【正文】 具有團結協作的工作精神。 確保熱力站的正常動作。 工作經驗：具有 3年以上物業(yè)設備管理工作經驗， 2年以上熱力站設備遠行操作的工作經驗，有維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復 正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 制冷領班 直接上級： 空調采 暖工程師 /主管 直接下屬： 制冷技工 崗位職責： 保證冷凍機組和其它冷凍設備的正常運行。上下溝通，團結協作，為人正直。團結其他員工，保證冷凍設備的正常運作。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。 工作經驗：具有 3年以上物業(yè)設備管理工作經驗， 2年以上鍋爐設備遠行操作的工作經驗，有維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的鍋爐操作上崗證。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 強電專業(yè)組 全面負責物業(yè)的變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責維修和保養(yǎng)，負責照明設備的維修和保養(yǎng)。 做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。 工作經驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經驗， 8年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經驗。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現異常及時采取措施，防止隱患 釀成 ?蠊收稀 ? 按照主管領班的安排，依據維修保養(yǎng)制度的內容和要求對變電設備進行維修保養(yǎng)。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。 協助主管做好所需零配件的材料清單，零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要儲備量。 工作經驗：具有 5年以上物業(yè)設備維修工作經驗， 5年以上強電系統(tǒng)管理運行的工作經歷。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證、操作證。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。 電梯班技工 直接上級： 電梯領班 直接下屬： 無 崗位職責： 按時完成分管設備的定期保養(yǎng)項目和當班分配的維修工作。 自然條件：身體健康，年齡在 30歲以上。 負責物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。人際關系融洽，善于溝通上、下級和協調各部門的相互關系。 每天檢查電話系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現問題立即 處理。 工作經驗： 5年以上通訊設備維修經驗， 3年以上物業(yè)通訊管理工作經驗。 素質要求： 基本素質：工作踏實肯干，認真負責，團結協作。 每天檢查音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現問題立即處理。 電視音響班技工 直接上級： 電視音響領班 直接下屬： 無 崗位職責： 保質保量完成領班安排的工作任務，確保電視、音響系統(tǒng)的正常運行。 素質要求： 基本素質：工作認真負責，踏實肯干。 每天檢查音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現問題立即處理。 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現故障，馬上進行搶修。 素質要求： 基本素質：具有腳踏實地的工作精神和作風。 設備系統(tǒng)出現故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。具有上下溝通能力，為人正直，人際關系融洽。 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現問題立即處理。 按照主管領班的安排，依據維修保養(yǎng)制度的內容，對給排水設備進行維修保養(yǎng)。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 每天檢查煤氣系統(tǒng)的巡檢記錄，并巡視整個管線及調壓系統(tǒng)，發(fā)現問 題立即處理。 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的煤調站上崗操作證。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保燃氣系統(tǒng)的正常運行。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協助主管做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃并組織實施，使各種機械設備始終處于良好的運行狀況。 文化程度：具有技校以上學歷。 素質要求： 基本素質：工作踏實肯干。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。 文化程度：具有技校以上學歷。 嚴格遵守工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 按照維修保養(yǎng)制度的要求安排對煤調站設備運行、計劃維修，使煤調站的設備下于良好的工作狀態(tài)。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 給排水領班 直接上級： 機木工程師 /主管 直接下屬： 給排水技工 崗位職責： 協助主管做好給排水系統(tǒng)的運行管理，確保給排水系統(tǒng)的正常運行。 做好技術 檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。 機械、給排水、煤氣、土木維修專業(yè)組 (機木組 ) 負責整個物業(yè)給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)，負責各類機械設備的維修和保養(yǎng)，負責對整個物業(yè)進行內外裝修、維修保養(yǎng)及更新。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 自然條件：身體 健康，年齡在 25歲以上。 工作經驗：具有 5年以上物業(yè)設備維修工作經驗， 3年以上的音響設備系統(tǒng)維修操作工作經歷。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。善于調解人際關系。 電視音響領班 直接上級： 弱電工程師 /主管 直接下屬： 音響技工 崗位職責： 確保音響設備系統(tǒng)、電視接收及播 放系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)的經營活動服務。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態(tài)。 電話領班 直接上級： 弱電工程師 /主管 直接下屬： 電話班技工 崗位職責： 負責物業(yè)電話機房的維護和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)暢通無阻。 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。 弱電專業(yè)組 負責物業(yè)電話系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、消防噴淋和監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)。 交班時，應交代清楚各機運行情況；如有異常情況應協同維修好再交接班。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 負責物業(yè)內自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修。具有團結協作精神。 按照主管 領班的安排，依據維修保養(yǎng)制度的內容要求，對強電設備、照明系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質量要求。 素質要求： 基本素質：辦事認真，踏實肯干。 工作經驗：具有 2年以上物業(yè)設備維修工作經驗， 3年以上變電設備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經歷。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。 文化程度：具有技校以上學歷。 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協助主管做好對變電設備系統(tǒng)及強電設備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃及其實施，使變電室設備始終處于良好的運行狀況。 提交每周 /每月空調采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調或其它供應的特別通告。 熟悉掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 素質要求： 基本素質：認真負責，踏實肯干，團結協作。 按照主管領班的安排，依據維修保養(yǎng)制度的要求，對鍋爐進行維修保養(yǎng)，消滅跑氣、冒氣、滴水、漏水現象。 素質要求： 基本素質：辦 事認真，踏實肯干，講究效率。 遵守巡視檢查制度 ，檢查各班次巡視記錄內容，發(fā)現異常，及時處理。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班 地點。具有組織冷凍設備的操作運行、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 按照主管領班的安排，依據維修保養(yǎng)制度的要求，對熱力站設備進行維修保養(yǎng)。 素質要求： 基本素質：辦事認真，踏實肯干，講究效率。 熱力站領班 直接上級： 空調采暖工程師 /主管 直接下屬： 熱力站技工 崗位職責： 保證熱力站設備的正常運行。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 自然條件：身體健康，年齡 25歲以上。 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調節(jié)各空調區(qū)域的溫度和濕度。 提交每周 /每月空調采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調或其它供應的特別通告。檢查空調采暖系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現誤差立即糾正。 自然條件：身體健康， 30歲以上。 完成上一個班次尚未完成的事宜。 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。 素質要求： 與工程總工程師相同。 副總工程師的崗位職責 直接上級： 總工程師 直接下屬： 值班工程師、各專業(yè)工程師、主管、材料員 崗位職責： 協助工程總工程師工作，側重工程部的日常維修工作，當工作總工程師不在崗時，代理總工程師行使職權。 為每年之工程開支和水電費作出預算案，并提交總經理審批。 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。設備的計劃內維修，不僅能達到防患于未然，減少計劃外維修 (緊急維修 )的工作量，使設備經常處于良好的工作狀態(tài)，而且應該檢修的時間、內容、標準等具體要求，作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質量評比、檢修工考核、崗位責任制的實施依據。要管理好這些現代化設備，除了需要具有較高專門技術、技能的工程技術人員和技術工人外，還必須有一套嚴格的 管理方法和科學的檢修、保養(yǎng)計劃，及細致周全的崗位責任制度。而設備維護和檢修又可分為設備的計劃內維修和緊急維修。 圖 31 按專業(yè)系統(tǒng)的設置方式 按設備分區(qū)域的設置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設置方式基礎上的一種改良形式。 工程部組織機構的設置方式 物業(yè)工程部組織機構的設置方式是多種多樣的。 物業(yè)設備的管理主要是計劃內維修和緊急維修，即對各種設備進行日常的維修和檢修，一二級保養(yǎng)以及緊急故障處理。機構內部信息溝通失真、管理分工過細、管理人員增加等等弊病叢生。一般對影響全局的問題 ,權力務必要集中。 職責職權對 應分明的原則。例如特殊設備、保溫、搬運、配件加工等工作。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 應熟悉大樓的平面圖，設備所在位置，熟悉消防系統(tǒng)原理圖，及消防滅火控制流程圖，能應付火警的事件。 做好電器設備及配電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 做好水泵房的管理工作，嚴禁無關人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。 做好空調設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 外判維修保養(yǎng) 把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。恰當地安排值班，其中， 變配電室、冷凍機房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要 24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領技術工人組成。 2. 職責 物業(yè)管理工程部的主要職責 工程部負責： 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)） 的維修保養(yǎng) 日常運行管理 對業(yè)主、租戶開展有償服務 對裝修工程進行監(jiān)督管理 對物業(yè)設施提出完善、整改方案 具體包括以下內容： 在物業(yè)總經理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。所以，大多數物業(yè)的工程部，從部門經理到工人，待遇都要比別的部門高，這也體現了對工程管理的重視。而現代科學技術提供的最新樓宇設備，成為物業(yè)提供一流服務的物質基礎。 在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術最復雜和管理難度比較高的一項工作。認識這一點非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。 根據物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施 工。 做好應急搶修工作，當