【正文】 朗潤園： 該項目位于仁和春天大道和奧林匹克花園中間，規(guī)模不大，僅由兩幢電梯及一幢多層組成，且有相當(dāng)一部分房屋會臨街道。 從戶型上看沒有大的特別之處。 從銷售狀況來講，一批次推出的三幢房屋銷售率為 70%左右，并不算理想。 香瑞湖 一樓 租金普遍在 2565 元 /月 /㎡，只有極少數(shù)特級口岸能達到 180 元 /月 /㎡。 其三為溫江老城區(qū)東大街、北大街等為中心的西北片區(qū)及緊鄰成溫邛高速路的東北角住宅片區(qū)構(gòu)成的傳統(tǒng)住區(qū)。 從三大片區(qū)目前的房地產(chǎn)市場狀況來看，新城片區(qū)集中了溫江在建在售的絕大部分項目， 且 住宅價格最高，項目的整體品質(zhì)和銷售情況等都要明顯好于溫江城區(qū)其他區(qū)域的項目。 繁華時代商業(yè)廣場 ： 最高售價 15000 元 /㎡，最低 7000 元 /㎡，可自行出租也可委托項目招商部統(tǒng)一招商，但都系獨立經(jīng)營，各自為陣，雖地處溫江核心位置，并引 進 國美坐鎮(zhèn)，但終因其經(jīng)營管理與營銷欠火候， 致使 一樓租金從 3090 元 /月 /㎡ 不等 ， 與銷售價格的回報不匹配， 且步行內(nèi)街大量空置。香草國 際 ： 該 項目 是由藍(lán)光開發(fā)的，只因為此而吸引了大批品牌消費者。項目優(yōu)勢在于緊鄰大 型公園，且有幾幢可以看到公園內(nèi)。但從交通上看，目前交通還不大方便。該項目的多層下面部分設(shè)計了臨街商業(yè)以作為小區(qū)配套。 利貞該項目位于光華大道三段，與花博會會館、七中實驗學(xué)校相臨，占地規(guī)模達到 560 畝，容積率僅 ， 是 目前溫江容積率最低的地產(chǎn)項目之一。項目以 “ 森林 ” 為主題的規(guī)劃，組團通過森林分割形成四大環(huán)島。項目 中規(guī)劃有 150 米沿江安河親水商業(yè)街區(qū)， 300 米沿光華大道步行商業(yè)街區(qū)，配 7500 ㎡集中大型商業(yè)中心 可供業(yè)主及周邊住戶作為生活配套。街區(qū)內(nèi) 遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒樓、歐式小酒店、本土特色小吃、娛樂會所、保健會所、兒童游樂以及出售帶有濃郁異域風(fēng)情的各種工藝品的精致小店。區(qū)域配套：項目周邊的基本生活配套相對滯后，特別是在就醫(yī)、購物、餐飲等方面表現(xiàn)突出。價格走勢：區(qū)域項目普通住宅均價在 3500— 4500 元 /平方米之間；并呈逐步走高的發(fā)展態(tài)勢。 區(qū)域大量樓盤迅速 開發(fā) ，良好的銷售 進度 是提高區(qū)域人口最直接的方式，從區(qū)域現(xiàn)有的人口數(shù)量到三年后區(qū)域的預(yù)測人口數(shù)量將會是一個質(zhì)的飛躍， 為本項目 的 商業(yè)物業(yè) 啟動運營后 提供了最 有力的基礎(chǔ)保障 。而 2021 年拍出的最貴的一宗地塊，價格已達到 135 萬元 /畝， 作 為整個大成都片區(qū)土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域，近 5000 余畝土地成功拍賣，使得溫江一躍成為眾多開發(fā)商、購房者的關(guān)注焦點。 普通電梯銷售價格走勢： 16002600350045000100020213000400050002021年 2021年 2021年 2021年價格( 千元/ 平方米) 居住人口 分析 光華大道沿線現(xiàn)有樓盤戶數(shù)與未來 居住人口 統(tǒng)計一覽表 項目名稱 建筑面積 (㎡ ) 總戶數(shù) 入住人口估算 項目名稱 建筑面積 (㎡ ) 總戶數(shù) 入住人口估算 金河谷 680000 5000 17500 香瑞湖 220210 1064 3724 邊城香格里 214959 1299 錦繡森鄰 159000 1100 3850 萬灣樹 65000 600 2100 仁和春天大 道 158000 3600 12600 泰基花溪谷 220210 1100 3850 依云鎮(zhèn) 500000 596 2086 利貞境界 50000 450 1575 香頌島 126000 151 528 優(yōu)取舍 53000 384 1344 美茵河谷 45000 2100 7350 世紀(jì)光華 210000 1892 6622 學(xué)府美地 240000 486 1701 彩疊園 500000 3800 13300 七彩花都 52021 2200 7700 西花汀 60000 1095 恒大城 260000 4900 17150 朗潤園 137000 850 2975 上林寬境 70000 530 1855 珠江國際花園 230000 1000 3500 奧園 25000 1458 5103 塞納河畔 167612 1174 4109 合計 4442571 36829 128901 區(qū)域人口增長走勢圖： 051015202530現(xiàn)有人口三年后 五年后 十年后數(shù)量(萬) 小結(jié)： 光華大道 (南熏大道止 )在售樓盤共 23 個，總建筑面積約 4442571 ㎡ 。城西普通多層商品住宅的均價也從 2021 年的 3000 元 /㎡ 走高到了 2021 年的4000 元 /m2。相應(yīng)的主要依附群體和市場基礎(chǔ)也分兩大部分： 一是商業(yè)港的當(dāng)?shù)貐^(qū)域性消費，從現(xiàn)知的區(qū)域樓盤分布的距離（生活步行半徑）與商業(yè)網(wǎng)點的分布情況來看，依附本案商業(yè)的 主要樓盤有龍湖樓盤、春天大道、金河谷、朗潤園、錦秀森鄰、香瑞湖、彩疊園、邊城香格里及后期項目周圍的規(guī)劃地塊樓盤。 二是運動城的行業(yè)性消費（同時行業(yè)消費也會在一定程度上帶動商業(yè)港消費，相互促進，形成良性循環(huán)）。隨著更多品牌大盤的 亮象 ，其房價破 “5”指日可待 。 區(qū)域居住人群 消費能力： 區(qū)域樓盤物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu) 目前 由 50%電梯花園洋房、 30%別墅和 20%多層構(gòu)成， 并有快速向大體量電梯靠攏的趨勢。 隨著這些土地的陸續(xù)投入實際開發(fā)階段，將有更多家實力開發(fā)商進駐。 在后備商業(yè)如此豐富的壓力之下，結(jié)合本案 現(xiàn)入住人口等綜合因素下，現(xiàn)在是本案的商業(yè)物業(yè)啟動的最佳時機 （但 不一定能 體現(xiàn)最大價值） ，待 現(xiàn) 在建 樓盤商業(yè)上市，規(guī)劃 100 畝 商業(yè)街亮相時， 已是三五年后，哪時 本案已順利渡過市場培育期，隨著 區(qū)域居住配套完全成熟，光華大道沿線與主城區(qū) 實現(xiàn) 真正的無縫對接，本案的商業(yè)物業(yè)價值也會得到最大的發(fā)揮。市場供需：整體供應(yīng)量 暫時大 于市場的消化量，商鋪 均未進入銷售營運。 居住狀況：本項目所在區(qū)域內(nèi)目前居住