【正文】 667萬人；女性人口 497 萬人，男性人口 516 萬人；全市共 317 萬戶，其中，市區(qū)為 111 萬戶，縣（市）為 206萬戶。 （成都市統(tǒng)計局《成都 2021統(tǒng)計手冊》） 從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。 站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。 二、城市規(guī)劃 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃： ? 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu) 勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 地理位置和自然資源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積 12390平方公里，至 2021年城區(qū)建成區(qū)面積 208平方公里。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 城市發(fā)展熱點區(qū)域 ? 城東區(qū)域 —— 改造熱點區(qū) 城東片區(qū) 2021 年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 發(fā)展目標(biāo)： ? 發(fā)展總目標(biāo)： 21 世紀(jì)前 10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 ? 城市建設(shè)目標(biāo)： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （成都市統(tǒng)計局《成都 2021統(tǒng)計手冊》） 從 2021 年和 2021 年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年的人口自然增長率僅為 ‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中 4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 人均 GDP、人均可支配收入隨 GDP增長關(guān)系圖 從上圖可以看出， GDP、人均 GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2021 年成都市人均可支配首次突破 8000 元大關(guān)。相應(yīng)的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。從沿海住宅發(fā)達城市的經(jīng)驗看，成都的住宅價格應(yīng)該在現(xiàn)有價格平臺上反復(fù)整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。 第二部分 成都房地產(chǎn)市場描述 一、成都市區(qū)域市場分析 城市分區(qū)： 根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)： 城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。該區(qū)域總體銷售率約 80%。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模 +品牌”的理想格局。 (2)戶型面積豐富，多種多樣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。主力總價穩(wěn)定在 2400左右。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。形成了高檔 社區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項目定位也只能是中高檔次，且在項目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城西區(qū)域樓盤資料列表 （四） 城北區(qū)域分析 多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運儲運已成規(guī)模，然而由于物流 缺乏統(tǒng)一的計劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。這樣攤低成本后房價才易被接受。 （ 2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （六） 郊縣分析 近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域分析 （ 1） 華陽 國務(wù)院 1999年 6月 22日批準(zhǔn)的成都市 7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。土地價格也上漲了 2倍左右。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。 幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色． 邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。 成都市高檔樓盤分布 圖 成都市高檔樓盤的主要特點： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和 1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。 ? 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。 主要價格支撐因素： ? 靠近城市中心的區(qū)位 ? 片區(qū)人文環(huán)境 ? 臨河自然風(fēng)景 ? 高品質(zhì)的建筑 ? 有品位的園林 ? 完善的社區(qū)配套 ? 成熟的市政配套 ? 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 三、典型樓盤分析 一、 春天花園 【項目點評】 項目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細(xì)部處理精致恰當(dāng)，較好地體現(xiàn)了項目的品質(zhì)和格調(diào)。 倡導(dǎo)一種 人文的、幽雅的、高尚 的生活方式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 【價格支撐點】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景 觀、泛會所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專。 為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)了其定位； 現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項目的品質(zhì) 【價格支撐點】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管； 項目基本狀況： 地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路 發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 總 建筑面積 95673平米 總戶數(shù)： 498戶 綠化率： 55% 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 城南中心豪華景觀電梯公寓 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風(fēng)格： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 園林規(guī)劃： 采用中式園林的造景方法， 20 畝的中庭水景園林，采用中心會所與全齡化時尚泛會所結(jié)合的新穎方式，散點布局： 1）氣勢宏大的噴泉及梯級瀑布組成的大型水體景觀； 2）花木竹林栽種了多種 喬木，配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需 10分鐘左右時間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 未來市場預(yù)測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價高漲。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。城北的房地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 3）片區(qū)人文環(huán)境差 由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會考慮在城北購房。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。 別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。而其他片區(qū)中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場現(xiàn)狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 城西無