【正文】 四、對策及建議小組成員通過多日的實地調(diào)研及后續(xù)的資料整合、探討，總結(jié)出下列對策及建議：寧波市會展企業(yè)數(shù)量少，大規(guī)模上檔次的專業(yè)化程度的高展覽公司幾乎沒有。針對國內(nèi)對會展人才的需求存在復(fù)合型趨勢，他們正在培養(yǎng)一批解企業(yè)燃眉之急的復(fù)合型人才。，擴(kuò)大展會知名度，努力培育品牌展會加快會展經(jīng)濟(jì)對外開放，積極謀求多途徑多方式進(jìn)行辦展參展。為了深入了解遼陽房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2010年2011年遼寧省遼陽市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽市最近五年房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費者的購房積極性。同時，房價也存在較大差異。土地供應(yīng)和土地儲備 是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。2010年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長和活躍中。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。國土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地價格在房價中占有重要比例。四是做好征地計劃。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的 影響。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。視察結(jié)束后，又召集榆林 城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，%、%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控 政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。%，是占消費份額最大的行業(yè)。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) 12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企 業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用 地的監(jiān)管力度。七是加 強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。鄂爾多 斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的 提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要 精心考慮。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān) 注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為緊密相關(guān)。到了**年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位凸顯。**，**，**，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另 *區(qū)城鎮(zhèn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀特點問題和建議城鎮(zhèn)社區(qū)是社會經(jīng)濟(jì)生活的基本單位，是黨和政府城市工作的基礎(chǔ)。（二）構(gòu)建平臺，建立和完善社區(qū)管理體制和工作運行機(jī)制。經(jīng)調(diào)查，至**年9月份，全區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)在居委會改社區(qū)的整合過程中，共已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金5500多萬元，其中，前川地區(qū)已投入3500多萬元；灄口已投入400多萬元；橫店已投入300多萬元；武湖已投入400多萬元；六指已投入270萬元。使6個社區(qū)呈現(xiàn)出潔、綠、亮、美的新面貌。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例?？傮w看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的奉獻(xiàn)。并相應(yīng)配齊“五室”（兩委會辦公室、警務(wù)室、書畫閱覽室、文體活動室、多功能會議室）、“四機(jī)”（電視機(jī)、dvd機(jī)、計算機(jī)、打印機(jī)）、“三站”（社區(qū)服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、勞動就業(yè)服務(wù)站）、“兩?！保ㄊ忻駥W(xué)校、老年學(xué)校）、“一場所”（室外健身活動場所）等硬件設(shè)施。通過這些探索和實踐，不僅進(jìn)一步增強(qiáng)了城鎮(zhèn)社區(qū)的組織建設(shè)，制度建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且探索出了一條撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新型管理模式；不僅使被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有集體資產(chǎn)得到了保值增值；而且繼續(xù)保持了集鎮(zhèn)的繁榮與穩(wěn)定。一、我區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)狀（一）整合社區(qū)，打好基礎(chǔ)。因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從**年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政 府形象。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，%。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%%。房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少?？傮w來講當(dāng)前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：2005年以前，而2006—，基本與 2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。投資型購房減少，消費者趨于理性。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，%，同比多增76億元，%，增幅分別高于全國、 。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的 房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。房產(chǎn)建設(shè)面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。進(jìn)一步放活二手房交易市場。加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。未來要使遼陽市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽市，帶動遼陽市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。對閑置土地要 按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。為了加快遼陽市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作：政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。2008年—2010年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，遼陽市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。對于調(diào)研的結(jié)果我們都表示比較滿意，通過實踐所得的各類數(shù)據(jù)可以看出，寧波的會展業(yè)發(fā)展前景還是比較樂觀的，會展的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)也不錯，但是和北京、上海、廣州等大城市相比還有較大的差距，主要體現(xiàn)在辦展環(huán)境，配套服務(wù)設(shè)施，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。首先，要提高我市展館管理隊伍的素質(zhì)，確保展館有效利用，可借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗，聘請國外管理公司的資深專業(yè)人員做管理顧問。隨著寧波展覽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，展覽行業(yè)協(xié)會將和政府管理機(jī)構(gòu)相輔相成，行業(yè)協(xié)會通過監(jiān)督展覽市場，制定展覽行規(guī)，加強(qiáng)信息交流，培養(yǎng)展覽人才等措施，來維護(hù)展覽市場的公正和透明的原則。行業(yè)協(xié)會尚沒有確立行業(yè)權(quán)威，難以充分行使行業(yè)管理職能。目前，我市多數(shù)大型會展活動由政府舉辦，辦展企業(yè)數(shù)量和實力明顯不如同類副省級城市。這些舉措都對我市會展業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。其中，寧波國際會展中心占地1460畝，一期工程投資7億元，建筑面積9萬平方米，展覽面積5萬平方米，配套設(shè)施達(dá)到國內(nèi)一流水準(zhǔn)。2005年，全市共舉辦各類會展活動80個。(2005年——)2005年以來，寧波市進(jìn)一步加強(qiáng)了會展管理工作。(2002年11月——2004年)2002年11月，寧波市成立了市會展工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，加強(qiáng)了對全市會展工作的領(lǐng)導(dǎo)和行政服務(wù)。確定了問卷調(diào)查的對象和問卷針對的問題，接下來就要對問卷內(nèi)容進(jìn)行精心的設(shè)計，所以我們設(shè)計了兩份問卷，一份用來調(diào)查參展商，一份用來調(diào)查參展觀眾（問卷未附上）。近年來，寧波市在會展業(yè)發(fā)展中堅持科學(xué)發(fā)展理念，注重實效、勇于創(chuàng)新、強(qiáng)化服務(wù)，走出了一條量質(zhì)并舉的發(fā)展路子，寧波作為中國會展名城的地位正在逐步確立。7月媒體投放項目以待售項目和新推樓盤為主，營銷活動頻繁不斷，由傳統(tǒng)坐銷向線中、線下行銷發(fā)展。本季度商業(yè)用房均為住宅底商和辦公底商，無純商業(yè)項目供應(yīng)。地塊同時處于江北萬達(dá)商圈和海曙新星歐尚商圈可輻射的范圍之內(nèi)。隨著寧波樓市的逐漸升溫，開發(fā)商回款速度加快，資金充裕后開始轉(zhuǎn)向土地儲備，那地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，三季度土地市場成交愈演愈熱，端起本年度第一波“土地盛宴”?？梢哉f，寧波各房企去化不一，大部分企業(yè)的全年銷售目標(biāo)壓力不大，“部分房企銷售指標(biāo)完成度均快于時間進(jìn)度，加上下半年可售貨量較大，各房企的業(yè)績預(yù)計會繼續(xù)攀升。）））））））））第5頁：商品住宅