【正文】 25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。 高額的土 地出讓收入有利于緩解地方財(cái)政收支矛盾 。本公司、本公司 分析師 亦不因使用本報(bào)告或報(bào)告所載內(nèi)容引起的任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。 未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)表或引用。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的 40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的 60%以上。一方面， 市場(chǎng) 供給出現(xiàn) 偏緊 ， 需求依然旺盛， 房?jī)r(jià)上漲的 因素依然存在 ；另一方面，調(diào)控 政策繼續(xù)趨緊 。 越來(lái)越多的潛在 購(gòu)房者在不斷上漲的房?jī)r(jià)面前備受煎熬，又在中央政府 的 嚴(yán)厲調(diào)控聲中得到 一絲 慰藉 。根據(jù) 2021年下半 年和 2021年上半年的新開工面積，可大致推算 2021年新房銷售面積。 這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的路還很長(zhǎng)，任務(wù)還很艱巨。 “ 十一五 ” 期間， 深圳市保障性住房建設(shè)分配不理想，保障性住房開工率、竣工率和分配率較低，未來(lái)深圳市政府保障性住房若能按時(shí)完工并分配，將有效緩解市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面。 住建部 2021 年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房 1000 萬(wàn)套，比原計(jì)劃的 580 萬(wàn)套大大增加。隨著保障性住房定位逐漸明晰以及建設(shè)力度不斷加大，未來(lái)我國(guó)將加速建構(gòu)商品房與保障房的雙軌制住房體系。 行業(yè)分析 報(bào)告 22 “ ”政策 出臺(tái)后，北京率先出臺(tái)了限購(gòu)令 。 2021年 7月份以來(lái)，國(guó)內(nèi) CPI持續(xù)走高， 11月同比增速高達(dá) %，已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月同比增速超過(guò) 3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負(fù)利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲(chǔ)蓄搬家。 資料來(lái)源：公開資料，鵬元整理 上 調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率 從 1月 12日到 12月 10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率 。 調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間表明了政府的決心，未來(lái)若房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲跡象，可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政 策。 行業(yè)分析 報(bào)告 19 “ ”調(diào)控 9月 29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部和監(jiān)察部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)（ 2021） 10號(hào)文件的通知》，又稱 “ 五項(xiàng)措施 ”。 那么當(dāng)初政府為什么要出臺(tái)這些政策？這些政策為什么又強(qiáng)差人意？ 現(xiàn)在我們對(duì)這些政策加以梳理。 從中央到地方， 各類 調(diào)控政策應(yīng)接不暇。 統(tǒng)計(jì)顯示， 2021年 2021年間深圳市戶籍人口平均每年增加 、非戶籍常住人口 7平均每年增加 。 6 首次購(gòu)房一般是從無(wú)房、租房轉(zhuǎn)為購(gòu)房的情況，對(duì)價(jià)格變動(dòng)相對(duì)不敏感，這也是通常所說(shuō)的“剛性需求”。但它們 在短期內(nèi)難 有 很 大的變化 ， 顯然它們不能解釋 2021年 的 房?jī)r(jià) 飚升 。 表 8 2021～ 2021 年新建商品住宅新開工面積 年份 新開工面積（萬(wàn) M2） 同比增長(zhǎng)率 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 % 2021 年 資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 自住型 購(gòu)房 需求 平穩(wěn) 增長(zhǎng) 人們一般將住房需求分為自住型購(gòu)房需求 、 投機(jī)性需求 、投資性需求 。 但實(shí)際只形成 新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售 面積 ，只有計(jì)劃的 56%。 進(jìn)入 21世紀(jì)后，由于 我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)不斷上漲， 囤積土地的情形十分普遍。 表 5 部分 “ 地王 ” 一覽表 時(shí)間 地塊 總價(jià) 樓面單價(jià) 拍賣人 上海 2021 年 12 月 11 日 蘇河灣地塊 億元 52,783 元 華僑城集團(tuán) 2021 年 2 月 1 日 外灘 81 金融地塊 億 證大置業(yè) 2021 年 12 月 23 日 新江灣城 C6 地塊 億 32,484 元 中建地產(chǎn) 2021 年 9 月 30 日 徐匯龍華路 1960 號(hào)地塊 億 27,231 元 綠地集團(tuán) 2021 年 9 月 10 日 上海長(zhǎng)風(fēng)地塊 億 萬(wàn) 中海地產(chǎn) 2021 年 9 月 2 日 徐虹北路 8 號(hào)地塊 億 23, 元 上海城建 廣東 2021 年 12 月 16 日 白云新城 AB29070082 地塊 11 億元 20,605 元 保利 2021 年 12 月 22 日 亞運(yùn)城項(xiàng)目 255 億元 5810 元 富力聯(lián)合體 2021 年 11 月 26 日 珠江新城 b13 地塊 億 11,037 元 富力地產(chǎn) 2021 年 10 月 29 日 科學(xué)城 kxcf811 地塊 億 雅居樂(lè) 5 《土地并不稀缺，中國(guó)建設(shè)用地供給潛力分析》，中國(guó)國(guó)際金融有限公司， 2021 年 1 月 28 日。在土地供應(yīng)量既定的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商的施工、推盤進(jìn)度，則在短期內(nèi)影響到住房的供給量。 “ 居者有其屋 ” ，房子是中國(guó)老百姓最易接受、最為鐘情的大宗資產(chǎn)，房?jī)r(jià)豈有不漲之理。房地產(chǎn)作為最具有保值功能的資產(chǎn)，漲價(jià)幅度 當(dāng)然 較一般商品的更大。 貨幣的大量供應(yīng)助 推 房 價(jià) 貨幣供應(yīng)大幅增長(zhǎng) 推動(dòng)房 價(jià) 上漲的最主要因素，應(yīng)歸 為貨幣供應(yīng) 。 2021年 深圳住宅的租賃均價(jià)為 39元 /平方米 /月 ， 深圳市房?jī)r(jià)租金比已經(jīng)達(dá)到 518倍 3，年租金收益率為 %，低于銀行 一 年 定期存款利率 （ 3%） 。 我們以夫婦兩人購(gòu)買一套 70平方米的住房計(jì)算 2021年深圳房?jī)r(jià)收入比。 圖 2 2021 年 1 月至 2021 年 2 月 深圳 新建住房銷售面 積（ 萬(wàn) M2）及增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 進(jìn)入 2021年后， 隨著國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚， 2021年 2月份新建商品住宅銷售面積分別為 、 ， 未來(lái) 短期內(nèi) 銷售面積 不樂(lè)觀 。 行業(yè)分析 報(bào)告 6 1． 深圳市房地產(chǎn)處于過(guò)熱狀態(tài) 房?jī)r(jià) 持續(xù)處于高位且波動(dòng)較大 深圳市房地產(chǎn) 近兩年 處于過(guò)熱狀態(tài)，首先表現(xiàn)為房?jī)r(jià) 持續(xù)處于高位 。 2021 年 以來(lái) 深圳市 新建商品住宅新開工面積呈下降趨勢(shì) ，造成住房短期供給不足。深圳市 房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 將保持平穩(wěn)發(fā)展 。 圖 1 2021 年 1 月至 2021 年 2 月 深圳 新建住房均價(jià)（元 ∕M2）及增長(zhǎng)率 資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理 新建 商品 住 房成交規(guī)模大幅下滑 2021年 5月起深圳市開始實(shí)施限購(gòu)令， 投資房產(chǎn)的門檻被大幅提高甚至被叫停， 嚴(yán)厲的調(diào)控政策重創(chuàng)了投資和投機(jī)性需求， 之前的 “ 投資＋剛需 ” 成交構(gòu)成模式變成 “ 剛需 ” 獨(dú) 力主導(dǎo)， 導(dǎo)致 2021年深圳 商品 房成交量創(chuàng)下歷史新低 。若房?jī)r(jià)收入比越大，則住宅負(fù)擔(dān)能力越低。 計(jì)算公式是住宅價(jià)格與月租金之比。 行業(yè)分析 報(bào)告 10 2. 房地產(chǎn) 價(jià)格持續(xù) 高漲 原因 分析 2021年 是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “ 政策調(diào)控年 ” ， 但 深圳 房地產(chǎn) 價(jià)格持續(xù) 高漲 。 表 4 2021～ 2021 年貨幣供應(yīng) 量 年度 M2(萬(wàn)億元 ) M2 同比 M1(萬(wàn)億元 ) M1 同比 M0(萬(wàn)億元 ) M0 同比 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 2021 年 % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行 ，鵬元整理 過(guò)去 10年中國(guó) M2的年均增速為 18%，累計(jì)上漲 ；而 CPI卻比較低， 10年累計(jì)漲 行業(yè)分析 報(bào)告 11 幅都不超過(guò) 25%。由于人們擔(dān)心儲(chǔ)蓄或收入縮水，防通脹的觀點(diǎn)也很 “ 根深蒂固 ” 。政府 供應(yīng) 的土地能否轉(zhuǎn)化為樓市現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，一要看市場(chǎng)的狀況，二要看開發(fā)商的資金狀況，三要看開發(fā)商拿地的目的。 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示， 2021年全國(guó)土地成交金額前 20名的城市共成交近 萬(wàn)億元，比 2021年的 9,230億元增加 3,155億元，增幅約為 34%。 由于其中較大比例為政策扶持用地，能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)的有效供給量?jī)H為 50多萬(wàn)平方米。 統(tǒng)計(jì)顯示，截止 2021年底， 125家內(nèi)地上市房企擁有近 4億平方米的未開發(fā)土地量，而 20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量達(dá) 米，這就是說(shuō)，中國(guó)上市房企囤地逾 8億平方米，其中保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和蘇寧環(huán)球位列三甲。 根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)， 2021年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 米，同比減少 %，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積套數(shù) ，同比減少 ％，其中龍崗、寶安、南山是全市三大主力供給區(qū)域，三區(qū)供給量之和占總量的九成。 我們認(rèn)為，自住型購(gòu)房需求和投機(jī)性需求占據(jù) 著 市場(chǎng)主流。 2021年 7月 ， 深圳 市正式擴(kuò)容， 龍崗、寶安被歸入特區(qū)范圍之內(nèi) 。 最后 看 城市人口 數(shù)量。 7 非戶籍常住人口各年度統(tǒng) 計(jì)口徑存在差異， 2021 年以前為暫住人口數(shù)量（主要按暫住證統(tǒng)計(jì)），自 2021年起為沒(méi)有深圳紅印戶口、在深圳居住半年以上的人。但短期觀望后， 9月份的反彈令“ ”調(diào)控再度加碼。 通知指出，近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，需要引起高度重視。 綜合政策效應(yīng) 綜合政策涵蓋了眾多方面的內(nèi)容，包括信貸、土地、保障房、稅收等，是中央部門及地方政府出臺(tái)相關(guān)細(xì)則的依據(jù)和參考 。對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。此外，全年的貨幣投放同比增長(zhǎng) %，在整體流動(dòng)性寬松的大背景下，數(shù)量型緊縮力不從心。 從加息的實(shí)質(zhì)影響來(lái)看，其初期影響較小，主要是通過(guò)連續(xù)加息、作用累加后房?jī)r(jià)走勢(shì)才開始明顯逆轉(zhuǎn)。 在本輪房地產(chǎn)調(diào)控尚未取得令人滿意的效果之前， 限購(gòu) 令很可能將長(zhǎng)期執(zhí)行。 住建部、國(guó)土部、央行等 7 部委 對(duì)公共租賃住房建設(shè)，從規(guī)劃、房源籌集、政策支持、監(jiān)督管理等方面做出規(guī)定。 根據(jù) 2021年 1月深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公示的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）， “ 十二五 ” 期間 ，深圳市規(guī)劃建設(shè)各類住房 54萬(wàn)套、總建筑面積 4,076萬(wàn)平方米 。 行業(yè)分析 報(bào)告 25 4. 2021 年深圳 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，自 2021年就已經(jīng)開始。 在當(dāng)前情況下，調(diào)控 政策 一旦 松動(dòng)或退出 ， 一定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的上漲， 已經(jīng)取得的