【正文】 做好維修記錄 歸檔保存 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 80 頁 機(jī)電 設(shè)備維修計(jì)劃 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 變壓器 日常維護(hù) 每天 監(jiān)控溫度和電磁噪聲 達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常 定期維護(hù) 半年 清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù)。掌握計(jì)算機(jī)日常應(yīng)用，熟練運(yùn)用 OFFICE 軟件，熟練使用財務(wù)軟件。 C、金地國際花園人員配置及人工測算 部 門 職 位 崗 位 年 薪（萬元） 說 明 管 理 處 經(jīng)理 1 10 參照北京星級酒店相關(guān)崗位結(jié)合金地公司薪酬體系設(shè)置 經(jīng)理助理 1 7 均含計(jì)提三費(fèi)和社會保險費(fèi) 行 政 部 部長 1 6 會計(jì) 1 出納 2 3*2=6 文秘 1 3 保 安 部 部長 1 6 安 全督察 3 *3=6 保安員 53 *12*53= 環(huán) 境 管 理 部 部長 1 6 園藝師 2 *2= 大堂保潔 7 *7= 保潔班長 3 1． 1*3= 外環(huán)境保潔 8 *8= 內(nèi)環(huán)境保潔 20 *20= 地庫保潔 2 *2= 工 程 部 部 長 1 6 消防中控室 3 *3= 。品德優(yōu)良，不貪圖私利，具有較好的心理素質(zhì)，工作細(xì)致、責(zé)任心強(qiáng)。 定期維護(hù) 每季度 加制冷液和檢修電路 消防監(jiān)控智能系統(tǒng) 日 常維護(hù) 每天 每月抽檢煙感總數(shù)量的 5%測試 消防系統(tǒng)的煙感和 溫 感 達(dá) 到 要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常 定期維護(hù) 1 年 測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換配件 消防加壓泵 日常維護(hù) 每周 點(diǎn)動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流 起動正常、無故障 定期維護(hù) 半年 更換水封及軸承 消防噴淋系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 測濕式報警器和檢查閥門 報警動作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常 定期維護(hù) 半年 油漆管道和末端放水測試 1211 滅火系統(tǒng) 日常維護(hù) 每日 檢查氣壓、聯(lián)動電路 系統(tǒng)工作正常不誤報 定期維護(hù) 半年 測試聯(lián)動功能 電 梯 日常維護(hù) 每天 電梯運(yùn)行正常無安全隱患轎廂監(jiān) 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 80 頁 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 定期維護(hù) 半月 對照維保公司制度標(biāo)準(zhǔn)對安全回路運(yùn)行部件檢查、清潔，更換磨損部件，導(dǎo)軌加油 控完好求救對講系統(tǒng)完好 *保養(yǎng)時避開用梯高峰 中水系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查處理站水泵運(yùn)行狀況 化學(xué)處理池加藥 正常運(yùn)行、安全無故障 定期維護(hù) 每季 停機(jī)保養(yǎng)更換磨損件加潤滑油清理水處理池雜物沉積物 熱交換系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 交換泵有無滲漏，溫度是否正常、清潔衛(wèi)生 正常運(yùn)行、安全無故障 定期維護(hù) 每月 停機(jī)保養(yǎng)加潤滑油更換配件管道閥門防銹處理 停車場管理系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況每天清潔衛(wèi)生故障及時處理 系統(tǒng)運(yùn)行可靠、靈敏、記費(fèi)準(zhǔn)確 定期維護(hù) 每月 電器線路檢測開箱內(nèi)部緊固除塵機(jī)械活動部件加油調(diào)校更換磨損件 紅外線對射報警系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 檢查雙？頭，電路，清潔 報警靈敏、系統(tǒng)可靠無故障 定期維護(hù) 半年 更換配件、檢測線路、調(diào)校靈敏度 可視對講系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查電控門、主分機(jī)呼叫清潔衛(wèi)生故障及時排除 系統(tǒng)無安全隱患運(yùn)行狀態(tài)良好 定期維護(hù) 每月 檢測線路、主機(jī)狀態(tài)、備用電源、門鎖及更換公用密碼、監(jiān)視頭 公共照明系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 維修更換燈頭、燈泡、開關(guān) 完好亮燈率 98% 定期維護(hù) 一年 對外圍燈桿刷漆、樓內(nèi)燈罩清潔檢查測試電器線路 房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 80 頁 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 外墻面 日常維修 每月 維修破損、清洗污 跡 無損壞、無污跡 定期保養(yǎng) 1 年 翻新、清洗 樓梯間及通道 日常維修 每天 及時維修、更換 整潔、無損壞 定期保養(yǎng) 1 年 粉刷、修補(bǔ) 屋面 日常維修 1 月 及時維修、補(bǔ)漏 無損壞、無滲漏 定期保養(yǎng) 2 年 翻新 道路及綠化帶 日常維修 每天 路面修補(bǔ)（綠化帶除草、修剪和澆灌 綠化帶整潔無損壞 定期保養(yǎng) 半年 路面刷漆 溝渠、池地下排水道 日常維修 每月 及時維修、（清理） 破損和堵塞 暢通、無損壞 定期保養(yǎng) 半年 清理淤泥、修理 五 、 人員配備和培訓(xùn) A、金地國際花園管理處組織機(jī)構(gòu)圖 金地物業(yè)管理有限公司北京分公司 金地國際花園管理處經(jīng)理 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 80 頁 B、人員素質(zhì)要求； 鑒于金地國際花園為涉外銷售樓盤的特點(diǎn)，業(yè) 戶組成趨于國際化；整體面向各大企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)等高收入、高素質(zhì)家庭的市場定位； 國際花園管理處人員組建指導(dǎo)思想： “一流的服務(wù)首先要依靠具備一流服務(wù)素質(zhì)的人來實(shí)現(xiàn)！” 主要崗位人員素質(zhì)要求： 國際花園管理處經(jīng)理 具備大本或同等以上學(xué)歷，持國家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上或在涉外星級酒店從事服務(wù)管理工作至少三年以上，熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉物業(yè)及酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的組織、溝通、協(xié)調(diào)及決策能力，熟悉涉外酒店服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語交流能力，具備主持全面工 作的豐富經(jīng)驗(yàn)和能力。 C、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。 E、 對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道等將導(dǎo)入金地 CI 視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示金地的規(guī)范化管理。 C、 設(shè)立與金地國際花園相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞。 (4)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系 A、 適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此 作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長 期可靠運(yùn)行。 (2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)識系統(tǒng) A、 根據(jù)金地國際花園圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 80 頁 B、 制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。 抽查 樓梯走道 及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。 目測 風(fēng)口百葉 目視無明顯灰塵，無污漬。（玷污時，隨時進(jìn)行） 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 80 頁 金地國際花園清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法 分類 項(xiàng)目 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)方法 樓層公區(qū)衛(wèi)生 地面 無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙， 理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。 0 地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要打蠟的打蠟。 1 次 /月 1 次 /月 其余各機(jī)房 管道井 地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、燈具的清掃。 2 次 /半年 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 80 頁 場所 作業(yè)內(nèi)容 實(shí)施 次數(shù) 【一樓】 正門大廳 電梯間 各種門 走 廊 樓 梯 0 天花、風(fēng)口、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。 2 . 0 作業(yè)中應(yīng)留意不要影響室內(nèi)業(yè)戶，并注意不弄臟窗臺和地面。如有泥沙、油污，隨時用水沖洗或用適當(dāng)洗滌劑清洗干凈。 1 次 /日 其他 暴風(fēng)雨時的清理等，要及時進(jìn)行，保證人車通行無阻。 0 各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除干凈。 0 清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。 0 金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟? 3 根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污部分替換下來，用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃浮? 0 扣板墻面用中性洗劑去污。 2 粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。 （ 2）可聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工 作。 （ 1） 建議進(jìn)一步加強(qiáng)金地國際花園周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。 （ 3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，邀請業(yè)戶對金地國際花園消防設(shè)施進(jìn)行檢查。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對于機(jī)動車，我們將根據(jù)金地國際花園的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管停車場庫 機(jī)動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機(jī)動車區(qū) 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 80 頁 理措施： （ 1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放 （ 2） 區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛速度 （ 3） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場 （ 4） 做好宣傳 工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。消防控制室值班人員定期檢查，消防設(shè)備設(shè)施，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 主要任務(wù)： A、維持大門口區(qū)域內(nèi)的秩序，疏導(dǎo)交通車輛，同時應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的人員，發(fā)現(xiàn)閑散人員及時告知巡邏崗保安員，防止事件的發(fā) 生。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 5）運(yùn)用酒店管理模式在金地國際花園的進(jìn)行管理、服務(wù)工作。 （五）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 量化管理 每年根據(jù) ISO9001 質(zhì)量方