【正文】 億元，年均增長(zhǎng) 20%以 上。加快“北帶”開(kāi)發(fā)進(jìn)程，培植富有活力的經(jīng)濟(jì)隆起帶。鞏固普及九 年義務(wù)教育成果，基本普及高中階段教育。努力擴(kuò)大就業(yè)，加強(qiáng)公共就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)村勞動(dòng)力合理有序流動(dòng)。 (八 )加快改革開(kāi)放步伐，增創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。 濱州福利分房的制度的取消，加上濱州市住房制度改革已基本到位，住房分配已開(kāi)始走向貨幣化和商品化的道路，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍 。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中，住宅銷(xiāo) 售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。而且濱州市正出于開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，土地的成本較低，供應(yīng)量的較大。 開(kāi)發(fā)區(qū)： 東起渤海十八路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至新220 國(guó)道（北外環(huán)路）。 近期由于濱州市的城市規(guī)劃，濱州市的部分機(jī)關(guān)單位向西遷移會(huì)，這樣就會(huì)從老城區(qū)置換出部分可利用地。 西區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)老城區(qū)商業(yè)的影響有兩種可能。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重相對(duì)較小，住宅投資占全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 90%以上，這反映了濱州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是在以“住”為主，投資、商用物業(yè)相對(duì)較少。 雖然目前濱州市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。 家庭收入 濱州當(dāng)?shù)鼐用褚灾械褪杖霝橹?，其中絕大多數(shù)月收入在 1000 元以下，主要是濱州當(dāng)?shù)氐钠胀üば诫A層這部分人。目前濱州市在售住宅項(xiàng)目總供應(yīng)面積高達(dá) 243 萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)年內(nèi)新增供應(yīng)量約 53 萬(wàn)平方米，如此巨量的房源供應(yīng)，對(duì)于一個(gè)人口僅有20 多萬(wàn)、經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)、購(gòu)買(mǎi)力有限的城市，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為市場(chǎng)消化帶來(lái)了巨大壓力。 小結(jié)：濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)巨量供應(yīng)，且集中在新城區(qū)，加劇了本項(xiàng)目所在片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；由于市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)白熱化，致使開(kāi)發(fā)商在推出高檔產(chǎn)品方面比較謹(jǐn)慎，因此，別墅、花園洋房等高檔產(chǎn)品供應(yīng)暫成市場(chǎng)空白。 由于濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，在購(gòu)房過(guò)程中，客群大都希望能夠一 步到位，且比較偏愛(ài)大臥室、大起居室的戶(hù)型設(shè)計(jì)。多層住宅以 1600 元 /平米居多，僅有時(shí)間 究其原因，不難發(fā)現(xiàn)，濱州作為三線城市，媒體傳播環(huán)境極不成熟，口碑傳播成為最佳、最有效的宣傳途徑，因此戶(hù)外媒體獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，報(bào)紙廣告成為“雞肋”；并以活動(dòng)帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，樓盤(pán)名稱(chēng) 核心推廣語(yǔ) 主要傳播途徑 備注 印象江南 江南風(fēng)情園林社區(qū) 立柱 、車(chē) 體、路 牌等 戶(hù) 外媒介 為 主 ，配 合 公益 、促銷(xiāo)活動(dòng) 舉辦“愛(ài) 的 呼喚”慈善 捐 款并抽獎(jiǎng)活動(dòng) 至尊門(mén)第 與世界同步的高尚大宅 以戶(hù) 外 、報(bào)廣 、廣播 等 為主 ，并 配 合大 型 主題 活 動(dòng) 舉 辦 明 星 演唱會(huì) 望?；▓@ 地中海風(fēng)情國(guó)際名門(mén) 戶(hù)外 、報(bào)廣 、廣 播 等 為主 ，并 配合多種主題活動(dòng) 處于推廣初期，多渠道推廣 萊鋼中海城策劃報(bào)告 35 各種名目的主題式活動(dòng)瘋魔登場(chǎng)，如至尊門(mén)第邀請(qǐng)黃格選等演藝界明星舉辦演唱會(huì)、印象江南聯(lián)合電視臺(tái)、慈善總會(huì)舉辦“愛(ài)的呼喚”慈善捐款并抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 36 客群分析 該項(xiàng)目為中高檔樓盤(pán)，目標(biāo)人群主要來(lái)自市政機(jī)關(guān)、企業(yè)單位以及私營(yíng)業(yè)主，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，認(rèn)同該項(xiàng)目的環(huán)境和生活理念，其購(gòu)房目的是為了提升生活質(zhì)量；同時(shí)，輔之以少量拆遷戶(hù)。 該項(xiàng)目位于新城區(qū) 市政 中心， 周邊配套完善，坐擁三大公園，環(huán)境資源優(yōu)越，交通網(wǎng)線四通八達(dá)，其中渤海十六路可快捷地到達(dá)市區(qū)各處及高速路口。 該項(xiàng)目與中海城僅一街之隔，且體量規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、地段位置、萊鋼中海城策劃報(bào)告 39 景觀特色與本案最為接近，是本案的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？偨?20萬(wàn)平方米，均為多層建筑，含有部分沿街商業(yè)。 ? 中海豪庭 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 位于黃河八路與渤海十六路交匯處，占地 9 萬(wàn)平米，容積率 ，總建面積 13 萬(wàn)平米，約 900 戶(hù)，建 筑類(lèi)型為高層 17 層、小高層 12 層。 ? 印象江南 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目位于渤海十八路與黃河一路的交匯處，屬于新城區(qū)偏西南位置，周邊配套尚待完善。 推廣分析 該項(xiàng)目的推廣較為成功，針對(duì)突出的園林特色大肆渲染，從感官視覺(jué)方面刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望；傳播手段以戶(hù)外為主如 車(chē)體、立柱、路牌等，階段性投放報(bào)紙廣告，效果一般，僅齊魯晚報(bào)、濱州日?qǐng)?bào)效果尚可；充分利用公關(guān)傳播，最近聯(lián)合濱州電視臺(tái)、紅十字會(huì)舉辦“愛(ài)的呼喚”公益捐款活動(dòng)，在社會(huì)上引起良好的反應(yīng)。 銷(xiāo)售狀況 尚未開(kāi)盤(pán)，目前一期認(rèn)購(gòu)，推出 2 棟高層、 3 棟多層，多層 80 多戶(hù)已售完，小高層 8 層以上售完，其中小高層 120 平米總價(jià)在 20 萬(wàn)左右較為暢銷(xiāo)。 價(jià)格分析 均價(jià) 2500 元 /平米，屬于區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高的樓盤(pán)。 . 典 型個(gè)案分析 ? 渤海 銷(xiāo)售狀況 6 月 8 號(hào)開(kāi)盤(pán)，一期首推一層，銷(xiāo)售較為火爆已經(jīng)售罄；二層正在萊鋼中海城策劃報(bào)告 50 銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售狀況一般，三層尚未推出。 推廣分析 尚未開(kāi)始廣告宣傳上，但有最近將在銀座附近舉行文藝演出活動(dòng)。 地塊 內(nèi)約有 10 余個(gè)萊鋼中海城策劃報(bào)告 53 高壓線塔林立其中。項(xiàng)目位于濱州 市的開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展空間快，項(xiàng)目增值前景看好。 在項(xiàng)目旁邊，興建的國(guó)際惠展中心帶來(lái)很大的方便，給與了項(xiàng)目良好的口碑。（景觀設(shè)計(jì)中，因勢(shì)造景，可以營(yíng)造優(yōu)美的水系） 機(jī)會(huì)： 政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟，中海城同樣提升了本地塊所在的綜合居住品質(zhì)。 —— 將西部開(kāi)發(fā)區(qū) 中心的炒作全面 提升，使本片區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域的區(qū)域熱點(diǎn)，增加全市購(gòu)房者對(duì)本片區(qū)的東部新城中心區(qū)核心地位的認(rèn)同，加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)本片區(qū)升值潛力的信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。 本案附近有幾個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售，相對(duì)于本案來(lái)說(shuō)構(gòu)成了直接的威萊鋼中海城策劃報(bào)告 56 脅。 劣勢(shì)： 目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來(lái)諸多的不方便。 項(xiàng)目?jī)H靠亮麗的中海將會(huì)成為一道亮麗的風(fēng)景線，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。 黃河五路與黃河八路之間，渤海十八路以東與渤海十五路合圍之區(qū)域?yàn)槲磥?lái)的市政機(jī)關(guān)所在地。本項(xiàng)目地塊屬于濱州開(kāi)發(fā)區(qū)。 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 客群分析 以投資客戶(hù)為主，兼顧部分自營(yíng)客戶(hù)。3F20xx 首推一層售罄；二層銷(xiāo)售狀況一般，三層尚未推售 時(shí)代生活廣場(chǎng) 總建 6 萬(wàn)平米 新城區(qū)及濱州市區(qū) 投資為主，兼部分自營(yíng)戶(hù) 4000 未售 萊鋼中海城策劃報(bào)告 49 客群分析 以投資客群為主，客戶(hù)來(lái)源較為廣泛，主要為機(jī)關(guān)事 業(yè)單位、大型企業(yè)高收入人群和部分私營(yíng)業(yè)主，他們有一定投資理念，手中有余錢(qián)，看好該項(xiàng)目的地段商業(yè)氛圍和未來(lái)升值潛力。因此，這將為中海城項(xiàng)目的定位、制定價(jià)格以及營(yíng)銷(xiāo)策略制定等提供市場(chǎng)依據(jù)。小區(qū)規(guī)劃有會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池，該項(xiàng)目屬于老城 區(qū)地帶，周邊配套成熟，交通便捷。小區(qū)融于蒲湖水景、蒲湖公園、黃河大橋、黃河綠化帶四大風(fēng)景區(qū)內(nèi)，環(huán)境極佳。 價(jià)格分析 均價(jià) 1600 元 /平米，起價(jià) 1450 元 /平米，最高售價(jià) 1700 元 /平米。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，躍層采用中庭設(shè)計(jì)，在當(dāng)?shù)剌^為新穎。戶(hù)型設(shè)計(jì)較為方正、功能布局合理。 價(jià)格分析 均價(jià) 1465 元 /平米，最高售價(jià) 1600 元 /平米，價(jià)格適中，但該項(xiàng)目區(qū)位較差，地塊較為偏遠(yuǎn)、荒涼，在一定程度上影響價(jià)格的提升。是目前濱州市場(chǎng)上最高檔的住宅物業(yè)， 銷(xiāo)售狀況： 自 3 月份入市以來(lái)，銷(xiāo)售良好，截至目前已售出 360 多套單位，銷(xiāo)售率達(dá)到 60%。 萊鋼中海城策劃報(bào)告 37 推廣分析 廣告?zhèn)鞑ネ緩街饕粤⒅?bào)廣、廣播為主，并舉行了系列公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)如免費(fèi)乘游艇游中海、卡拉 OK大家唱、望海花園杯知識(shí)大獎(jiǎng)賽、裝修大獎(jiǎng)賽等，效果良好。總占地面積400 畝，規(guī)劃總建筑面積 30 萬(wàn)平方米，總居住人口達(dá) 1852 戶(hù)。新城區(qū)的整體價(jià)格水平明顯低于老城區(qū)，然而，受市政規(guī)劃影響，高檔樓盤(pán)涌現(xiàn)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格攀升，如至尊門(mén)第項(xiàng)目。 小結(jié)：通過(guò) 18 月份的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況，可以看出濱州市場(chǎng)需求疲軟，總體銷(xiāo)量不高，銷(xiāo)售進(jìn)度較緩；客群對(duì)價(jià)格的敏感度較高；各樓盤(pán)的戶(hù)型分布較為統(tǒng)一，主力戶(hù)型均為大戶(hù)型，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由于市場(chǎng)投資客群極少，購(gòu)房者主要是為了改善自身住房條件或是因工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的剛性需求，所以上述銷(xiāo)售速度數(shù)字較能反映真實(shí)的需求情況。 ? 從供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，比較單一，別墅、花園洋房等高檔產(chǎn)品供應(yīng)比較慎重，成為市場(chǎng)空白。 市 場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 在售項(xiàng)目： 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 規(guī)模（ ㎡ ） 銷(xiāo)售進(jìn)度 分布區(qū)域 至尊門(mén)第 多層、高層 27 萬(wàn) 一期 600 多戶(hù)，已售 60% 新城區(qū) 麗景新園 多層 20 萬(wàn) 尾盤(pán)銷(xiāo)售 新城區(qū) 水韻花鄉(xiāng) 多層、高層、別墅、公寓、商業(yè)步行街、星級(jí)酒店等 60 萬(wàn) 一期 12 00 多戶(hù) ，已售 200 多戶(hù) 新城區(qū) 印象江南 多層 20 萬(wàn) 一期在售 新城區(qū) 華升 由于濱州的城市規(guī)劃剛剛實(shí)施，濱州得新區(qū)還沒(méi)有成型，新城區(qū)雖然規(guī)劃建設(shè)了大量的住宅，但是還沒(méi)有投入使用。 目前市場(chǎng)上真正的商品房住宅還較少，目前在濱州較具影響力的樓盤(pán)為麗景新園，均價(jià) 14001600 元；物管未定（估計(jì) 元左右）；園林風(fēng)格模仿青島及南方一些城市；項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期 20 多棟，銷(xiāo)售率約 50%；二期規(guī)劃未定。也就是說(shuō)西區(qū)的逐漸成型，對(duì)老城區(qū)商業(yè)用房的價(jià)值和推廣速度都會(huì)產(chǎn)生越來(lái)越不利的影響。開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效率服務(wù)，以工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主體，努力建成現(xiàn)代化工業(yè)示范區(qū)和高新技術(shù)的聚集區(qū)。過(guò)密的路網(wǎng)和沒(méi)有明顯主干道規(guī)劃導(dǎo)致臨街門(mén)頭房供應(yīng)的絕對(duì)數(shù)量過(guò)大和用途相似。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高綠化、完善配套來(lái)提高整體的小區(qū)檔次。從濱州的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于濱州的房地產(chǎn)起步較晚，所以房地產(chǎn)的狀況并不是很理想。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：濱州統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx） 20xx 年濱州市的固定資產(chǎn) 投資規(guī)模快速擴(kuò)張 ， 在建規(guī)模以上固定資年份 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （萬(wàn)元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 （萬(wàn)元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重（ %） 住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重（ %） 20xx 7120xx 10164 % % 20xx 859734 19701 % % 20xx 1080656 44237 % % 20xx 1980000 57000 % % 20xx 3100000 91000 % 50% 20xx 4900000 159000 ﹪ 56% 萊鋼中海城策劃報(bào)告 19 產(chǎn)投資項(xiàng)目 2128 個(gè)，比上年增加 1390 個(gè)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 490億元，增長(zhǎng) %，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)上市，資本證券化率繼續(xù)走在全省前列。 (七 )加快節(jié)約型社會(huì)和生態(tài)市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展新突破。加快體育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開(kāi)展全民健身運(yùn)動(dòng)，提升競(jìng)技體育水平。擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)高新技術(shù)產(chǎn)品的比重達(dá)到 60%以上。 (三 )加快實(shí)施城市帶動(dòng)、南北聯(lián)動(dòng)，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系和檢疫檢測(cè)體系，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。綜合考慮發(fā)展階段、發(fā)展環(huán)境和基礎(chǔ)條件，《綱要 (草案 )》從經(jīng)濟(jì)繁榮、結(jié)構(gòu)合理、社會(huì)和諧、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美五個(gè)方面，提出了“十一五”期間的發(fā)展目標(biāo)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖13%61%26%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （數(shù)據(jù)來(lái)源：濱州統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 20xx） 20xx 年濱州市 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)萊鋼中海城策劃報(bào)告