【正文】 1）商戶辦理廣告牌申請單，完善費用 2）策劃人員到現(xiàn)場指定位置，并說明安裝要求 3）商戶直接按規(guī)定的位置安裝到位 26 4）策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范 5）安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) （ 5）商戶店招安裝管理 1）商戶在裝修方案中一并報店招設(shè)計圖、效果圖 2）商戶直接按審批同意的方案在指定位置進行安裝 3）策劃人員現(xiàn)場驗收安裝合符規(guī)范 4）安裝前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) (6)盾 牌擺放管理 1）盾牌擺放地點：按各個項目部要求規(guī)定的地點擺放 2）盾牌管理責(zé)任，檢查責(zé)任人策劃人員 3）擺放前發(fā)函通知天驕物業(yè)或電話通知天驕物業(yè) 標準 （ 1）整潔美觀 （ 2）擺放有序 （ 3）合理合法 （ 4）安全規(guī)范 （ 5）及時有效 商場形象 職責(zé) （ 1）策劃全體人員負責(zé)商場的整體形象管理 （ 2）每天賣場巡查次數(shù)不能少于兩次，發(fā)現(xiàn)問題并提出整改意見，落實責(zé)任。 標準 （ 1）禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 （ 2）整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào) （ 3）安全、規(guī)范、合理、合法 合同簽定前管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部招商人員負責(zé)實施招商洽談與合同簽定工作 （ 2）綜合部負責(zé)商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作 重點管理 （ 1）簽合同注意事項 28 1)交房條件 a）主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯（綜超大賣場為電動坡梯）、貨運電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗收的清水房 b）次主力店（家電、裝飾、家具賣場）配置：水、電 接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運電梯、中央空調(diào)和通過驗收消防系統(tǒng)的清水房。 c） 主力店和洋快餐合同年限由公司決定。 （ 8）滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔(dān)由此所造成的一切損失 （ 9）因費用未完善要停止物業(yè)服務(wù)的一切行為，須經(jīng)項目負責(zé)人同意方可執(zhí)行 管理標準 準確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商 戶轉(zhuǎn)租管理 職責(zé) （ 1）商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負責(zé) 重點管理 （ 1）業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 （ 2）品牌要符合樓層經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 （ 3）業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 （ 4）新的經(jīng)營者實力符合公司經(jīng)營定位 （ 5）掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 （ 5）前任商家在合同中的特殊約定及欠費 （ 6）轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在 150㎡ 以下的提前繳納半年租金、半年物管費，商鋪面積在 150㎡ 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費 管理標準 新客戶持續(xù)經(jīng)營 能力較強 商戶撒場管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負責(zé)撤場手續(xù)辦理 （ 2）綜合部負責(zé)退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作 （ 3）招商人員負責(zé)退場商鋪管理 重點管理 31 （ 1）撒場手續(xù) 1）商戶提出撒場申請 2）商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場審批表的審批程序 3）業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租賃合同臺帳更新處理 4）財務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理 5）綜合部負責(zé)撒場審批表的歸檔處理 （ 2）撒場前 的要求 1）商戶須完善所有欠費 2）商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費保證金 3）商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu) 4）商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司 5）商戶按接房標準還房 6）綜合部換鎖、清潔、封場 管理標準 （ 1）商戶完善欠費 （ 2）設(shè)施設(shè)備完好 商戶管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負責(zé)商戶的管理工作 （ 2）綜合部負責(zé)協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作 小商戶管理要求 （ 1） 準入制的管理 1）品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許 可證書、商品質(zhì)檢證明、商標注冊登記證書、 2）經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書 (注重時間的有效期 )、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 3）商品資質(zhì)審查：申報的品牌與實際經(jīng)營的商品名稱一致性， （ 2）商品質(zhì)量的監(jiān)督 1）商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價標價與其它商場的同一個商品的零售價標價一致 2）商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符 3）商品售后報務(wù)：商品的退換貨制度 （ 3）商品陳列 32 1）上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例 2）季節(jié)上貨率：按季節(jié) 銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達到 60%左右 3）式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要 4）商品陳列：豐滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要 （ 4）占道規(guī)范 1）花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前 2）雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3）玻璃門不能向外開 4）不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5）椅子不能擺放在公區(qū)域上 6）拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7）未經(jīng)容許不能在公共區(qū)域的柱面 ，墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8）不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾 （ 5）商品的進出商場 1）原則上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負責(zé) 2）管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售 量 3）應(yīng)實際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為 4）撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴禁出場 5）與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理（如電腦城） （ 6）銷售管理 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計 2）新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績 3）半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計 非小商戶管理要求（餐飲、娛樂、主力店等） （ 1）準入制管理 1）經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 2）品牌資質(zhì)：商標注冊登記證書、加盟許可證 （ 2）食品衛(wèi)生管理 1）垃圾清運規(guī)范：按分公司要求的時間及地點進行及時清運 33 2）隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次， 可根據(jù)油垢的程度進行時時清洗，特殊情況及時進行清挖 3）排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 （ 3）治安秩序安全 1）治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者 110 2）封場安全：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 （ 4）消防安全 1）廚房管理 送風(fēng) :與整體送風(fēng)時間統(tǒng)一 風(fēng)機：控制線路保證正常 加壓風(fēng)機口：保證靈活 電氣元件：無損動、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2） 排煙 通風(fēng)正常 3)給水 : 二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4)排水 :防水工程、排水管暢通 5）自動報警系統(tǒng) :正常 6）防火卷簾門系統(tǒng) :開關(guān)正常啟動 7）自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好 8）移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9）消防疏用通道：暢通、清潔 （ 5）用電 1）電表正轉(zhuǎn)，表計量準確 2）室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3）各項用電器開關(guān)溫度正常 34 （ 6）停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 （ 7）中中央空調(diào)管理 1）同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計：計量分攤 2）使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機前各項指標檢查與調(diào)試 3）商戶使用空調(diào)前的登記管理：電話通知空調(diào)開關(guān)時間并做好記錄 4）中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運行使用費用在每月水電費分攤 （ 8）電扶梯、電梯管理 1）夜間電梯使用的管理：開關(guān)時間明確 2）電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng) 3）運貨：使用專用貨梯 （ 9）霓虹燈、廣告 1）外墻霓虹圖文完好情況 ，按時開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。硬布置強調(diào)功能性，軟布置注重藝術(shù)性。 標準 （ 1）符合公司業(yè)態(tài)定位標準及項目部經(jīng)營調(diào)整指導(dǎo)思想 （ 2）符合公司審核同意的租金價格體系標準 （ 3）在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 （ 4）各種入場費用繳清 費用繳納管理 職責(zé) （ 2）業(yè)務(wù)部負責(zé)所用費用收取工作 （ 3）財務(wù)人員負責(zé)所用費用收取督導(dǎo)工作 （ 4）水電費由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算 （ 5）水電費通知書由業(yè)務(wù)部進行制單、發(fā)放、催收 （ 6）租金物管費由業(yè)務(wù)部與財務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收 （ 7）其它費用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收 重點管理 （ 1）商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復(fù)發(fā)單與催費 30 （ 2）財務(wù)負責(zé)每月應(yīng)收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務(wù)部負責(zé)人簽字確認并對欠費注明其原因 （ 3）財務(wù)每月三十日定期傳遞次月的應(yīng)收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實簽字確認后返財務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 （ 4）繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費通知書（第一次） . （ 5）催費通知書發(fā)放一周后商 戶未能及時繳費的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費通知書（按合同約定開具滯納金金額 +應(yīng)繳租金金額）（第二次） （ 6）按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 3）合同期限 a）專賣店簽訂一年。 4）頂棚、墻面、立柱、通風(fēng)口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng) 5）公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6）通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。 （ 6）花車經(jīng)營形象管理 1）花車形象外觀整潔、美觀。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提出改進建議。 項 次 主要工作 1 擬定項目工程物業(yè)年度預(yù)算。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 15 正確處理項目與政 府各職能部門和社區(qū)之間的關(guān)系。 10 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工作。 2 跟進掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費用狀況。 8 制定各種設(shè)施設(shè)備 的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 工程 經(jīng)理 工作職責(zé) 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè) 對接部門 項目工程物業(yè)部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目工程物業(yè)部 集團關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關(guān)聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責(zé)概述 10 1 支持協(xié)助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導(dǎo)項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運制度和標準； 5 配合商務(wù)發(fā)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務(wù)； 6 負責(zé)審核（修訂）各項目的營運預(yù)算，制定營運計劃和工作方案，負責(zé)預(yù)算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責(zé)對各項目營運的實際數(shù) 據(jù)進行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。 13 負責(zé)營運部人員培訓(xùn)和梯隊人員的建設(shè)。 (二 ) 營運部組織架構(gòu)設(shè)置 5 組織架構(gòu) 根據(jù)購物中心統(tǒng)一管理理念 , 招商業(yè)務(wù)、市場推廣、工程物業(yè)是購物中心營運管理中的核心業(yè)務(wù)部門。 營運管理的目的是通過統(tǒng)籌和 整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量， 以有效最低的成本持續(xù)維護、改善商場的購物環(huán)境和建筑空間，從而保持購物中心的運營活力 ,提升項目整體商業(yè)價值。 12 定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。 6 為推廣、促銷活動尋求贊助商； 7 負責(zé)月費用跟蹤，及供應(yīng)商評估、租戶評估（雙向評估）、活動評估； 8 負責(zé)與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤； 9 負責(zé)制定和掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標準、管理措施并與租憑方進行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理； 10 負責(zé)為花車、特賣場租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對 其進行管理； 11 組織項目