠海市消費(fèi)者購買力 珠海市人均消費(fèi)水平高，消費(fèi)者購買力強(qiáng)。我國的 ‘ 限購 ’ 城市不到全國城市的十分之一， ‘ 限價(jià) ’ 的城市就更少。而由于房地產(chǎn)銷售收入是開發(fā)商還款的主要來源，房屋成交量持續(xù)走低將影響房地產(chǎn)開發(fā)商資金的回流，加之目前央行屢次加息提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金利率，商業(yè)銀行對(duì)地產(chǎn)的貸款條件也明顯收緊，而且今后不排除部分開發(fā)商資金鏈斷裂情況 的發(fā)生，商業(yè)銀行開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量面臨惡化風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)投機(jī)或投資性購房者的購房需求產(chǎn)生了極大影響，不但其需求會(huì)急劇下降，迫于還貸壓力和市場價(jià)格下跌預(yù)期，購房者可能會(huì)將其已購房屋向市場拋售，使市場供應(yīng)量增長，供需雙方的對(duì)比差距加大，促使房屋價(jià)格下降成為必然。因此國家會(huì)在將來不斷制定新法彌補(bǔ)這一缺陷，但這些新的法律、法規(guī)可能仍落后于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)，這種行業(yè)發(fā)展的超前和立法的滯后必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。市區(qū)雖然成交宗數(shù)與成交面積均比橫琴、西區(qū)少，但成交金額卻 億元，占全市的 %。 珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金相對(duì)充裕 從 2021年開始，兩年內(nèi)珠海政府將要完成的藍(lán)圖：港口樞紐工程、機(jī)場樞紐工程、口岸樞紐工程、石化、船舶和海洋裝備制造工程、航空及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程、商務(wù)休閑旅游工程、生態(tài)環(huán)保工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程、公共服務(wù)工程、能源保障工程。批準(zhǔn)珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大范圍將解決珠海市特區(qū)內(nèi)外發(fā)展不平衡、特區(qū)發(fā)展空間局限和“一市兩法”等問題。 1953 年從中山、 寶安 劃出部分地區(qū)設(shè)立 珠?？h 。4839。東風(fēng)為常向風(fēng)，夏以西南風(fēng)和東南風(fēng)為主，冬以 東北風(fēng) 為主，夏秋季有臺(tái)風(fēng)侵襲。 ”古人以 “ 眾星拱繞北辰 ” 之天象詮釋德治之要，而 “ 拱北 ” 一詞與此頗具契合，遂將海關(guān)所在區(qū)域統(tǒng)稱為 拱北，并一直沿用至今。橫門位于張家邊鄉(xiāng)東利村洋關(guān)圍，主要通航香港。 2021年經(jīng) 拱北口岸 進(jìn)出境的海內(nèi)外旅客 9400多萬人次，是珠海市人流最旺的地區(qū) ,拱北海關(guān) 工作時(shí)間是 7:0023:30,。 此外，項(xiàng)目周邊規(guī)劃有兩所小學(xué)、一所仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 24 中學(xué)，另有 5 萬方的商業(yè)綜合體，一座醫(yī)院和五星級(jí)酒店規(guī)劃。超市有壹加壹、海景灣百貨商店、榮一、百佳、金旺來、珠影、百和超市等；醫(yī)院有中大大學(xué)附屬第五醫(yī)院、唐家灣醫(yī)院、金鼎醫(yī)院 。富華里，是珠海首個(gè)都市中心綜合體。用地面積為 平米，容積率為 。白藤湖度假城、鱷魚島、金灣高爾夫等多個(gè)休閑好去處 ； 白滕頭商業(yè)、斗門商業(yè)街、白滕頭海鮮批發(fā)市場 。 40 棟的別墅中，分別有 24 棟獨(dú)棟別墅 ,4 棟聯(lián)排別墅。業(yè)內(nèi)人士指出，主要是新增供應(yīng)量跟不上。 表 21 珠海主城區(qū) 2021 年 4 月網(wǎng)簽（住宅）成交量 TOP10 樓盤 仁恒濱海中心市場調(diào)查報(bào)告 28 四月份過去后，將迎來商品房市場的“紅五月”。 2021 年 4 月商品住宅新增供應(yīng)量主要集中于 90100 萬㎡（ 1198 套）、 100200 ㎡（ 666 套）、 060 ㎡（ 426 套）、 120144 ㎡（ 396套）。 區(qū)域房地產(chǎn)空置量 空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。二手房交易面積達(dá) 萬平方米，同比增長 %。 （ 13000+11000+15000+12500+16000+12021+32021） /7= 由以上公式可得出，珠海市香洲區(qū)域的房地產(chǎn)平均價(jià)格為 元 /㎡。 ? 家庭收入： 以家庭收入每月 700010000元為主。 對(duì)未來區(qū)域房地產(chǎn)的預(yù)測(cè) 4 月份，珠海市土地市場新增供應(yīng)回暖，商住用地主要集中在平沙片區(qū)，從價(jià)格來看，熱度較去年有所減退。 在目 前的珠海市房地產(chǎn)市場，銷售較快的樓盤很多，在這里，我們根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)量確定暢銷樓盤。 樓盤開發(fā)公司 龍光因此，我們?cè)谶@里選取銷售率最高的龍光海悅云天作為暢銷樓盤。 4 月珠海市商品房成交量僅有 萬㎡，環(huán)比下降 %。 ? 外來置業(yè)者 ? 珠海市的外來人口 也將成為項(xiàng)目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受 ， 為落戶 珠海 ，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。 通過對(duì) 項(xiàng)目 相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。今年以來這個(gè)數(shù)字一直都在 1000 萬平方米以上。從 2021 年開始，珠海商品房空置面積又開始逐年增長，從商品房可供預(yù)售面積的走勢(shì)可以看出，珠海受到當(dāng)年房地產(chǎn)市場崩盤的影響，開始進(jìn)行休整期，以庫存消化為主。 ? 三級(jí)市場 2021 年 4 月，珠海二手房成交面積為 萬㎡，環(huán)比上升 %，同比下降 %；