安溪新景生活商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方案(doc)-營(yíng)銷策劃(完整版)
【正文】 商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 機(jī)會(huì)點(diǎn)二： XX 商業(yè)廣場(chǎng)擁有強(qiáng)大的商業(yè)容量，以及其優(yōu)越的地段，再者，本項(xiàng)目是安溪縣政府的招商重點(diǎn)工程，加之開發(fā)商的實(shí)力等，都將是本項(xiàng)目成功的利好因素。 3．一站式購(gòu)物休閑中心 —— 創(chuàng)建安溪商業(yè)新形態(tài) 安溪縣內(nèi)的商業(yè)街區(qū)，從來都是人群密集，商業(yè)品類經(jīng)營(yíng)雖然分散，但我們觀察安溪其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)行為特征，發(fā)現(xiàn)安溪消費(fèi)者喜歡逛街，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者喜歡到縣城中心購(gòu)物，進(jìn)行比較討價(jià)還價(jià)，而商家的經(jīng)營(yíng)也自覺或不自覺的集合競(jìng)爭(zhēng)，而本案第一次有組織的 進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃集合，必將成為安溪市民消費(fèi)購(gòu)物的必達(dá)的購(gòu)物場(chǎng)所。 競(jìng) 爭(zhēng) 策 略： 以商業(yè)空間的多元化與組合性區(qū)隔于其它物業(yè)，樹立 唯一性； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 參照前一篇第一章所列安溪既有商業(yè)服務(wù)業(yè)類別及相關(guān)分布，我們用以下表格來篩選進(jìn)入 XX 商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)可行性。 ３０ 富人沙龍 安溪很小，有錢人互相都認(rèn)識(shí)，從發(fā)展角度說是需要一個(gè)綜合性的高尚私人俱樂部，但不適合作為商城的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，可以考慮引入小區(qū)會(huì)所 用作噱頭可以 健身 安溪目前沒有上檔次的健身館，作為未來發(fā)展需要有可行性，但 還是比較適合引入小區(qū)會(huì)所 ３０ 綜上，由可行性評(píng)分排序，可以看到較優(yōu)先的有： 項(xiàng) 目 可 行 性 % 3C 電器城（電腦、電器、電信） 90 大型量販超市 90 （用作噱頭，但引入了本地超市， 則就不必借用） 量販?zhǔn)?KTV（如廈門康康柳?。? 75 時(shí)尚品牌中心 95 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為使表述方便，在次簡(jiǎn)單根據(jù) XX 商業(yè)廣場(chǎng)的樓號(hào)為區(qū)域劃分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從內(nèi)容上包括： 1. 工地及售樓處現(xiàn)場(chǎng)整體營(yíng)造； 2. 售樓處銷售道及文檔的整體設(shè)計(jì)，包括名片、海報(bào)、夾報(bào)、看板、回租協(xié)議及經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)（保障條款）等等。 2. 項(xiàng)目全系列企宣文本的精致與商業(yè)化設(shè)計(jì)：包括案名、 LOGO、名片、樓書、海報(bào)到認(rèn)購(gòu)書、定購(gòu)書等銷售文 本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 以上具體操作方案待定。本項(xiàng)目可采用托管經(jīng)營(yíng)７年，第一年回報(bào) 7%，接下去逐年遞增%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 能一蹴而就，我們初步設(shè)定流程為： 進(jìn)行步行街區(qū)景觀中心景觀、小品確定及商場(chǎng)規(guī)劃調(diào)整 商業(yè)類型及分布初步規(guī)劃 結(jié)合進(jìn)一步市調(diào)方案進(jìn)行調(diào)整 定出項(xiàng)目商務(wù) 招商策劃文本 及招商文本（設(shè)計(jì)精美） 與開發(fā)商就招商優(yōu)惠政策達(dá)成共識(shí)及具體方案（免租期及租金、送裝修、商家進(jìn)駐時(shí)間） 向意向性商業(yè)經(jīng)營(yíng)者招商 與經(jīng)營(yíng)者接洽，在可行情況下向政府申請(qǐng) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件 調(diào)整項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃方案 加緊工程進(jìn)度，迫使有意向主力商家簽約入駐 招商（與招商戶簽訂租賃意向書或合同書） 進(jìn)行項(xiàng)目整體景觀及商業(yè)空間表現(xiàn) （出系列效果圖并制作三維電腦動(dòng)畫） 進(jìn)行項(xiàng)目前期包裝事宜（售樓處、項(xiàng)目 CI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及海報(bào)、樓書設(shè)計(jì)） 向政府 申請(qǐng) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件 項(xiàng)目資料完備 /主力商家進(jìn)駐，即開盤銷售 繼續(xù)招商 注：在時(shí)間設(shè)定上還可做 相應(yīng)調(diào)整，但作為一個(gè)多元復(fù)合性的商業(yè)，所涉及到的策略性與規(guī)劃是相當(dāng)謹(jǐn)慎的，開盤先期工作至關(guān)重要。以此為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目銷售期間，通過現(xiàn)場(chǎng)人氣控制，針對(duì)不同客戶的情況，分別激發(fā)其希望、怕與貪等不同心理，以不同性價(jià)比單元的推薦引導(dǎo)，促進(jìn)客戶選擇、攀比與銷售談判逼定，制造買氣激發(fā)買氣的擠壓式銷售策略。 三、銷售推動(dòng)力 —返租銷售； 擠壓式銷售； 集客推拉式銷售。 1．回租（回報(bào)率、回報(bào)年限、銀行保障基金、律師見證） 注： 開發(fā)商以確定的投資回報(bào)率向業(yè)主將所售商業(yè)回租，由自己或委托其他運(yùn)營(yíng)商代為經(jīng)營(yíng)，并按商議的回報(bào)租金按期支付給業(yè)主投資人。（以紅、黃 、藍(lán) 為主要平面元素 ；紅代表“人”，黃代表“財(cái)”，藍(lán)則代表“道”）
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