【正文】 平方公里的 619 個(gè)工業(yè)園區(qū)整合改造為十八個(gè)規(guī)模大、關(guān)聯(lián)度高、基礎(chǔ)設(shè)施共享 的新型園區(qū)。 辦理產(chǎn)權(quán)登記需要交納一定的費(fèi)用，會增加企業(yè)的資金壓力，將促使企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營情況及資金實(shí)力擴(kuò)大物業(yè)規(guī)模，減少、甚至杜絕搶建、違建的情況，有利于相關(guān) 管理部門進(jìn)行規(guī)范的管理。 《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》經(jīng)深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議于 2021 年 5月 21 日通過，于 2021 年 6 月 2 日公布，自公布之日起施行。但必須按照工業(yè)進(jìn)園、農(nóng)業(yè)進(jìn)基地、住宅進(jìn)社區(qū)的原則，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)。 （ 四 ） 深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好， 整體有利于廠房租賃業(yè)的發(fā)展 深圳市物業(yè)出租對象主要 是 工業(yè) 制造 、加工貿(mào)易 等 企業(yè) ， 深圳市工業(yè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及外貿(mào)出口情況 將會直接影響到 物業(yè)租賃行業(yè)。 （三） 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)招工困難，對廠房租賃業(yè)短期發(fā)展有一定的不利影響 從 2021 年 以來，深圳市每年 春節(jié)過后 都存在“ 民工荒 ”的問題， 招工是越來越難 ，這主要是因?yàn)樯钲诠べY沒有絕對優(yōu)勢。 社會消費(fèi)品零售總額增速繼續(xù)高于 GDP 增速 2021 年，深圳市消費(fèi)品零售總額 3, 億元，增長 %，從趨勢看，第一至第四季度累計(jì)增速分別為 %、 %、 %和 %，一季度由于同期低 基數(shù)影響，表現(xiàn)為增速相對較高，全年呈高開，回穩(wěn)態(tài)勢， 12 月末累計(jì)達(dá)到次高點(diǎn)，接近 2021 年水平（ 2021 年增長 %，是近 14 年的高位）。 工業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高，發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提升 2021 年， 深圳 市規(guī)模以上（下同）工業(yè)增加值 4, 億元，增長 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)增加值規(guī)模比 金融危機(jī)前的 2021 年增加 億元；工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模達(dá)到 18, 億元，比危機(jī)前增加 2, 億元。除了一年期基準(zhǔn)存款利率外 ,其他各檔次定期存款利率分別提高 3045BP 均高于對應(yīng)期限的貸款利率調(diào)升幅度。深圳市是一個(gè)以外向型經(jīng)濟(jì)為主的城市， 廠房租賃市場 與工業(yè)經(jīng)濟(jì) 、外貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 高度相關(guān) 。在金融危機(jī)的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，許多工業(yè)企業(yè) 縮減規(guī)模甚至 倒閉，對 外貿(mào)易下降，對深圳廠房租賃市場造成了巨大的沖擊，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)、對外貿(mào)易的恢復(fù)，深圳市廠房租賃 市場也在逐步復(fù)蘇 。加息 一方面增加了央行其它管理流動性政策工具的操作空間 ,另一方面也有利于利率逐步恢復(fù)正?；?，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更為健康的發(fā)展 。均創(chuàng)歷史新高。若扣除消費(fèi)品價(jià)格因素，社會消費(fèi)品零售總額增速已超過 2021 年水平。有企業(yè) 在春節(jié)放假前調(diào)查，很多返鄉(xiāng)的員工已明確表示春節(jié)后不再出來，要留在家鄉(xiāng)打 工了，不僅離家近，而且工資與深圳差不多，生活成本更比深圳低得多。從數(shù)據(jù)看， 2021 年深圳市 工業(yè)增加值和外貿(mào)出口保持強(qiáng)勁增長，為租賃行業(yè) 營造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ， 雖然短期內(nèi)招工難的問題 會產(chǎn)生一定的不利影響，但宏觀環(huán)境整體 有利于深圳市廠房租賃行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 （ 4） 村委會經(jīng)批準(zhǔn)的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的舊村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建設(shè)項(xiàng)目在符合城市規(guī)劃及妥善解決拆遷安置問題的前提下，經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)，可以開發(fā)建設(shè)。 該《決定》明確了農(nóng)村城 市化歷史遺留違法建筑的范圍，要求 違法建筑建設(shè)當(dāng)事人或者管理人在本決定實(shí)施之日起六個(gè)月內(nèi)，按照普查工作要求向違法建筑所在街道辦事處申報(bào)。此外，產(chǎn)權(quán)明晰后，對物業(yè)權(quán)益的歸屬有明確的劃分，能減少糾紛，也有利于企業(yè)的融資，減少企業(yè)間互保的現(xiàn)象，降低行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 促使租賃行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化。加大園區(qū)周邊的環(huán)境綜合整治，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向規(guī)?；?、集約化、集聚化方向發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)廠房和各種規(guī)模的工業(yè)園區(qū)是這一階段物業(yè)建設(shè)的主流。 政策規(guī)定實(shí)施城市化后，寶安、龍崗兩區(qū)對各村委建設(shè)和管理的市政公共設(shè)施的維護(hù)和管理實(shí)行三年過渡期。 現(xiàn)實(shí)中，該類企業(yè)多采用“借新還舊”的方式將銀行借款展期，以此緩解企業(yè)實(shí)際的短期償債壓力。特別是 12 月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了《商品房屋租賃管理辦法》將于 2021 年 2 月 1 日實(shí)施，新規(guī)中對承租人的 權(quán)益提出了居住面積、穩(wěn)定租金等多方面保護(hù)、但對于分割出租及人均租住建筑面積最低標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，實(shí)際上是限定了群租行為，并禁止了地下室、廚房、廁所等地方的出租行為。寶 安區(qū)的龍華、大浪、西鄉(xiāng)、福永等地廠房出租率高，租金一般在 17— 20 元 /㎡之間，松崗、公明、光明等片區(qū)租金略遜一籌；龍崗的布吉工業(yè)園區(qū)一樓租金一般在 19 元 /㎡左右；橫崗、平湖一樓在 14— 16 元 /㎡居多；坪地、坪山、坑梓一樓在 13 元 /㎡左右， 環(huán)境差一點(diǎn) 的廠房在 10 元 /㎡以下，甚至 6— 7 元 /㎡也不少；大工業(yè)區(qū)監(jiān)管區(qū)內(nèi)都是出口型企業(yè)，一樓租金 17 元 /㎡左右，二樓以上在10— 13 元 /㎡之間，龍崗獨(dú)院廠房較多，租金一般都是在 10 元 /㎡以下。同時(shí)，一些物業(yè)公司計(jì)劃把土地儲備用來開發(fā)統(tǒng)建樓等商業(yè)樓盤，還有少數(shù)公司計(jì)劃把原來的廠房和宿舍改建成商業(yè)性樓盤。 在租金方面，自 2021 年初以來，廠房類物業(yè)租金保持溫和上漲的趨勢。而現(xiàn)階段物業(yè)出租企業(yè)，特別是寶安、龍崗兩區(qū)的廠房宿舍，大部分都沒有辦理相 關(guān)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上屬于“非法建筑”，這使得大部分固定資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，如果公司遇到現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)問題，公司很難變現(xiàn)資產(chǎn)來應(yīng)對，負(fù)債的償還也將受到較大影響。深圳廠房租賃行業(yè)以股份合作公司為主，較重的社會負(fù)擔(dān)導(dǎo)致 大部分 企業(yè)的盈利能力和資金積累能力弱 ，銀行借款主要采用以“借新還舊”方式展期以緩解債務(wù)壓力。 六 、 風(fēng)險(xiǎn)提示 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢。 受多