【正文】 況，嚴(yán)格檢查各類質(zhì)量記錄； K. 完成管理部經(jīng)理交辦的其它臨時(shí)性工作。 財(cái)務(wù)組、各設(shè)備機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、存放易燃易爆物品。 下班前要對室內(nèi)進(jìn)行檢查，切斷電源，確認(rèn)無隱患后關(guān)好門窗，方可離開。安全組與其他職能組業(yè)務(wù)關(guān)系制度 安全組應(yīng)對各職能組進(jìn)行定期或不定期的安全檢查，在進(jìn)行的過程中需要得到有關(guān)職能組的支持，理解和配合，事先與被檢查職能組取得聯(lián)系。 配合公司做好安全培訓(xùn)及宣傳教育工作。3. 負(fù)責(zé)本班人員的考勤，如實(shí)記錄本班執(zhí)勤中遇到和處理的問題，重大問題要迅速上報(bào)安全主管。11. 向安全組提出本班不合格安全員的處罰、調(diào)換的建議。3．3．2檢查手動(dòng)自抽裝置視鏡中氣泡多少？如氣泡過多短時(shí)間不能消除，則先啟 動(dòng)真空泵，排除機(jī)內(nèi)不凝性氣體。3．4．3隨時(shí)注意下列項(xiàng)目：3．4．3．1發(fā)生器液位，尤其高發(fā)；新奧物業(yè)管理有限公司ISO9001質(zhì)量管理體系文件文件名稱：中央空調(diào)操作規(guī)程 編號(hào)：WZBWZ16版本：A 頁狀態(tài)：00 發(fā)布日期：2001/8/1 生效日期：2001/8/153．4．3．2冷劑水量防止屏蔽泵吸空，而且要高發(fā)、低發(fā)、吸收器各自液位高低以及相互間的關(guān)系。 公司/各處倉庫管理員負(fù)責(zé)所購物品的驗(yàn)證。 物品驗(yàn)證的分類 (1)應(yīng)送計(jì)量所檢定的物品： ①儀器儀表類： ——萬用表； ——鉗形表； ——搖表； ——其他應(yīng)送計(jì)量所檢定的物品。測試的電壓和電阻的指數(shù)首先達(dá)到物品合格證明的標(biāo)準(zhǔn)，其次還必須達(dá)到國家有關(guān)指數(shù)的正常標(biāo)準(zhǔn)； ⑤國家規(guī)定的其他驗(yàn)證方法。 五、記錄 《物品驗(yàn)證記錄表》 《不合格品處理表》 六、相關(guān)支持性文件 《倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 《采購管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 固定資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范固定資產(chǎn)的管理，確保公司財(cái)產(chǎn)的完好和安全。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的附屬設(shè)備，如電梯、衛(wèi)生設(shè)備等。臺(tái)帳內(nèi)容包括：資產(chǎn)代碼、資產(chǎn)名稱、類別、使用部門、存放地點(diǎn)、購買日期、原值、使用年限、月折舊額、累計(jì)折舊額、責(zé)任人等。 (8)日常報(bào)廢或丟失的固定資產(chǎn)，應(yīng)由使用部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員查清原因、提出處理意見，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后到財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。 (4)盤盈或盤虧的固定資產(chǎn)參照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》的有關(guān)規(guī)程進(jìn)行相關(guān)賬務(wù)處理。 各部門主管負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。 (5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。平方米； E、寫字樓： 經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)； M、財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》； N、《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)； O、公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶； P、公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報(bào)。 (8)財(cái)務(wù)部主管對費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對尚未交納的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。 二、適用范圍 適用于公司各項(xiàng)報(bào)銷費(fèi)用的控制。 (2)將原始單據(jù)剪齊邊角，正面朝上（與報(bào)銷單據(jù)同向）粘貼在報(bào)銷單的反面左邊。 (4)經(jīng)審核報(bào)銷單據(jù)不符合費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)或存有其他疑問，而報(bào)銷人又無法提供總經(jīng)理批準(zhǔn)的報(bào)告時(shí)，審核人應(yīng)退回報(bào)銷單據(jù)。 (2)所有報(bào)銷的費(fèi)用單據(jù)，由財(cái)務(wù)部加密長期保存。 低值易耗品的，低值易耗品按其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作用可分為： (1)工具。 低值易耗品的領(lǐng)用 (1)需領(lǐng)用低值易耗品的人員，應(yīng)按《倉庫管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。 (2)一般情況下，低值易耗品可采用以下幾種常用的攤銷方法： ①一次攤銷法：財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)對辦公用品進(jìn)行推銷核算時(shí)，應(yīng)采用一次性推銷法，即在辦公用品領(lǐng)用時(shí)，將其全部價(jià)值一次性計(jì)入費(fèi)用賬戶； ②分次攤銷法：財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)對工具類的低值易耗品進(jìn)行攤銷核算時(shí)，應(yīng)采用分次攤銷法，即將其價(jià)值分期攤稿費(fèi)用之中； ③五五攤銷法：財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)在服裝類低值易耗品被領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)先攤銷其50%的價(jià)值，在服裝類低值易耗品廢棄時(shí)再攤銷其余下的50%。 低值易耗品的盤點(diǎn) (1)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)必須于每季度最后一個(gè)月的25日~31日會(huì)同各相關(guān)部門人員及他管員對在庫存低值易耗品和在用低值易耗品進(jìn)行清查盤點(diǎn)。 三、職責(zé) 公司采購員負(fù)責(zé)物品的采購工作。 (2)當(dāng)倉庫物品低于規(guī)定的庫存限額時(shí)，應(yīng)及時(shí)填制所需物品的采購計(jì)劃。 (2)退回物品的入倉程序： ①相關(guān)人員將未使用完的物品送到倉庫； ②倉庫管理員應(yīng)根據(jù)核查結(jié)果，按照《物品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收： ——合格品，填寫《物品入庫單》，在備注欄內(nèi)填寫“退回物品入庫”字樣，存入合格品存放區(qū)內(nèi)； ——不合格品，填寫《不合格品處理表》（詳見《物品驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》）后存放在不合格品區(qū)等待處理。 倉庫物品的存放要求： ①易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品應(yīng)單獨(dú)設(shè)置倉庫存放，存放時(shí)應(yīng)注意： ——周圍無明火、遠(yuǎn)離熱源； ——擺放在地下； ——配備滅火器； ——保持包裝完好； ——庫房結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，門窗封閉牢固； ——庫房門內(nèi)開。 倉庫物品報(bào)廢的管理 (1)報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)： ①物品到有效期； ②客觀原因造成物品工具已無使用價(jià)值的； ③按其他有關(guān)規(guī)定需報(bào)廢。 倉庫物品管理資料的保管 (1)管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)在每月末將倉庫物品的財(cái)務(wù)原始單據(jù)編制記賬憑證、登記賬簿，并根據(jù)《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。 服務(wù)處住戶服務(wù)中心接待員負(fù)責(zé)投訴現(xiàn)場接待工作。 (2)投訴的處理承諾： ①重大投訴，當(dāng)天呈送公司總經(jīng)理進(jìn)入處置程序； ②重要投訴，接待后1小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進(jìn)行處置程序； ③輕微投訴，不超過2天內(nèi)或在住戶要求的期限內(nèi)解決。通報(bào)方式可彩電話通知或由巡樓組人員上門告之。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部各處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作。 (5)維修人員向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修的應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)返回機(jī)電處向機(jī)電主管說明情況，與機(jī)電主管一同在《住戶家庭安裝/維修單》上注明原因并簽名確認(rèn)后交還服務(wù)處備案。 公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理 (1)服務(wù)處員工接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》要求填寫報(bào)修內(nèi)容，并在3分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填入《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》（一式二聯(lián)），在5分鐘內(nèi)通知機(jī)電處前來領(lǐng)單。 (3)服務(wù)處員工將物業(yè)部經(jīng)理審批后的《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》報(bào)財(cái)務(wù)部： ①財(cái)務(wù)部依據(jù)《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》向業(yè)主收取有償服務(wù)費(fèi)用； ②財(cái)務(wù)部將《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》存檔備案。 (2)公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。 (2)“聽”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障。 (4)巡查電梯： ①檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動(dòng)； ②檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好，電梯按鈕等配件是否完好； ③檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好； ④檢查衛(wèi)生狀況是否良好。 巡查周邊環(huán)境。 (3)對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，服務(wù)處主管應(yīng)及時(shí)向物業(yè)部經(jīng)理匯報(bào)，由物業(yè)部經(jīng)理處理。 (2)專題解決問題會(huì)議： 在遇到需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意方能進(jìn)行工作時(shí)，物業(yè)部經(jīng)理應(yīng)申請召開專題業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，協(xié)商解決專項(xiàng)問題。 (5)其他需向業(yè)主委員會(huì)請示、尋求支持的工作。 物業(yè)部向業(yè)主委員會(huì)申報(bào)工作、通報(bào)情況均應(yīng)以書面形式送達(dá)。公司保安部是公司經(jīng)營者管理公司安全工作的職能部門。（4）保證公司的各種安全設(shè)備及機(jī)具始終處于良好的使用狀態(tài)。保安部人員編制與崗位安排表序號(hào) 崗 位 人員編制 備 注1 保安主管 1人 負(fù)責(zé)保安部日常管理2 門衛(wèi)值班 3人 負(fù)責(zé)西大門24小時(shí)三班制值班、每班一人3 監(jiān)控中心值班 3人 24小時(shí)三班制值班、每班一人4 寫字樓大堂值班 3人 24小時(shí)三班制值班、每班一人5 公寓與外圍警衛(wèi) 3人 24小時(shí)三班制值班、每班一人6 輪班換休 2人 在各崗位人員輪休時(shí)替補(bǔ)共15人保安部職務(wù)說明書保安部主管職務(wù)說明書中文職稱：保安部主管 英文職稱：Security chief部門名稱：保安部 職位級(jí)別：直屬上級(jí)：物業(yè)管理處主任 直屬下級(jí)：保安部領(lǐng)班職務(wù)概述：遵照公安部門及上級(jí)的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計(jì)劃實(shí)施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識(shí)；懂得消防業(yè)務(wù)，有一定的組織能力、判斷力及語言表達(dá)能力。確保公司夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。1做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。完成保安部經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。對員工攜帶的包裹也應(yīng)進(jìn)行檢查。公司發(fā)生緊急情況（如火災(zāi)等）需要進(jìn)行疏散。護(hù)送財(cái)務(wù)人員去銀行交款取款。維持好公司門口的秩序，管理好公司內(nèi)外的各種車輛，避免交通阻塞，確保公司大門內(nèi)外秩序井然。職務(wù)及職責(zé)范圍：了解本公司保衛(wèi)工作的特點(diǎn)，熟悉警衛(wèi)范圍內(nèi)的情況，掌握公司的治安情況，妥善安排屬本組范圍的工作。1完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。負(fù)責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。（5）執(zhí)行日常的安全任務(wù)，對公司的前臺(tái)各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進(jìn)行巡邏及保持監(jiān)視。根據(jù)實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。 (2)合理的質(zhì)疑、建議、要求，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)、解決。 (2)所管理的物業(yè)出現(xiàn)了重大變幫或發(fā)生重大事件時(shí)。 (4)定時(shí)工作溝通制度： ①每月5日前向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)部財(cái)務(wù)損益表； ②每月10~15日期間接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢、審計(jì)； ③每季度的頭個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送社區(qū)文化報(bào)刊、宣傳品。 《巡查記錄表》、《巡查問題處理表》每月底匯總由服務(wù)處歸檔保存，保存期兩年。 (2)檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。 (6)巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫石油氣味、焦味時(shí)應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知安全處進(jìn)行檢查。 (4)“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。 (4)園林綠化維護(hù)狀況的巡查。 五、記錄 《住戶報(bào)修記錄表》 《住戶家庭安裝/維修單》 《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》 《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》 《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單》 樓宇巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一、目的 規(guī)范樓宇巡查工作，保障廣場正常的工作和生活秩序。 (3)機(jī)電處主管按照報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修。對于驗(yàn)證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。 服務(wù)處員工負(fù)責(zé)具體記錄報(bào)修內(nèi)容，及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時(shí)完成。在每月30日前對投訴事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，將統(tǒng)計(jì)、分析結(jié)果上呈主管經(jīng)理，并將《住戶投訴意見表》匯總上交品質(zhì)部，由品質(zhì)部長期保存。住戶服務(wù)中心接待員應(yīng)將重大投訴及重要投訴經(jīng)服務(wù)處主管當(dāng)天轉(zhuǎn)呈公司總經(jīng)理或物業(yè)部經(jīng)理。 投訴處理流程圖 投訴界定 (1)重大投訴。 倉庫物品的管理情況，作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員績效考評(píng)的依據(jù)之一。 ④公司財(cái)務(wù)部主管或管理處會(huì)計(jì)，應(yīng)組織相關(guān)人員驗(yàn)證，并填寫《物品驗(yàn)證記錄》； ⑤報(bào)廢物品單位價(jià)值在1000元以上的，由倉庫管理員填寫《不合格品處理表》附《物品驗(yàn)證記錄》報(bào)公司總經(jīng)理審批； ⑥報(bào)廢物品單位價(jià)值在1000元以內(nèi)的，由倉庫管理員填寫《不合格品處理表》附《物品驗(yàn)證記錄》交管理處經(jīng)理審批； ⑦倉庫管理員根據(jù)審批意見，將報(bào)廢物品的相關(guān)財(cái)務(wù)資料交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 ③常用工具、材料和配件等： ——不規(guī)則物品，用盒或袋裝好后擺放； ——規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上； ④易碎易損的物品： ——體積較小或瓶裝物品，放置貨架的底層、整齊的擺放在地上； ——體積較大的，應(yīng)靠墻立放，放置上方不懸掛物品； ——放置位置有膠墊。 (3)設(shè)備工具的入倉程序： ①新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行； ②以舊換新的設(shè)備工具入倉程序： ——經(jīng)辦人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的《工具領(lǐng)用單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù)； ——倉庫管理員經(jīng)檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù)，同時(shí)在使用《工具登記卡》上由經(jīng)辦人簽名確認(rèn)； ③退還的設(shè)備工具入倉程序： ——倉庫管理員根據(jù)使用人的《工具登記卡》上的項(xiàng)目，逐項(xiàng)清點(diǎn)退還工具； ——倉庫管理員按照《物品驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定對退回的設(shè)備工具進(jìn)行驗(yàn)收； ——倉庫管理員應(yīng)在《工具登記卡》上登記，并由使用人所在部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后存檔。 (4)倉庫管理員應(yīng)在每月28日前將采購計(jì)劃交公司財(cái)務(wù)部主管審核。 公司/各處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)物品的核算。 (3)經(jīng)審核，存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明原因，予以更正；如經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《低值易耗品及攤銷的