【正文】 就是保證 XX 物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在 XXX 物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們 開展工作的基礎(chǔ)。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。 二 、營建“ 事業(yè)至真，生活至愛 ”的 文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。 ?受住宅商品化進程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費意識不強等問題。 隨 著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成 ,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起 ,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費的收繳率，對此如何應(yīng)對？ ?? 第二章 管理 服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計說明， XXX 高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。 XX 物業(yè)于九七年建立了 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并順利通過英國 BSI 的第三方認(rèn)證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 在物業(yè)管理實施過程中，我們 力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“ XX 物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理?？傊S著 IT 業(yè)的發(fā)展， XXX 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方 案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足 。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。致力于用新型的“以客戶 為中心、以流程為導(dǎo)向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。 XXX 所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè) 12 公司經(jīng)營和管理。 ，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管 ,降低人力資源成本。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的 權(quán)力，對管理上的各項事務(wù)進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 1 人 收銀員 高中以上學(xué)歷，具有會計證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 三、管理人員的選用辦法 XXX 管理處各崗位所需人力資源配置實行 XX 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。 二、物資裝備計劃 : 附表 1： XXX 管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計 備 注 辦公桌椅 8 套 會議桌椅 1 套 打印機 1 臺 復(fù)印機 1 臺 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機（分體式、柜式） 2 套 傳真機 1 臺 保險柜 1 臺 照相機 1 臺 社區(qū)文化活動用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標(biāo)識牌 1 批 各類辦公用品 1 批 22 飲水機 1 臺 棉大衣 38 件 音響 1 套 社區(qū)文 化活動用 VCD 1 部 社區(qū)文化活動用 電視機 2 部 2500． 00 社區(qū)文化與宿舍用 入住、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺 衣柜 3 套 小 計 附表 2： XXX 管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 75 型室內(nèi)疏通機 1 臺 8KVA 型電焊機 1 臺 沖擊鉆 1 個 砂輪切割機 1 臺 手電鉆 1 個 臺鉗 1 臺 梯子 1 把 萬用表 2 臺 搖表 1 臺 潛水泵 1 臺 2 寸套絲機 1 臺 測試儀表 2 套 23 吸塵吸水器 2 臺 高 /低壓沖水機 1 臺 清潔及澆花用膠管 600 米 機動噴霧器 1 臺 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 吸塵機 1 臺 手推垃圾清運車 3 臺 手推式剪草機 1 部 綠籬修剪機 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價） 小計 24 附表 3： XXX 管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 無線對講系統(tǒng) 6 臺 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費 小 計 總計： 206450 RMB 天天讓您滿意 25 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售對象的定位 一 、銷售對象定位 XXX 坐落于 XX 市 新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶 ,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管 理人員進駐現(xiàn)場前， XXXXX 置業(yè)有限公司應(yīng)在 XX 市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就 XXX 的物業(yè)管理與 XX 物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。 物業(yè)管理收費與其他行業(yè) 比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提 出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。 天天讓您滿意 33 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務(wù)費收入 會所經(jīng)營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動 場 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測 算 （一）測算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。 遠程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪崟r溝通。 （八）社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱 （九）高速接入 inter 及其它局域網(wǎng) 不限時限量，價格低廉。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。 四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點 （一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢 采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息 平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能（如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場 IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進行刪減或增加。可以利用社區(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來 源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。 （二） B/S 模式取代舊的 C/S 模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢 社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的 WEB 開發(fā)工具，以 B/S 模式取代舊的 C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。 二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 （一） 短期利益 —— 有利于促進樓盤銷售 1．真正實現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實處。 （六）社區(qū)電子商務(wù) 網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。再不會出現(xiàn)“三缺一”的情況。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。 三、日常服務(wù)措施 為切實做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務(wù)和六十四項有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 天天讓您滿意 34 管理處員工工資待 遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂? 三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取