【正文】 要鼓勵(lì)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的當(dāng)下 ,此類商業(yè)中心更能發(fā)揮其獨(dú)有的優(yōu)越性。 圖為商業(yè)城 A 區(qū)現(xiàn)狀 商業(yè)城的位置圖 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本工程為舊樓翻新改造工程。黃金的地理位置以及商業(yè)娛樂(lè)、購(gòu)物休閑的定位和早些年輝煌的歷史 ,使商業(yè)城成為三水的 地標(biāo)之一。 項(xiàng)目 建設(shè)的宏觀方向 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容是 對(duì)商業(yè)城進(jìn)行整體改造、包裝 。 社會(huì)發(fā)展背景分析 2020 年開(kāi)始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開(kāi)大幕， 4 月 17 日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制 部分 城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無(wú)前例。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨于飽和的背景下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢(shì)。 縱 觀整個(gè)三水中心城區(qū) ,目前僅有三水廣場(chǎng)和西南影劇院片區(qū)這兩個(gè)較為成型的商業(yè)中心 ,整體的城市商業(yè)氛圍仍不夠成熟 ,距時(shí)尚都市更是相去甚遠(yuǎn)。城市更新無(wú)疑是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的有效方式之一 當(dāng)前，三水城市在經(jīng)歷高速發(fā)展以后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷進(jìn)行優(yōu)化，城市建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入到城市的自我提升和自我完善階段，“三舊”改造則是三水城市發(fā)展進(jìn)行自我完善的重要途徑。推進(jìn) “三舊 ”改造的過(guò)程，是城市建設(shè)現(xiàn)代化時(shí)尚元素和先進(jìn)文化精髓，促進(jìn)我市向城市經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、城市建設(shè)現(xiàn)代化和人民生活富?；粩噙~進(jìn)的過(guò)程，也是佛山市現(xiàn)階段和今后一段時(shí)期城市發(fā)展的主要任務(wù)以及實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)跨越式發(fā)展的客觀需要。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 13 第三章 建設(shè)條件 建設(shè)條件 區(qū)域自然條件 地理位置 項(xiàng)目位于佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)，西南鎮(zhèn)是三水區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)等交流的中心城區(qū)，商業(yè)城舊樓面向三水 主干道廣海大道 中 ,是三水來(lái)往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路 ,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn) ；西臨耀華路，東臨商業(yè)路， 北臨商業(yè)北街，四面臨街，交通便利。 （ 2)塊料樓梯面層：主要是三區(qū)的所有樓梯間和 A 區(qū)螺旋臺(tái)階的面層、還有 A 區(qū)大 門(mén)口進(jìn)入的大樓梯的地面。 其他 本概算第一部分建筑裝飾工程費(fèi)用包括：裝飾工程建安工程費(fèi)用(已包括 10%的規(guī)費(fèi)和稅金 )、安裝工程建安工程費(fèi)用；第二部分為建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、項(xiàng)目建議書(shū)編制費(fèi)等；第三部分預(yù)備費(fèi)，本概算只計(jì)列 基本預(yù)備 費(fèi)用、貸款利息。 詳見(jiàn)上頁(yè)商業(yè)城整改工程概算表 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)角度分析、計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和清償能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 25 維護(hù)費(fèi)計(jì)算 維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的 1％計(jì)取，年維護(hù)費(fèi) 約 萬(wàn)元。按投產(chǎn)期第一年的出租率為 50%，投產(chǎn)期第二年出租率為 70%， 投產(chǎn)期第三年出租率為 80%， 從投產(chǎn)期第 四 年開(kāi)始出租率達(dá)到 100%的情況計(jì)算。通過(guò)分析計(jì)算，按照擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和貸款償還方式，投產(chǎn)后企業(yè)有能力承擔(dān)還本付息任務(wù)，而且在資金上亦有保障。 第六章 結(jié)論以及建議 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 因素 含 義 優(yōu) 勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì) 地處廣海大道與健力寶路中心地段，是三水城市中心商業(yè)圈范圍。 中心城區(qū)范圍內(nèi)同類型商業(yè)項(xiàng)目的空白 除了三水廣場(chǎng)和在建的恒福廣場(chǎng)外，與項(xiàng)目相約規(guī)模 的 大型 商 業(yè)中 心 在三 水中 心 城區(qū) 范 圍內(nèi) 相對(duì) 缺少，就整個(gè)三水的城市人口和消費(fèi)力而論，三水廣場(chǎng)相對(duì)偏向高消費(fèi)群體，而本項(xiàng)目定位則是貼近普通平明百姓生活的中檔消費(fèi)場(chǎng)所。 二、 早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個(gè)體銷售，零散的個(gè)體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場(chǎng)缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理； 三、 室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時(shí)間太 威 脅 三水廣場(chǎng)以及恒福廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目以 萬(wàn)平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個(gè)三水 市 場(chǎng)中 僅 處于 三 水廣 場(chǎng)以 及 在建 的 恒福 廣場(chǎng) 之后， 如果 經(jīng)營(yíng)與三水廣場(chǎng)、恒福廣場(chǎng)相類似的項(xiàng) 目，將會(huì)明顯受到三水廣場(chǎng)和恒福廣場(chǎng)的威脅。 項(xiàng)目各區(qū)的規(guī)劃建議 把 A、 B、 C 三區(qū)的首層納入此次項(xiàng)目改造范圍， A 區(qū)首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣(mài)店 ； B 區(qū)兩邊臨街二層商鋪分別開(kāi)設(shè)中、西式快餐店 飲品店 （例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流 ； C 區(qū)首層為 吉之島一類的購(gòu)物商場(chǎng) 。 配套設(shè)施建議 停車場(chǎng) —— 除了原本正門(mén)空曠的地塊，還要充分利用建筑物西面與耀華路之間的空曠地方，以及四面臨街的優(yōu)勢(shì)與政府協(xié)商長(zhǎng)約租定街邊劃線的停車位，以彌補(bǔ)自身停車場(chǎng)的缺陷。 (1) 我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，全部商鋪只租不賣(mài)，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤(rùn)，而是開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者的 “多贏 ”結(jié)構(gòu)。同時(shí)，通過(guò)品牌店和主力店的加入，容易在市場(chǎng)上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于原建筑硬件上的一些缺陷，這會(huì)在一定程度上會(huì)削弱項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，但是只要開(kāi)發(fā)得當(dāng)，三水日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和中心城區(qū)的人口膨脹帶來(lái)的消費(fèi)力，加上國(guó)家省市政策對(duì)把商業(yè)地產(chǎn)帶進(jìn)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的全新局面，都將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)光輝的前景。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 39 招商項(xiàng)目應(yīng)遵循動(dòng)靜結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 38 目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒(méi)人光顧。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念 (1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 37 我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（ WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國(guó)外的商品要進(jìn)入中國(guó)，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。 七層可做小型的倉(cāng)庫(kù)以及物 業(yè)管理的辦公室。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 由項(xiàng)目分析所述，三水廣場(chǎng)、橫幅廣場(chǎng)將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)一定的沖擊。 停車場(chǎng) 由于項(xiàng)目周邊建筑群為居民住宅樓為主，項(xiàng)目主要客源和人流量均來(lái)自就近的居民，他們不需要開(kāi)車去項(xiàng)目所在地消費(fèi)，在一定程度上緩解了項(xiàng)目停車場(chǎng)位置不足這一缺陷。 停車場(chǎng)不足 項(xiàng)目除了正門(mén)外的少量空曠地方以及建筑四周路邊的少量劃線停車位可以做停車場(chǎng)外，沒(méi)有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場(chǎng)配套嚴(yán)重不足。20％），項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 發(fā)生的相應(yīng)變化（具體計(jì)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)敏感度分析表）。 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析報(bào)表： （ 1） 總成本費(fèi)用估算表 見(jiàn)附 表 4； （ 2） 利潤(rùn)總額及其分配表 附 表 5； 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 27 （ 3） 借款還本付息表 見(jiàn)附 表 6； （ 4） 現(xiàn)金流量表 見(jiàn)附 表 7。 利潤(rùn)總額及分配 利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)附表 5。 無(wú)形及遞延資產(chǎn)按 15 年攤銷，年攤銷費(fèi)用 約 萬(wàn)元。 （ 4）項(xiàng)目總投資 約 萬(wàn)元 。 本概算投資組成和費(fèi)用劃分按建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo) [2020]164 號(hào)文）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 6）柱面抹灰：是所有柱面抹灰 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)沒(méi)有和墻體相連接的獨(dú)立柱面抹灰。 ② 排水 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 14 本項(xiàng)目為舊樓改造項(xiàng)目，原建筑樓群已有現(xiàn)成的排水端口和排水體統(tǒng)。各級(jí)黨委、政府和相關(guān)職能部門(mén)要從踐行三個(gè)代表 “重要思想和科學(xué)發(fā)展觀、堅(jiān)持理政為民的高度 ”，把推進(jìn) “三舊 ”改造作為一項(xiàng)重要的民心工程，作為轉(zhuǎn)變政府職能、 建設(shè)責(zé)任政府和服務(wù)型政府的重要措施，作為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段和關(guān)鍵性工作，切實(shí)抓 緊抓實(shí)抓好。佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率低等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價(jià)值需通過(guò)科學(xué)、有效的改造得以提升并增長(zhǎng)。這樣一來(lái) ,還能帶動(dòng)周邊的餐飲等服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ,可謂一舉多得 。 2020 年，三水廣場(chǎng)建成開(kāi)業(yè)，易初蓮花、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等世界 500 強(qiáng)企業(yè)搶先進(jìn)駐。 2020 年 1 月 26 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再 度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱 “ 新國(guó)八條 ” ），調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。商業(yè)城舊樓氣 地理位置優(yōu)越 ,交通便利 ,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū) , 但并未充分利用其區(qū)位的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的工作是如何將 A、 B、 C 區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場(chǎng)。 商業(yè)城在建成初期 ,曾經(jīng)有兩三年非常興旺。 改造后的商業(yè)城將參照三水廣場(chǎng)的模式 ,發(fā)展為集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體的商業(yè)中心 ,但主要面向中檔消費(fèi)群體。新政主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。 目前佛山商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于一觸即發(fā)的階段，以往佛山商業(yè)地產(chǎn)佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 8 在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)處于封閉自守，不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。況且 ,由于地理位置和定位等方面的原因 ,三水廣場(chǎng)部分店鋪除了周末和節(jié)假日外 ,客流量其實(shí)并不大；而西南影劇院片區(qū)是老城區(qū) ,雖然平日里人氣較旺 ,但整體層次偏低 ,缺乏發(fā)展?jié)摿?,目前還面臨文鋒東路拆遷的影響。 加快推進(jìn)“三舊”改造的意義 根據(jù)《佛山市加 快推進(jìn)三舊改造》的文件指示要求，三水區(qū)近年來(lái)加快對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造進(jìn)程，本項(xiàng)目是推進(jìn) “三佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 10 舊”改造的又一重大舉措。 （ 3） 推進(jìn) “三舊 ”改造是推動(dòng)佛山市城鄉(xiāng) “一元化 ”發(fā)展，加快建設(shè)社會(huì)主義新村鎮(zhèn)，構(gòu)建富裕和諧佛山的有效途徑。 施工條件 （ 1）交通設(shè)施 三水現(xiàn)有交通運(yùn)輸以公路運(yùn)輸為主，公路運(yùn)輸是城市交通的大動(dòng)脈，包括高速公路、國(guó)道、省道以及縣鄉(xiāng)級(jí)道路，施工運(yùn)輸較為方便。 （ 3）塊料踢腳線 :主要是柱子下面和所有的內(nèi)墻面下面貼有100mm 高的塊料踢腳線。 編制依據(jù)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》（建標(biāo)【 2020】 164 號(hào)文）。 （ 2）由于本項(xiàng)目為舊樓改造工程，鋪底流動(dòng)資金主要是短期日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金，人工、購(gòu)貨、水、電、膳食等開(kāi)支，本項(xiàng)目的鋪底流動(dòng)資金 約 50 萬(wàn)元。 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 22 基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 1 建筑面積 萬(wàn) m2 2 可租面積 萬(wàn) m2 3 基準(zhǔn)收益率（取銀行貸款利率） % 4 建設(shè)期 年 5 長(zhǎng)期借款年利率 % 6 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷年限 年 15 7 固定資產(chǎn)綜合折舊率 % 8 固 定資產(chǎn)攤銷年限 年 15 9 大修理率 % 10 維護(hù)費(fèi)率 % 11 定員 人 12 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 元 /人年 13 綜合稅率 % 14 所得稅率 % 佛山市三水區(qū)商業(yè)城建筑舊樓改造招商招租項(xiàng)目 23 財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 出租收費(fèi)單價(jià) 元 /m2 2 年出租收入 萬(wàn)元 正常期 3 年繳納營(yíng)業(yè)