【正文】 供了可靠的外部經(jīng)營投資環(huán)境。交通堵塞及周邊商業(yè)檔次較低是根德唯一不足之處，只有通過嚴(yán)密的策劃及后期的經(jīng)營才能把投資客給吸引過來。 ③ 新興商圈它代表的是一種新的商業(yè)氛圍，一個向上的、發(fā)展的商業(yè)基地，中高檔商品為主，周邊品牌店云集，區(qū)域內(nèi)生活水平及人文環(huán)境較高，吸引著大量的人流與物流，但外地客戶、流動人口相對較少。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 19 頁 圈內(nèi)動態(tài)。 可以預(yù)測，隨著中國加入 WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進(jìn)入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場間的商業(yè)競爭日趨激烈。 （ 6） 加入 WTO 后，預(yù)計國內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項(xiàng)目優(yōu)越的地段位置，良好的硬件設(shè)施及形象，對他們應(yīng)該有很強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目又有規(guī)模及綜合物業(yè)優(yōu)勢，因此項(xiàng)目商業(yè)價值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。 經(jīng)營定位： 中高檔定位、突出品牌自營。 （ 2） 產(chǎn)品建議： 發(fā)揮一層的最大商業(yè)價值，突破傳統(tǒng)商場的框架模式，在建筑設(shè)計上將一層架空，操作形式上由封閉商場轉(zhuǎn)換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。分析項(xiàng)目的主要競爭 對手“根德商業(yè)街”，其 70%的商業(yè)價值含量在于其商業(yè)自然價值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項(xiàng)目的商業(yè)自然價值含量無法與其相比。強(qiáng)勢品牌 +規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高起點(diǎn)優(yōu)勢和多贏優(yōu)勢。 （二） 商業(yè)物業(yè)賣的是一種商業(yè)模式、商業(yè)未來。 ★ 引導(dǎo)時代消費(fèi)潮流的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心，高附加值商業(yè)模式，造就高價值物業(yè)，高投資回報。 升值空間或穩(wěn)定回報。例如通過邀請政府權(quán)威主管部門參與專家論證會、項(xiàng)目決策研討會等方式確認(rèn)： 發(fā)展商：以高的定價進(jìn)行銷售，賺取利潤。 （三） 針對主力客戶的營銷公關(guān)工作 引進(jìn)、穩(wěn)定主力客戶是吸引商場客源、做旺商場、促進(jìn)物業(yè)熱銷的重要前提；同時中庭南可能出現(xiàn)人氣不足的問題也需引進(jìn)主客客戶或主力店來解決。最大限度地與銀行進(jìn)行“捆綁”，利用銀行提供按揭業(yè)務(wù)，“借勢”表達(dá)金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的極大支持和信任?？紤]到本項(xiàng)目具有的“國際性”，電視、報紙（刊）廣告可適度在 CCTV 有關(guān)頻道和全國性報紙及香港的電視報紙上出現(xiàn)。 ★ “華星時代廣場”與“華星城”相互形成統(tǒng)一整體的 VI 視覺表現(xiàn)體系，向公眾傳達(dá)和強(qiáng)化項(xiàng)目特定的地位和形象。 掌握廣告投放時機(jī)，研究投放方式，提高廣告質(zhì)量，追求最大廣告效果，相對降低廣告投入。 （二） 物業(yè)價值 1F 均價：約 25000 元 /㎡ 2F 均價：約 15000 元 /㎡ 3F 均價：約 10000 元 /㎡ 4F 均價：約 8000 元 /㎡ 5F 均價：約 6000 元 /㎡ （三） 主銷目標(biāo)方案 取得預(yù)售證時，完成 1F85%、 2F60%面積的預(yù)訂； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 19 頁 封頂時，完成 1F、 2F、 3F85%面積的銷售； 竣工開業(yè)時，完成 1F、 2F、 3F、 4F85%面積的銷售； 開業(yè)后，商場預(yù)計須 1 年左右的培育期實(shí)現(xiàn)繁榮； 市場培育成熟后一年內(nèi)完成所有商業(yè)物業(yè)面積 90%的銷售。 市場培育及運(yùn)作成熟，基本銷完物業(yè)。 取得預(yù)售證前完成銷售額的 48%，銷售額 300,276,960 元； 主體封頂時完成銷售額的 67%，銷售額 419,241,250 元； 竣工時完成銷售額的 77%，銷售額 484,147,250 元； 第一年項(xiàng)目銷售額完成 48%；銷售額 300,276,960 元； 第二年項(xiàng)目銷售額完成 70%；銷售額 437,903,900 元； 市場培育成熟后，完成銷售額的 90%。 八、 項(xiàng)目的物業(yè)布局、價值及項(xiàng)目主銷目標(biāo)方案 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 19 頁 （一） 物業(yè)布局 目前南寧市同類商場一般業(yè)態(tài)分布（僅供參考） 1F：化妝品、鞋類、箱包皮具、小飾品、酒類 2F：女裝（職業(yè)裝、休閑裝） 3F：男裝、童裝 4F：金飾、珠寶、鐘表、工藝品、家電、小家電、視聽、 通訊器材、電腦、攝影器材 5F：床上用品、家居飾品、體育用品、書店、文具、兒童用品 物業(yè)布局的思路與原則 （ 1） 1F 設(shè)計為全天候商業(yè)步行街，“街道”兩旁設(shè)置透明玻璃幕墻，布置強(qiáng)調(diào)整體性、通透性，共享 25 樓商場中央空調(diào)，沿街配備休閑景點(diǎn)、消費(fèi)場所，最大限度積聚人流，提升人氣。 ★ 參觀路線視覺影響。 （六） 初步廣告規(guī)劃 ★ 開盤前，對這一引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)、帶動城市發(fā)展、創(chuàng)造無限商機(jī)的巨型項(xiàng)目的橫空出世要有充分的媒體鋪墊，達(dá)到足夠的政府和社會認(rèn)同。通過三個“最大限度”，增強(qiáng)投資者和經(jīng)營戶的信心。 與住宅銷售相比，營銷公關(guān)在商業(yè)物業(yè)的銷售與招商中有著突出的作用。同時，用自己買鋪的錢去放水養(yǎng)魚，做旺商場。 ★ 銷售與招商同步進(jìn)行，商業(yè)前景是真實(shí)可靠的。 銷售率高，不沉淀利潤。 ★ 銷售與招商（經(jīng)營）同步進(jìn)行，給顧客越來越真實(shí)的商業(yè)前景，以利持續(xù)銷售。 （ 3） 擴(kuò)大客源群體策略： 立足區(qū)域商業(yè)，拓展市場空間，使項(xiàng)目建立在更廣泛的市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 19 頁 基礎(chǔ)上。因此如何最大化的提升占項(xiàng)目總價值 70%的商業(yè)策劃價值成為關(guān)鍵。 （ 3） 對新民南路進(jìn)行“綠街”建設(shè)規(guī)劃，形成新民路綠化長廊，提升地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準(zhǔn)，提升地段價值，突出廣場中心、峰點(diǎn)地位，同時解決項(xiàng)目南端商業(yè)人氣不足問題。 硬件主要是物業(yè)設(shè)計方案；而軟件商場經(jīng)營規(guī)劃較