【正文】 。 （ 1）在積極上報批復(fù)、籌備資金的同時，作好項目前期準(zhǔn)備工作； （ 2）做好項目啟動運行機(jī)制的準(zhǔn)備工作； （ 3）盡快實施，盡早收益。項目建成后，年平均收入為 元，年均凈現(xiàn)金流量為 6250 萬元，投資回收期年 (含 建設(shè) 后 期 3年 )，項目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有較強的抗風(fēng)險能力，項目建設(shè)可行。項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是可行的。建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案合理、可行，外部建設(shè)條件基本成熟。因此，本項目的建設(shè) 是必要的。 這些措施的使用， 將對樟江風(fēng)景名勝區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)起到重要的作用。景區(qū)開發(fā) 將 規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)慕煌ㄏ到y(tǒng)，可以及時疏散生態(tài)環(huán)境敏感地點的游客量。 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項目的實施，在向游客提供各種景點景觀時不能損害當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使旅游活動與自然環(huán)境、社會文化形成一個和諧有機(jī)的整體，符合生態(tài)保護(hù)要求。豐富多樣的自然資源和文化遺產(chǎn)既是旅游業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是旅游產(chǎn)品具有較強吸引力和特色的根本所在。 （五）有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的實質(zhì)，是謀求旅游與自然、文化和人類生存環(huán)境融 合為一個和諧的整體，因此對資源和環(huán)境的保護(hù)就成為旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本出發(fā)點。 （四）有利于招商引資 如果此次 荔波古鎮(zhèn) 旅游開發(fā)項目能夠順利實施，項目中包括了景區(qū)道路、碼頭 、橋梁 等旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及有關(guān)新景點的開發(fā)和相關(guān)的配套設(shè)施的建設(shè)，更好地組合極具優(yōu)勢的自然、人文景觀，形成 荔波 旅游精品景區(qū)。與旅游發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷加大就業(yè)培訓(xùn)規(guī)模和力度，提高從業(yè)人員的 “持續(xù)就業(yè)性 ”和失業(yè)人員的 “可再就業(yè)性 ”，加強原住地居民教育水準(zhǔn)的提升和觀念的更新，使他們掌握新的技術(shù)和技能。項目完成后將提供近 1100 個直接就業(yè)崗位，提供約 5500 個間接就業(yè)崗位，就業(yè)容量非?？捎^。隨著項目實施，將根本改變目前 樟江風(fēng)景名勝 區(qū)的制約條件，加上旅游市場空間的擴(kuò)大和旅游市場的不斷拓展，促進(jìn)客源規(guī)模穩(wěn)定增長 。這對于解決農(nóng)村剩余勞動力、城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)難問題提供了一個重要的產(chǎn)業(yè)就業(yè)渠道，從而在一定程度上起到減小就業(yè)壓力，穩(wěn)定人心的作用。 （三）提供更多的社會就業(yè) 和提高青少年綜合素質(zhì) 旅游業(yè)就業(yè)容量大、帶動性強，旅游開發(fā)與擴(kuò)大就業(yè)緊密結(jié)合，發(fā)展旅游業(yè)能增大當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)容量。 旅游開發(fā)還可以促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動當(dāng)?shù)亟煌?、電力、郵電通信、旅館、餐飲娛樂服務(wù)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施的 完善 和一些新的項目的開發(fā)，能夠增加對游客的接待能力，吸引更多的游客來此消費，還能夠促進(jìn)資源、管理、人員等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。可認(rèn)為，旅游產(chǎn)業(yè) 就 是以高勞動生產(chǎn)率、生產(chǎn)專業(yè)化和社會化的旅游經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，替代傳統(tǒng)的落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以旅游先進(jìn)文化替代山區(qū)傳統(tǒng)的封閉文化，以 現(xiàn)代城市社會的電氣化、自來水、交通通訊條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、文化體育娛樂條件等要素在旅游各級接待中心的建設(shè)和普及，促進(jìn)接待服務(wù)中心城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從面促進(jìn)區(qū)域城鎮(zhèn)體系的形成和發(fā)展。 旅游資源開發(fā)的深入，旅游產(chǎn)品不斷的推出，旅游接待能力的提高，不斷促進(jìn)著旅游中心地產(chǎn)業(yè)的不斷集聚。由于旅游吸引物的吸引力和旅游產(chǎn)品就地消費特性，各層次的旅游者在不同旅游 產(chǎn)品生產(chǎn)地之間移動，打亂了原來靜態(tài)人品分布模式，使得大量的旅游者在各級旅游接待中心集聚和疏散。 第十三章 社會評價 社會評價 社會綜合評價從本項目 對社會環(huán)境的影響、對自然環(huán)境的影響及對社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響等方面進(jìn)行。這就要求把握市場發(fā)展趨勢，做好相應(yīng)對策，同時，也需要政府從政策層面給予扶持。 由于項目的一些參數(shù)是在目前的條件下確定的，難以反應(yīng)項目特別是一年后特殊時期的變化情況，這些變化將從不同的角度影響項目的經(jīng)濟(jì)效果，因此，對價格、數(shù)量、成本、投 資等因素作敏感性分析，找出影響經(jīng)濟(jì)效益的主要參數(shù)，并采取必要的防范措施，以利減少損失。 10 年經(jīng)營期內(nèi)，年平均收入為 20750 萬元，年均凈現(xiàn)金流量為 6250 萬元，投資回收期 8年 (含建設(shè) 后 期 3年 ) 該項目具有較好的財務(wù)盈利能力，投資回收期短，項目在財務(wù)上是可以接受的，對國家和企業(yè)有較大貢獻(xiàn)，項目在財務(wù)上是可行的。建 設(shè)中期 后的預(yù)測年限取 10 年，則本項目計算期為 13 年。 投資回收期（ Pt） 以項目的凈效益抵償全部投資所需年限，是反映項目財務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，從投資年起計。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指計算期內(nèi)預(yù)期總收益現(xiàn)值減去總投資后的余額。 該項目建成后 將 以收取 綜合 旅游服務(wù) 收入 為主的盈利方式，作為對項目投資者的補償。 荔波縣城作為荔波旅游的服務(wù)中心，承接著 80%的 過夜旅客，荔波古鎮(zhèn)旅游復(fù)合體建成后，不僅增添一大旅游精品，同時，也會成為過夜旅客的主要接納處所之一。 （ 2）評價方法 鑒于本項目體量大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，我們建立一個融自建、委托代建、賣地自建、自營、租賃、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營權(quán)等多形式的開發(fā)經(jīng)營模式獲取綜合收益。 原則 （ 1）本評價遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的原則； （ 2）本評價遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。 第十二章 財務(wù)評價 、原則和方法 財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系基礎(chǔ)上分析計算項目直接 發(fā)生的財務(wù)效益和費用，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此判別項目的財務(wù)可能性。 考慮到本項目體量大，建設(shè)周期長，系統(tǒng)復(fù)雜等因素，我們將采取以區(qū)域開發(fā)為總體指導(dǎo)，實現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的完好結(jié)合；建立以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營為運作手段的最佳模式； 通過旅游為商業(yè)房產(chǎn)提供市場支撐，商業(yè)房產(chǎn)功能吸引旅游增長的關(guān)系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造旺盛的人氣，增強整個區(qū)域的吸引力 ，從而 提升整個地塊的土地、房產(chǎn)價值； 通過交叉運作、滾動開 發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；所設(shè)計的多元主題商業(yè)房產(chǎn)的概念，可最大程度舒緩商業(yè)房產(chǎn)市場消解的壓力； 通過靜態(tài)投資向動態(tài)投資有效轉(zhuǎn)化的投資回收結(jié)構(gòu)設(shè)計使項目市場風(fēng)險最小化，同時，最大程度吸引項目投資者、房產(chǎn)投資者、經(jīng)營者， 已達(dá)到降低資金的剛性支出的目標(biāo)； 通過采用分期開發(fā)、滾動發(fā)展的模式，計劃實現(xiàn)動態(tài)總投資 億元的預(yù)期目標(biāo)。 項目租售期 租售期自 2020年 5月 —— 2017年 12月。 第十章 項目實施計劃 建設(shè)期 建設(shè)期共計 6年，自 2020年 9月至 2017年 8月止。 人員培 訓(xùn)：聘請有經(jīng)驗的專家、教授作為技術(shù)顧問，定期進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，每年選派員工赴進(jìn)修。臨聘人員視市場運行情況而定。 項目實行承辦單位負(fù)責(zé)制。 項目遵循“誰投資，誰管理，誰受益”的原則，按照國家有關(guān)政策法規(guī)和有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，組建與之相配合的和適應(yīng)的管理層。 節(jié)約能源 為了進(jìn)一步降低能耗，減少管理成本，必須采取節(jié)能措施，無論是設(shè)備選型，還是今后管理，都要在思想上重視節(jié)能，主要措施有： 積極采用新工藝、新材料、新技術(shù)； 各種照明燈具采用節(jié)能型； 所需電器及設(shè)備均選用節(jié)能高效型產(chǎn)品； 在管理上，采用封閉式管理方式，及時檢修電路、管道設(shè)備，減少跑、冒、滴、漏，以實現(xiàn)節(jié)能降耗。 建筑物內(nèi)部按有關(guān)要求每層配置戶內(nèi)消火栓 和滅火器，大樓內(nèi)每層布置室內(nèi)消火栓 兩 處。 消防 總體布局上充分考慮消防通道和設(shè)施，一旦發(fā)生火災(zāi)，保證人員能安全撤離現(xiàn)場，以及消防車深入到著火點。 防靜電：電腦間局域網(wǎng)站微機(jī)房建筑物四周 300㎜設(shè)防靜電網(wǎng)接地。 防電：配電房做好接地裝置，接電電阻不大于 40。一般允許噪聲級不得大于 A 聲級 50分貝。道路兩旁，建筑四周建有綠化帶和綠化點，有利于美化環(huán)境，潔凈空氣。 雨水：利用地形高差，經(jīng)雨水管網(wǎng)就近排入自然水體。 充分利用該小區(qū)雨污分流的排水系統(tǒng)設(shè)施，嚴(yán)禁雨污混排；一切生活污水、人體排泄物可經(jīng)二級生化消毒處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后向城市污水管網(wǎng)直排。 二、主要環(huán)境問題分析 項目建設(shè)初期，主要環(huán)境問題是建筑施工、裝修施工過程中產(chǎn)生的揚塵及噪聲對環(huán)境的影響； 項目運行過程中，項目本身設(shè)有廢氣、廢水、廢渣等污染源，主要是綠化管護(hù)過程中產(chǎn)生的植物廢渣、餐飲業(yè)排放的廢氣、廢水等。 第七章 城市規(guī)劃與環(huán)境保護(hù) 城市規(guī)劃 項目所在的玉屏鎮(zhèn)菜園壩，屬于荔波縣中心城區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市 整體近、遠(yuǎn)期規(guī)劃的要求。 公用工程及輔助設(shè)施 一、供配電 二、供排水 三、消防系統(tǒng) 四、管道燃?xì)? 五、通風(fēng)空調(diào) 六、閉路電視 七、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 八、智能監(jiān)控系統(tǒng) 九、旅游電子導(dǎo)游系統(tǒng) 第六章 選址方案及建設(shè)條件 場