【正文】 【附件一】 荔波古鎮(zhèn)民族文化旅游綜合體 項(xiàng)目建議書 目 錄 第一章 概述 項(xiàng)目概況 單位概況 項(xiàng)目背景 編制依據(jù) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由和意見 項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第三章 市場初步預(yù)測 荔波縣城近遠(yuǎn)期規(guī)劃與發(fā)展前景 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 荔波縣城區(qū)旅游發(fā)展 新型文明社區(qū)的創(chuàng)建 市場預(yù)測 第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 建設(shè) 原則 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 第五章 建設(shè)方案 建設(shè)用地 編制依據(jù) 總平面布置 建筑與結(jié)構(gòu) 公用工程及輔助設(shè)施 第六章 選址方案及建設(shè)條件 場地的選擇 建設(shè)條件 第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護(hù) 城市規(guī)劃 環(huán)境保護(hù) 第八章 安全衛(wèi)生、消防與節(jié)能 勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生 消防 節(jié)約能源 第九章 企業(yè)組織與人力資源配置 企業(yè)組織 勞動定員 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)期 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目租售期 第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算 資金籌措 第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 評價(jià)依據(jù)、原則和方法 評價(jià)指標(biāo) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 財(cái)務(wù)評價(jià) 資金來源與運(yùn)用分析 不確定分析 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 第十三章 社會評價(jià) 社會評價(jià) 第十四章 結(jié)論和建設(shè) 結(jié)論 建議 第一章 概 述 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱：荔波古鎮(zhèn)民族文化旅游綜合體（以下簡稱本項(xiàng)目） （ 2）建設(shè)單位：貴州城康置業(yè)有限公司 （ 3）建設(shè)方式：分期開 發(fā)、滾動發(fā)展 （ 4）建設(shè)地點(diǎn)：荔波縣玉屏鎮(zhèn)菜園壩 （ 5）建設(shè)用地及規(guī)模：用地面積為 ㎡，總建筑面積 ㎡。并于 2020 年 8 月 15 日與貴州省荔波縣人民政府簽訂了《荔波古鎮(zhèn)投資開發(fā)協(xié)議》，在貴州 省荔 波縣投資開發(fā)建設(shè)“荔波古鎮(zhèn)”項(xiàng)目。 被社會各 界一致認(rèn)為是對推動旅游業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展 方式、實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展具有里程碑意義的重要文件，也是推動形成未來旅游業(yè)發(fā)展新格局的標(biāo)志性文件。特別是今年國發(fā)二號文件《 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的若干意見 》的出臺，更是為貴州發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 玉屏鎮(zhèn)作為荔波縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的所在地，擔(dān)負(fù)著龍頭牽引作用。 力 爭到 2020年撤縣建市，努力把縣城建設(shè)成為 城市人口達(dá)到 8萬人以上，城市規(guī)模達(dá)到 8平方公里的 “旅游發(fā)達(dá)、設(shè)施配套、可持續(xù)發(fā)展的國際化專業(yè)旅游城市；規(guī)模適當(dāng)、布局合理、功能健全、保障有力，風(fēng)貌突出的城市；資源利用率高、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)濟(jì)繁榮的城市；環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好、景觀宜人、適宜居住的生態(tài)園林城市。 荔波縣城區(qū)旅游發(fā)展 隨著 《荔波縣城總體規(guī)劃》、《荔波縣建設(shè)國際化專業(yè)旅游城市概念規(guī)劃》、《荔波縣旅游發(fā)展規(guī)劃》等 規(guī)劃的逐步落實(shí) ， 交通、通訊、環(huán)保、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善， 旅游接待服務(wù)軟硬件環(huán)境 的 提升 以及旅游宣傳力度的加大，荔波 3 年后將 成為吸引游客的旅游目的地 ， 5年 后 真正成為國內(nèi)著名的旅游勝地 ， 10年 后 初步實(shí)現(xiàn)把荔波建設(shè)成為國際化專業(yè)旅游城市目標(biāo)。荔波在西部大開發(fā)十年間實(shí)施的“生態(tài)立縣、文化塑縣、旅游興縣”發(fā)展戰(zhàn)略所取得了可喜的成績。 對焦市場：建立激勵機(jī)制 拓展客源市場 為拓展客源、刺激當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展，今年 3月，荔波縣委、縣政府出臺了旅游獎勵新規(guī)：凡是與當(dāng)?shù)仫L(fēng)景名勝區(qū)管理處簽訂合同的旅行社，在一年內(nèi)，能夠組織 8萬人以上到荔波大小七孔等景區(qū)旅游的，就可以得到 660萬元的獎勵，還可獲得價(jià)值不低于 20萬元的小轎車。 第五章 建設(shè)方案 建設(shè)用地 本項(xiàng)目選址于玉屏鎮(zhèn)菜園壩，位于荔波縣旅游服務(wù)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，是城市東南向拓展的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 公用工程及輔助設(shè)施 一、供配電 二、供排水 三、消防系統(tǒng) 四、管道燃?xì)? 五、通風(fēng)空調(diào) 六、閉路電視 七、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 八、智能監(jiān)控系統(tǒng) 九、旅游電子導(dǎo)游系統(tǒng) 第六章 選址方案及建設(shè)條件 場址的初步選擇 本項(xiàng)目擬選址于玉屏鎮(zhèn)菜園壩，基于以下考慮： 項(xiàng)目區(qū)塊位于縣城核心區(qū)與南部新城和時(shí)來新區(qū)的連接帶，區(qū)位優(yōu)勢十分突出； 為城市規(guī)劃收儲土地； 位置醒目，交通便利，依山傍水，環(huán)境宜人，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展前景； 地勢較高，基地穩(wěn)固，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過防洪排澇標(biāo)準(zhǔn)； 環(huán)境安靜幽雅，遠(yuǎn)離污染源，遠(yuǎn)離易燃、易爆物品的生產(chǎn)和貯存區(qū)，遠(yuǎn)離高壓線路及其設(shè)施； 水、電、路、通訊齊全，是建設(shè)休閑旅游文化設(shè)施的極佳選址； 經(jīng)考察并結(jié)合城區(qū)區(qū)域規(guī)劃、旅游規(guī) 劃布局及休閑文化資源的分布現(xiàn)狀，該選址是理想的場地。 雨水：利用地形高差，經(jīng)雨水管網(wǎng)就近排入自然水體。 防靜電：電腦間局域網(wǎng)站微機(jī)房建筑物四周 300㎜設(shè)防靜電網(wǎng)接地。 項(xiàng)目遵循“誰投資，誰管理，誰受益”的原則，按照國家有關(guān)政策法規(guī)和有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，組建與之相配合的和適應(yīng)的管理層。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)期 建設(shè)期共計(jì) 6年，自 2020年 9月至 2017年 8月止。 原則 （ 1）本評價(jià)遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的原則； （ 2）本評價(jià)遵循效益與成本費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指計(jì)算期內(nèi)預(yù)期總收益現(xiàn)值減去總投資后的余額。 由于項(xiàng)目的一些參數(shù)是在目前的條件下確定的，難以反應(yīng)項(xiàng)目特別是一年后特殊時(shí)期的變化情況，這些變化將從不同的角度影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，因此，對價(jià)格、數(shù)量、成本、投 資等因素作敏感性分析，找出影響經(jīng)濟(jì)效益的主要參數(shù)，并采取必要的防范措施，以利減少損失。 旅游資源開發(fā)的深入，旅游產(chǎn)品不斷的推出，旅游接待能力的提高，不斷促進(jìn)著旅游中心地產(chǎn)業(yè)的不斷集聚。 （三）提供更多的社會就業(yè) 和提高青少年綜合素質(zhì) 旅游業(yè)就業(yè)容量大、帶動性強(qiáng)，旅游開發(fā)與擴(kuò)大就業(yè)緊密結(jié)合，發(fā)展旅游業(yè)能增大當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)容量。與旅游發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷加大就業(yè)培訓(xùn)規(guī)模和力度，提高從業(yè)人員的 “持續(xù)就業(yè)性 ”和失業(yè)人員的 “可再就業(yè)性 ”，加強(qiáng)原住地居民教育水準(zhǔn)的提升和觀念的更新，使他們掌握新的技術(shù)和技能。 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，在向游客提供各種景點(diǎn)景觀時(shí)不能損害當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使旅游活動與自然環(huán)境、社會文化形成一個和諧有機(jī)的整體，符合生態(tài)保護(hù)要求。建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案合理、可行，外部建設(shè)條件基本成熟。 。項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是可行的。景區(qū)開發(fā) 將 規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)慕煌ㄏ到y(tǒng)，可以及時(shí)疏散生態(tài)環(huán)境敏感地點(diǎn)的游客量。 （四）有利于招商引資 如果此次 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，項(xiàng)目中包括了景區(qū)道路、碼頭 、橋梁 等旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及有關(guān)新景點(diǎn)的開發(fā)和相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，更好地組合極具優(yōu)勢的自然、人文景觀，形成 荔波 旅游精品景區(qū)。這對于解決農(nóng)村剩余勞動力、城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)難問題提供了一個重要的產(chǎn)業(yè)就業(yè)渠道，從而在一定程度上起到減小就業(yè)壓力，穩(wěn)定人心的作用。可認(rèn)為，旅游產(chǎn)業(yè) 就 是以高勞動生產(chǎn)率、生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的旅游經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，替代傳統(tǒng)的落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以旅游先進(jìn)文化替代山區(qū)傳統(tǒng)的封閉文化，以 現(xiàn)代城市社會的電氣化、自來水、交通通訊條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、文化體育娛樂條件等要素在旅游各級接待中心的建設(shè)和普及，促進(jìn)接待服務(wù)中心城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從面促進(jìn)區(qū)域城鎮(zhèn)體系的形成和發(fā)展。這就要求把握市場發(fā)展趨勢，做好相應(yīng)對策，同時(shí)，也需要政府從政策層面給予扶持。 投資回收期（ Pt） 以項(xiàng)目的凈效益抵償全部投資所需年限，是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，從投資年起計(jì)。 （ 2）評價(jià)方法 鑒于本項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，我們建立一個融自建、委托代建、賣地自建、自營、租賃、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營權(quán)等多形式的開發(fā)經(jīng)營模式獲取綜合收益。 項(xiàng)目租售期 租售期自 2020年 5月 —— 2017年 12月。 項(xiàng)目實(shí)行承辦單位負(fù)責(zé)制。 消防 總體布局上充分考慮消防通道和設(shè)施，一旦發(fā)生火災(zāi)，保證人員能安全撤離現(xiàn)場，以及消防車深入到著火點(diǎn)。道路兩旁，建筑四周建有綠化帶和綠化點(diǎn)，有利于美化環(huán)境，潔凈空氣。 第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護(hù) 城市規(guī)劃 項(xiàng)目所在的玉屏鎮(zhèn)菜園壩，屬于荔波縣中心城區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市 整體近、遠(yuǎn)期規(guī)劃的要求。 （二）規(guī)劃 從項(xiàng)目使用性質(zhì)和業(yè)態(tài)要求出發(fā)，結(jié)合建筑功能關(guān)系，對擬建物業(yè)平面、空間資源進(jìn)行合理配置；