【正文】 參與項(xiàng)目推廣，促進(jìn)項(xiàng)目銷售 互利互惠，共謀雙贏 ? 發(fā)展商銀川忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力和創(chuàng)新能力，管理商銀川諾美物業(yè)管理有限公司有著豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及眾多物業(yè)資深人員，相信通過(guò)兩家公司攜手合作，能夠達(dá)到互利互惠的最高境界。不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在自主經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)良循發(fā)展。 ? [統(tǒng)一的軟件管理 ] ? 基于長(zhǎng)期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，諾美業(yè)己投入使用物業(yè)管理軟件，使諾美物業(yè)管理更具有實(shí)際可操作性。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長(zhǎng)期在知名物管公司從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。我們?cè)诠芾矸?wù)過(guò)程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)項(xiàng)目，全過(guò)程、全方位、全時(shí)空地滿足客戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司的發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無(wú)償服務(wù)。這個(gè)模式的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。如征求住戶滿意率達(dá)到 95%以上。經(jīng)過(guò)實(shí)地抽樣、統(tǒng)計(jì)分析、反復(fù)測(cè)算，按照 “ 明顯超過(guò)同行、全面高出國(guó)優(yōu) ” 的基本定位， 系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的服務(wù)工作 手冊(cè) ，使提供給客戶的服務(wù)可知、可感、可辨、可驗(yàn)，做到寓竭誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。 ? [設(shè)備配置方面 ] ? 物業(yè)管理者的實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放?、什么型?hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí) 現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無(wú)謂投入。 ? [以信譽(yù)贏取市場(chǎng) ] ? 諾美以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流”，樹(shù)立諾美良好市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。 ? [互動(dòng) ] ? 講求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力。 征求意見(jiàn)評(píng)議滿意率 95%。 房屋完好率達(dá)到 98%。 聯(lián)絡(luò)辦法 ? 聯(lián)系電話：（ 0951） 8545488 8269600 8269600 82696008 ? 傳 真：（ 0951） 82696005 ? 郵 編： 610041 ? 公司總部：銀川民生 團(tuán)隊(duì) ? 諾美 核心層 是由一批深愛(ài)物業(yè)管理事 業(yè)并在物業(yè)管理行業(yè)拼搏實(shí)踐510 年，有專業(yè)深度積累、正值而立之年的職業(yè)經(jīng)理人共同組成的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。整合營(yíng)銷 參與項(xiàng)目推廣 ,促進(jìn)項(xiàng)目銷售 第 18 頁(yè) 前期工作計(jì)劃 第 18 頁(yè) 檢討物業(yè)成本 ,節(jié)約物業(yè)投資 第 19 頁(yè) 從管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷 第 19 頁(yè) 智能系統(tǒng)顧問(wèn) 第 20 頁(yè) 第三章 諾美生活 我們根據(jù)雙方交流精神及所得資料，精心制定了此份物業(yè)管理企劃書(shū)，希望能憑借英式物管的先進(jìn)理念，結(jié)合國(guó)內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用我們?cè)谖飿I(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，向銀川忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證建設(shè)質(zhì)量和方便物業(yè)管理等方面的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。我們深信，在銀川市 忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 各位領(lǐng)導(dǎo)的支持和關(guān)心下，“諾美物業(yè)”和“浙江商城”結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤(pán)品質(zhì)，確保浙江商城健康、快樂(lè)、自然、休閑的商業(yè)環(huán)境，確保業(yè)主們購(gòu)置物業(yè)保值、增值。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。 諾美物業(yè)先進(jìn)的管理模式，最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，能有效的提高管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。諾美倡導(dǎo)的“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”已經(jīng)形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)具項(xiàng)目特色、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)管理品牌風(fēng)格。 管理人員持證上崗率 100%。 綠化養(yǎng)護(hù)率 95%。 ? [團(tuán)隊(duì) ] ? 團(tuán)即團(tuán)結(jié)，隊(duì)即多人的集合。 ? [以品牌角逐市場(chǎng) ] ? 有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。我們以往涉足管理的多個(gè)高檔樓盤(pán)和接觸過(guò)的眾多客戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展商大有裨益。 優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 諾美倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂(lè)業(yè)、創(chuàng)業(yè) ” 的企業(yè)精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位、各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中。 ? [流程原則 ] ? 要求規(guī)定的事情必須按照規(guī)定程序辦理，追求全過(guò)程的完美，讓服務(wù)對(duì)象無(wú)可挑剔。 ? [發(fā)展商監(jiān)督 ] ? 我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣），管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向發(fā)展商通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求發(fā)展商的意見(jiàn)，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與發(fā)展商溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。 ? [發(fā)展商要素 ] ? 包括發(fā)展商定位、取向、要約、預(yù)算等，考慮這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠更好的配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉發(fā)展商的房地產(chǎn) 品牌。 ? [襄助服務(wù) ] ? 主要有特殊客戶無(wú)償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。 高科技的管理手段 ? 中國(guó)物業(yè)管理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員的素質(zhì)要求相對(duì)較低，對(duì)于大量的日常工作主要以“量” 取勝。并 以此為依據(jù)，采取“集中配送、貨比三家、供方采購(gòu)”和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。所有員工 全部進(jìn)行 ISO 族（ ISO9001 質(zhì)量管理、 ISO14000 環(huán)境管理）體系培訓(xùn)。同時(shí)考慮到管理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置及半開(kāi)、全開(kāi)和長(zhǎng)明形式開(kāi)閉。 安全防護(hù)設(shè)施。 第三章 諾美生活 諾美物業(yè)在合同期限內(nèi)對(duì)“浙江商城”負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)“浙江商城”社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 前期籌備階段：自合作雙方簽約之日起至項(xiàng)目入伙日（即發(fā)展商書(shū)面通知業(yè)主前來(lái)辦理物業(yè)入住手續(xù)的時(shí)間，下同）前二個(gè)月； 驗(yàn)收入伙階段：自入伙日前二個(gè)月起計(jì)至項(xiàng)目 達(dá)到 90%的入住率； 正式營(yíng)運(yùn)階段：項(xiàng)目達(dá)到 90%入住率后至合同余下約定期限。 ? 包括：建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。 公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)，組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂(lè)活動(dòng)，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。諾美物業(yè)將根據(jù)“浙江商城”住戶的層次和需求，度身定制諾美生活 星級(jí)服務(wù)模式。以 上工作將由諾美物業(yè)通過(guò)對(duì)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造、二裝監(jiān)控以及項(xiàng)目的驗(yàn)收跟進(jìn)等一系列復(fù)雜繁重技術(shù)勞動(dòng)來(lái)完成的。諾美物業(yè)將對(duì)公共服務(wù)與社區(qū)文化營(yíng)造進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，使其成為溝通客戶相互認(rèn)識(shí)、了解、增進(jìn)友誼的橋梁。 作為諾美物業(yè)，更應(yīng)為協(xié)調(diào)發(fā)展商與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任，在處理這方面事情時(shí)，應(yīng)在保護(hù)發(fā)展商利益的原則下，解決及處理客戶投訴，避免引起爭(zhēng)端，影響發(fā)展商聲譽(yù)。 按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。 安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序，建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資 料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來(lái)發(fā)展之根據(jù)及參考。 房屋整改問(wèn)題分類，如施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對(duì)現(xiàn)等問(wèn)題。 ⑤交付前的保潔開(kāi)荒 發(fā)展商應(yīng)要求施工單位在交付項(xiàng)目時(shí)，完成項(xiàng)目所有部位（含室內(nèi)）的衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)工作，以便于業(yè)主的順利入住。 裝修的管理 ①裝修范圍的確認(rèn) 業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部 46 號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及 2020 工程部和管事部對(duì)裝修安全和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。 接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。 星級(jí)服務(wù)”，本公司將以各專業(yè)部門(mén)技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建“浙江商城”物業(yè)管理專家團(tuán)。 物業(yè)管理處主任 全面考察“浙江商城”，熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況，并傳遞給專家團(tuán)。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 工程監(jiān)理兼水暖 1 人 1500 機(jī)電維修工 1 人 800 合 計(jì) 2 人 2300 保安隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) ? 保安隊(duì)是維護(hù)浙江商城正常生活、居住秩序的重要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理。同時(shí)還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級(jí)管理層人員赴香港、沿海及諾美物業(yè)在管項(xiàng)目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進(jìn)的管理方式及理念。 工作手冊(cè) ? 各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè) 社區(qū)文化工作手冊(cè) ? 公共場(chǎng)地工作手冊(cè) 營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè) ? 房屋整改工作手冊(cè) 空房管理工作手冊(cè) ? 住戶入住工作手冊(cè) 裝修管理工作手冊(cè) ? 住戶檔案管理工作手冊(cè) 便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè) ? 費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè) ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè) /綠化工作手冊(cè) 報(bào)修工作 手冊(cè) ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 庫(kù)房工作手冊(cè) ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) ? 勤務(wù)工作手冊(cè) 安全工作手冊(cè) ? 門(mén)衛(wèi)工作手冊(cè) 巡邏工作手冊(cè) ? ISO9001 認(rèn)證規(guī)劃 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 維修基金 ? 維修基金是指用于“浙江商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，在使用過(guò)程中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。 。 第六章 管理費(fèi)用分析 管理費(fèi)用分析 經(jīng)濟(jì)來(lái)源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 法定稅費(fèi) 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物管月度成本支出核算 ? 根據(jù)初步測(cè)算，浙江商城的管理成本為： 元 /㎡ ，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開(kāi)發(fā)商審定！ ? 物業(yè)管理費(fèi)用差額的補(bǔ)貼可由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼到位和根據(jù)我公司按項(xiàng)目成熟情況（物業(yè)管理收費(fèi)情況）報(bào)預(yù)算方案進(jìn)行補(bǔ)貼，期限為兩年。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（ 1998） 213 號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與銷售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 目前，諾美物業(yè)依托“諾美培訓(xùn)學(xué)校”，并聯(lián)合沿海知名物管企業(yè)和權(quán)威專家聯(lián)合辦班，學(xué)校地址設(shè)在銀川市高新西區(qū)郫縣犀浦 鎮(zhèn)，占地 50畝，擁有先進(jìn)的硬件設(shè)備和優(yōu)秀的師資力量，可同時(shí)容納 500 人的教學(xué)和食宿。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1500 道路保潔 5 人 400 東環(huán)路、東街 總坪沿保潔 5 人 400 1F商城內(nèi)庭步行街 1F 以上商城保潔 8 人 400 所有公共區(qū)域、垃圾清運(yùn) 小區(qū)綠化 1 人 450 機(jī)動(dòng)、頂休人員 3 人 450 人均 4 天計(jì)算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 保潔綠化 兼顧 合 計(jì) 23 人 10700 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 總坪保潔 道