【正文】 目（一期） 項(xiàng)目承辦單位 陜西省西咸新區(qū)涇河新城開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）公司 項(xiàng)目主管部門 陜西省西咸新區(qū)涇河新城管理 委員會(huì) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、資金來源 涇河新城高莊鎮(zhèn)埠下村公租房項(xiàng)目（一期）擬建地點(diǎn)位于灃涇大道以北，縣東路以東，總占地約 14 畝，容積率 ，規(guī)劃總建筑面積約 35000 平方米。公司下設(shè)行政部、財(cái)務(wù)部、技術(shù)合同部、投資經(jīng)營(yíng)部、工程建設(shè)部和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌部六大職能部門。根據(jù) 計(jì)劃 2020 年全國(guó)將開工保障房和棚戶區(qū)改造工程 700 萬套以上。 保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房 4 類 住房。 以西安為例，經(jīng)調(diào)研，目前西安市商品住房市場(chǎng)租金均價(jià)為 20 元 /平方米，公共租賃住房按市場(chǎng)租金的 80%計(jì)算，租金價(jià)為 16 元 /平方米 灃東新城：包括長(zhǎng)安區(qū)的斗門街道、王寺街道，秦都區(qū)的灃東街道，三橋街道、六村堡街道西安繞城以西的部分，總面積 161 平方公 里，規(guī)劃建設(shè)用地 75 平方公里，遺址保護(hù)區(qū)面積 平方公里。 日照時(shí)數(shù)年平均 小時(shí)， （最多（ 8 月）為 小時(shí)，最少 (2 月 )為 小時(shí)） 無霜期平均 213225 天 水源充足，地下水豐富， 地下水資源年均 8306 萬立方米，占全縣水資源總量的 %， 地表水資源總量 億立方米 ， 原因有 三條過境河流。通過機(jī)場(chǎng)北線高速、灃涇大道、空港北 20 路加強(qiáng)涇河新城與西安國(guó)際空港區(qū)的聯(lián)系。道路廣場(chǎng)用地 ha。境內(nèi)北 21 部和西北部系嵯峨山、北仲山、西鳳山及 黃土臺(tái)塬 。 2020 年農(nóng)民人均純收入 5421 元。 崇文鎮(zhèn)是全國(guó)最高磚塔 —— 崇文塔所在地，此塔距今約 860 年，為全國(guó)保存最好的磚塔之一。二是文化底蘊(yùn)深厚。農(nóng)業(yè)戶數(shù) 3420 戶，居民點(diǎn)占地面積 畝，戶均 畝，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)主要為沙石、磚廠，農(nóng)民人均收入 1620 元?，F(xiàn)狀一產(chǎn)占比重較大，二產(chǎn)發(fā)展較快但工業(yè)企業(yè) 數(shù)量較少且上規(guī)模企業(yè)不多，三產(chǎn)發(fā)展滯后且現(xiàn)代服務(wù)業(yè)缺失。 按照西安地區(qū)保障房建設(shè)高層多層比例 8:2，高層建筑容積率 、多層 ，其他地區(qū)高層多層比例 1:1?！兑庖姟返暮诵膬?nèi)容是要“加快建立健全以公租房住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，這以文件的提出明確政府建設(shè)保障住房的責(zé)任，把住房保障視為政府的公共服務(wù)，并加大此類住房的供應(yīng)，由各級(jí)政府分擔(dān)投入并強(qiáng)化管理。但總體上講，陜西省公租房保障的覆蓋面仍然較低，面向社會(huì)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房總量較少，部分城市低收入家庭 29 的住房保障依然比較困難，為貫徹落 實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)辦發(fā)【 2020】 24 號(hào)）和全國(guó)城市住房工作會(huì)議精神，切實(shí)解決陜西省城城市低收入家庭的住房困難問題，陜西省政府發(fā)布了《陜西省關(guān)于加快推進(jìn)我省保障性住房工作的意見》（陜財(cái)辦【 2020】 112號(hào)）。 2．所有保障性住房建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家和省上的有關(guān)規(guī)定，旅行審批程序，及時(shí)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)審批、規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、節(jié)能等手續(xù)。 資金管理 1．保障性住房的資金籌集渠道： （ 1）各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金； （ 2）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增收余額 ； （ 3）不低于 3%的土地出讓成交價(jià)款（含招、拍、掛、議出讓等）； （ 4）保障性住房建設(shè)融資（包括銀行貸款和住房公積金款等）； （ 5）出租出售保障性住房的收益； （ 6）國(guó)家代地方發(fā)行的債券； （ 7）保障性住房配建商鋪等商業(yè)配套設(shè)施的出售、出租收入； （ 8）其他方式籌集的資金。 分配管理 保障性住房供應(yīng)對(duì)象為城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入，中等收入住房困難家庭。 目前，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不對(duì)稱的，由于土地資源有限，使用越多，存量越少，價(jià)格越高，而我國(guó)部分地方政府只重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任，加上收入水平不對(duì)稱和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的投機(jī)特性，中國(guó)房 產(chǎn)市場(chǎng)基本是由收入最高的 20%階層定價(jià)，由中低收入階層的人購(gòu)買，結(jié)果必然是一部分人買不起房。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府的保障作用，一個(gè)完美的住房制度必然是有市場(chǎng)機(jī)制和住房保障機(jī)制的有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。 電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對(duì)保障性住房適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。 土地管理 對(duì)于急需建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用政府儲(chǔ)備土地，采取即報(bào)快批方式，縮短審批時(shí)限，加快供地速度。 30 《陜西省保障性住房管理辦法（試行）》的相關(guān)政策要求 項(xiàng)目管理 1．保障性住房目標(biāo)任務(wù)已經(jīng)納入項(xiàng)目投資計(jì)劃管理。加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、推出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在“十二五”期間國(guó)家將大力建造包括公租房在內(nèi)的保障性住房，為中低收入者排憂解難。 27 第三章 保障性住房分析 陜西省保障性安居工程相關(guān)指標(biāo) 陜西省保障性安居工程建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)為 31202畝，其中占用未利用地指標(biāo) 畝，在省政府下達(dá) 各市（區(qū)） 2020 年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)中實(shí)行單列。 2020 年，新城地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入 億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 億元。 ④高莊鎮(zhèn) 面積 平方公里， 19 個(gè)行政村， 萬人，耕地 萬畝，機(jī)井 79 眼。一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，西延鐵路，西銅高速縱貫?zāi)媳?；?guó)道、涇高公路橫穿東西。 ②崇文鎮(zhèn) 崇文鎮(zhèn)位于涇陽縣東南部，東與西 銅高速公路相鄰，西延鐵路穿境而過，南鄰涇河與高莊鎮(zhèn)隔河相望，西與涇干鎮(zhèn)接壤，北依中國(guó)大地原點(diǎn)，全鎮(zhèn)轄 8 村 74 個(gè)村民小組，20680 人，總面積 平方公里，耕地面積 萬畝?，F(xiàn)有人口 萬人，農(nóng)業(yè)總戶數(shù) 13013 戶，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，耕地面積 萬畝，轄 29 個(gè)村委會(huì)、 4個(gè)社區(qū)居委會(huì)。地勢(shì)西北高、東南低。 次干道與支路以生活性功能為主，城市次干道設(shè)計(jì)車速20～ 40 公里 /小時(shí)，其道路間距為 400～ 500 米，與城市主干 道相間布置。通過秦漢大道將城區(qū)分為東西兩部分，即涇陽片區(qū)及新城東部片區(qū)。 行政區(qū)劃： 涇河新城 行政范圍 主要 涉及咸 陽 市涇陽縣 4 個(gè)鎮(zhèn)（街道辦） 、 62 個(gè)行政村，詳見表 1。 秦漢新城：包括渭城區(qū)的正陽、窯店、渭城、周陵鎮(zhèn)福銀高速以南的區(qū)域，秦都區(qū)的雙照鎮(zhèn)，興平市茂陵的周邊區(qū)域，涇陽縣的高莊鎮(zhèn)（部分），總面積 291 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地 50 平方公里，遺址保護(hù)區(qū)面積 104 平方公里。 加快保障性住房建設(shè)，有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)“住有所依”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；有利于引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于人才和勞動(dòng)力的有序流動(dòng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；有利于保 障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。這些指標(biāo)在全國(guó)繼續(xù)保持前列。“規(guī)模之大、任務(wù)之重，史無前例。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 涇河新城高莊鎮(zhèn)埠下村公租房項(xiàng)目 (一期 )主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 高 莊鎮(zhèn)埠下村公租房 單位 指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 9333 2 總建筑面積 ㎡ 35000 3 容積率 4 綠地率 % 59 5 總停車數(shù) 輛 157 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 4 7 居住戶數(shù) 戶 700 8 居住人數(shù) 人 2800 9 建設(shè)投資 萬元 10 每平方米建設(shè)投資 元 2491 項(xiàng)目承辦單位概況 陜西省西咸新區(qū)涇河新城開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司 (以下簡(jiǎn)稱涇河集團(tuán)公司 )是經(jīng)陜西省人民政府批準(zhǔn)同意，由陜西省西咸新區(qū)涇河新城管理委員會(huì)出資設(shè)立 的大型國(guó)有獨(dú) 11 資公司。項(xiàng)目計(jì)劃新建公租房 700套，為高層住宅。作為西咸新區(qū)涇河新城商業(yè)開發(fā)和市場(chǎng)化建設(shè)經(jīng)營(yíng)主體，主要承擔(dān)涇河新城規(guī)劃范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套設(shè)施建設(shè)；新城跨區(qū)交通干線連接；土地儲(chǔ)備及開發(fā)；房地產(chǎn)及文化教育場(chǎng)館的開發(fā)、建設(shè)；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游服務(wù)項(xiàng)目、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、管理經(jīng)營(yíng)；房屋租賃；物業(yè)管理；園林景觀設(shè)計(jì)及綠化建設(shè)施工；區(qū)域內(nèi)招商引資、投融資；工業(yè)、商業(yè)、高科技項(xiàng)目的研發(fā)等任務(wù) 。 依據(jù)中共陜西省委辦公廳文件《陜辦發(fā) （ 2020） 11 號(hào)》進(jìn)一步推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作，經(jīng)省委、省政府同意，做出如下安排 :公共租賃住房是解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和進(jìn)城務(wù)工人員住房困難的重要途徑。 隨著新一輪西部大開發(fā)的全面展開、西安國(guó)際化大都市建設(shè)的全面啟動(dòng)以及西域一體化的深入推進(jìn)，特別是《西咸新區(qū)總體規(guī)劃（ 20202020 年）》在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)正式發(fā)布后，西咸新區(qū)建設(shè)正式列入國(guó)家戰(zhàn)略，西咸新區(qū)管理委會(huì)正式成立 ,“一區(qū)五城”建設(shè)隨之迅速拉開帷幕。月，按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，靜態(tài)測(cè)算高層公租房資金回收期為 年左右，動(dòng)態(tài)測(cè)算資金回收期為28 年左右。 地理位置 涇河新城地處陜西省涇陽縣東部，關(guān)中平原中部，涇河下游。涇河自王橋鎮(zhèn)謝家溝入境，張家山 出谷，東南流至 桃園村 附近出境。 以高涇大道、高涇中路、高涇南路、灃涇大道、正陽大道、原點(diǎn)西路、縣東路、秦漢大道、形成“四縱四橫”的主干道網(wǎng)基本骨架。人均道路用地 平方米，干道道路密度 公里 /平方公里。山區(qū)面積 97 平方公里，占全 區(qū) 的 %。涇干鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，是發(fā)展工業(yè)、商貿(mào)流通、三產(chǎn)服務(wù)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的最佳區(qū)域?，F(xiàn)為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。歷史文化悠遠(yuǎn)，教育事業(yè)發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有省交通技術(shù)學(xué)院、省水利技術(shù)學(xué)院等五所專業(yè)技術(shù)學(xué)院，縣辦高中一所 ，縣辦小學(xué)一所。 城市定位及項(xiàng)目在區(qū)域規(guī)劃方向 以西咸新區(qū)建設(shè)、 西安國(guó)際化大都市 建設(shè)為契機(jī)，以承接、帶動(dòng)、提升陜西北部區(qū)域發(fā)展為導(dǎo)向，以大西安地區(qū)實(shí)現(xiàn)多中心網(wǎng)絡(luò)化整體均衡發(fā)展為使命，通過工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化、田園化之間的互動(dòng)、共振，把涇河新城打造成為西咸新區(qū)的優(yōu)先發(fā)展新城、核心引擎新城。產(chǎn)業(yè)集聚特征初步顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，鏈動(dòng)發(fā)展能力弱。高層建筑容積率 ，多層 的比例進(jìn)行測(cè)算，按照“十二五”保障性住房建設(shè)規(guī)劃，“十二五”期間，全省保障性住房共需要土地 92918 畝。 2020 年底，國(guó)家“十二五”規(guī)劃出臺(tái)，指出強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。其內(nèi)涵與國(guó)發(fā)【 2020】 24 號(hào)文的精神一脈相承，其目的都是為了更好的解決低收入家庭的住房困難問題。 3．省發(fā)展改革委會(huì)同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門共同審定年度廉租住房投資項(xiàng)目。 2．符合租、購(gòu)保障性住房條件的職工家庭可用住房公積金支付保障性住房房?jī)r(jià)款、租金。 公共租賃住房保障 對(duì)象為城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房困難者。因此，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)擔(dān)起應(yīng)負(fù)之責(zé)，盡快完善住房保障制度，以經(jīng)濟(jì)適用房政策提供低收入群體以基本住房，滿足低收入群體住房需求。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起的責(zé)任 我國(guó)住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場(chǎng)自行解決問題，被 排斥在市場(chǎng)之外。 廉租住房、工程租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各類行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。 保障性住房的建設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合節(jié)能、省地、環(huán)保 31 要求，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。 由以上分析可以看出，本 項(xiàng)目是落實(shí)各級(jí)政府解決低收入家庭住房困難的具體體現(xiàn)，其建設(shè)具有良好的政策背景。建 立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。改善住房保障的核心是加快公租房建設(shè)與供給。 總結(jié)（對(duì)城市未來發(fā)展?jié)摿Φ呐袛啵? 涇河新城必將成為 人居環(huán)境 舒適 優(yōu)美 、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、產(chǎn)城田林和諧共生、工作出行高效便捷、 基礎(chǔ)設(shè)施完備均等的 西咸新區(qū)北部核心新城、西安國(guó)際化大都市 特色功能新 城 ，在西部具有重要影響力、在 陜西 具有強(qiáng)大 集聚力 和輻射帶動(dòng)功能的一體化開發(fā)示范區(qū)。農(nóng)業(yè) 方面，糧菜果畜四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，葡萄種植迅速發(fā)展，梨棗、銀杏、沙紅桃等雜果種植受歡迎；工業(yè)方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)蓬勃興起、涇陽工業(yè)密集區(qū)迅速崛起、電磁線纜基地全面振興，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快，第三產(chǎn)業(yè)方面，區(qū)內(nèi)主要分散縣城、城鎮(zhèn)和若干集鎮(zhèn)，旅游、物流、地產(chǎn)、資訊等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。面積 平方公里， 14 個(gè)行政村。 ③永樂鎮(zhèn) 永樂鎮(zhèn)歷來是涇陽縣乃至西北大鎮(zhèn)，具有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，知名度很高，長(zhǎng)期以來，永樂鎮(zhèn)就是人流、物流和信息流的集散地，商貿(mào)云集，市場(chǎng)繁榮。 2020 年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)總產(chǎn)值 億元，非公總產(chǎn)值 億元；完成財(cái)政收入 666 萬元；完成固定資產(chǎn)投資 億元，招商引資任務(wù)到位資金 9440 萬元；糧食總產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 萬公斤，耕地保有量 畝，基本農(nóng)田保護(hù)面積 畝； 202