【正文】 展。此外，由于我國農(nóng)村環(huán)境和城市相比相對較差，軟硬環(huán)境的不具備使得土地在實(shí)際流轉(zhuǎn)的過程中困難重重，招商引資更是難上加難。另一方面，我國雖然頒布了《農(nóng)村土地承包法》等法律，允許農(nóng)民依法流轉(zhuǎn)土地，但對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)的程序價(jià)格和管理缺乏明確的規(guī)定，這樣就導(dǎo)致許多經(jīng)營戶雖然簽訂了合同，但合同內(nèi)容和條款不明晰，流轉(zhuǎn)雙方缺乏在責(zé)、權(quán)、利關(guān)系上的明確規(guī)定，為以后的合同糾紛留下了許多隱患。第一篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問題及對策研究李瑞劉興姝(陜西省地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)總公司陜西西安710075)【摘要】當(dāng)前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于較低層次的發(fā)展階段，在其發(fā)展過程中存在著農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識、流轉(zhuǎn)過程不夠規(guī)范等系列問題，因而，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地合理合法流轉(zhuǎn)，政府就必須建立規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，建立健全社會(huì)保障制度。一方面，農(nóng)民缺乏依法轉(zhuǎn)讓意識，大多數(shù)流轉(zhuǎn)的土地往往進(jìn)行的是口頭協(xié)議，因而流轉(zhuǎn)雙方容易發(fā)生爭執(zhí)和糾紛。土地收益較低，招商引資困難較大和工業(yè)相比，農(nóng)業(yè)投資大，但收益較小，所以即使很多農(nóng)民自愿出讓土地，也未必有大量企業(yè)承包，尤其是一些邊遠(yuǎn)山區(qū)，更是少有人問津。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移土地流轉(zhuǎn)最實(shí)質(zhì)的變化是農(nóng)民土地使用權(quán)的讓渡。首先，為了鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，對已經(jīng)實(shí)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)貼，以解除其生存的后顧之憂。因此，只有適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，不斷健全和完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序和機(jī)制，才能推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。三、政策不具體，監(jiān)管措施難有力。六、操作不規(guī)范。目前，全縣引進(jìn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅(jiān)持下來并實(shí)實(shí)在在取得較好效益的不多。農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段 農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村基本經(jīng)營制度的進(jìn)一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營管理部門三大主體職能中的首要職能。四、堅(jiān)持政策原則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。然后，針對問題提出了規(guī)范國家、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為，確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系，培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，對農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證等建議。科斯認(rèn)為交易費(fèi)用就是利用價(jià)格機(jī)制的費(fèi)用，是獲得準(zhǔn)確的市場信息所付出的費(fèi)用，以及談判和經(jīng)常性契約的費(fèi)用。蔣滿元(2010)經(jīng)研究認(rèn)為目前的農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在遵循相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，可優(yōu)化配置現(xiàn)有分散的、細(xì)碎化的農(nóng)村土地資源。外部動(dòng)力：農(nóng)業(yè)新技術(shù)應(yīng)用需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，WTO促進(jìn)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使農(nóng)地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、出租、轉(zhuǎn)包、借用、入股等方式。農(nóng)地流轉(zhuǎn)中有近半數(shù)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有約定流轉(zhuǎn)期限，并且絕大部分的農(nóng)地流轉(zhuǎn)都未簽訂書面合同。我國目前的社會(huì)保障體系主要限于城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民有健全的養(yǎng)老和醫(yī)療體系，但農(nóng)村地區(qū)相對薄弱，覆蓋面窄、發(fā)展層次低、發(fā)展不平衡，社保資金短缺。中介服務(wù)組織的缺乏使農(nóng)地供需信息不對稱，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過于分散。、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為規(guī)范國家和集體在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的越位行為，要從轉(zhuǎn)變政府職能入手，明確政府的管理范圍，轉(zhuǎn)變管理方式，實(shí)現(xiàn)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。政府要做好政策導(dǎo)向工作，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。土地用途管制的核心是依據(jù)上地利用總體規(guī)劃審批各項(xiàng)建設(shè)用地，不得改變規(guī)劃用途。另外還要完善社會(huì)保障制度，加大政府對農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入補(bǔ)貼。加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)在中介組織的建設(shè)，應(yīng)該在提高現(xiàn)有中介組織質(zhì)量的同時(shí)，豐富中介組織的種類。我國的土地確權(quán)工作正在有條不紊的進(jìn)行，五年之內(nèi)全國的土地都會(huì)實(shí)現(xiàn)確權(quán)頒證。建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系。文章闡述了當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題，并提出了解決問題的對策和建議，旨在加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。第二，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想嚴(yán)重。流轉(zhuǎn)市場不完善在土地流轉(zhuǎn)過程中，供求雙方的信息空間分布極為分散，傳遞平臺(tái)或手段相對落后，市場參與度差，土地供求信息不能高效準(zhǔn)確提供。農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)態(tài)度更加慎重，出于對土地普遍有預(yù)期增值和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益保障心理，不愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。加強(qiáng)服務(wù)管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)一是加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)雙方的管理，積極引導(dǎo)農(nóng)民簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)協(xié)議，對雙方的責(zé)權(quán)利作出明確規(guī)定，并報(bào)村集體組織和有關(guān)部門備案，同時(shí)對大宗土地流轉(zhuǎn)業(yè)主開展嚴(yán)格的資質(zhì)審查；二是嚴(yán)格執(zhí)行土地承包法律法規(guī)，做到土地承包地塊、面積、合同、證書“四到戶”；三是加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，及時(shí)辦理合同變更、解除和簽證，規(guī)范合同的登記、立卷和歸檔；四是規(guī)范基層組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為，不得阻撓農(nóng)民自愿合理流轉(zhuǎn)土地；五是建立風(fēng)險(xiǎn)保證金制度，建議由政府、業(yè)主、農(nóng)民按一定出資比例建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，防范流轉(zhuǎn)雙方單方面毀約給對方造成的損失；六是盡快出臺(tái)《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》，對土地流轉(zhuǎn)的基本原則、合同規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)防范和政策保障等作出具體規(guī) 定，以建立健全規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的長效機(jī)制。優(yōu)惠政策支持，推動(dòng)流轉(zhuǎn)第一，制定土地流轉(zhuǎn)優(yōu)惠政策。改革創(chuàng)新機(jī)制，促進(jìn)流轉(zhuǎn)一是鼓勵(lì)農(nóng)民建立土地股份合作社，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)民將土地以入股方式集中，按市場機(jī)制將承包土地折價(jià)入股或量化成股份，建立土地股份合作社，統(tǒng)一招標(biāo)對外出租或?qū)嵭泻献鹘?jīng)營，經(jīng)營收益按土地入股份額分配，促進(jìn)農(nóng)村土地向種田能手和規(guī)模業(yè)主集中，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；二是開展農(nóng)民以土地入股單獨(dú)興辦或與企業(yè)聯(lián)辦股份制有限農(nóng)業(yè)企業(yè)試點(diǎn)工作；鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過租賃和入股等多種形式參與土地流轉(zhuǎn)，建立生產(chǎn)基地。其主要原因是：一些地方干部、群眾認(rèn)識不到位，觀念滯后。（四）一些政策性因素也制約著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)的合同特別是口頭合同要積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，保護(hù)雙方的權(quán)益和合同的兌現(xiàn)；對不完善的合同要積極做工作，做好合同完善工作。（審簽：曹光輝）平昌縣以農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)助推新農(nóng)村建設(shè)一、加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合整治。引導(dǎo)和幫助農(nóng)民切實(shí)解決住宅與畜禽圈舍混雜問題，搞好農(nóng)村污水、垃圾治理，改善農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生。二、突出特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化支撐。特別是在組織、發(fā)包、指導(dǎo)合同簽訂、解決合同糾紛等問題中做到依法辦事，按政策規(guī)章辦事，促使土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范有序地進(jìn)行。要制定切實(shí)有效的措施，積極引導(dǎo)村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真解決農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題，以土地流轉(zhuǎn)為契機(jī)，大力培植和發(fā)展農(nóng)村專業(yè)大戶，推進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同基本上是以口頭合同為主；就全縣簽訂的各種書面協(xié)議中，尚有60的合同不夠規(guī)范和完善。第五篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題及對策建議農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題及對策建議“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題及對策建議20071216 13:38:20第1文秘網(wǎng)第1公文網(wǎng)目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)取得了一定的進(jìn)展，總體上說是合理有序的。第三，建立信貸支持機(jī)制。第二，完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。在流轉(zhuǎn)合同約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般固定，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到相應(yīng)增長。規(guī)模流轉(zhuǎn)難度大目前，農(nóng)村中有一定文化技能的勞動(dòng)力以外出務(wù)工經(jīng)商為主，其他勞動(dòng)力大多仍從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，依靠承包地收入維 持基本生活。流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范在土地流轉(zhuǎn)過程中，雙方很少簽訂書面合同，大多實(shí)行口頭協(xié)議，未經(jīng)發(fā)包方同意及管理部門備案公證，即使簽訂書面合同，其內(nèi)容不完整、不規(guī)范，雙方?jīng)]有明確責(zé)權(quán)利關(guān)系，沒有專人負(fù)責(zé)合同管理工作。近年來我國各級政府和農(nóng)村基層組織在正確引導(dǎo)和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些問題。它直接影響著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定，尤其是影響著農(nóng)民的基本權(quán)益的保障。農(nóng)村土地使用權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)己經(jīng)是當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的趨向，然而我國現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度還很不完善，存在諸多缺陷和不足，無法滿足農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需要。其次，鼓勵(lì)發(fā)展多種性質(zhì)的中介組織。（3）加快農(nóng)村勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。（1）完善農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，改革城鄉(xiāng)二元制度。對存在手續(xù)不完備等問題的己流轉(zhuǎn)土地，須重新商議，完善合同；還可為流轉(zhuǎn)主體提供代擬合同的服務(wù)。對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，對農(nóng)田、工業(yè)發(fā)展區(qū)、居民住宅、以及公共服務(wù)區(qū)等進(jìn)行合理布局、科學(xué)規(guī)劃，并完善農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)，對所轄區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行總體規(guī)劃。散戶普遍認(rèn)為把土地流轉(zhuǎn)給親戚或朋友比較可靠，但這樣的流轉(zhuǎn)無法實(shí)現(xiàn)成片經(jīng)營；大戶需要成片的農(nóng)地，但相鄰農(nóng)戶不一定會(huì)將土地流轉(zhuǎn)給該農(nóng)戶。所以，土地在為農(nóng)民提供資源的同時(shí)，帶來一定的收入，更加承擔(dān)著重要的社會(huì)保障功能，一旦外出打工的農(nóng)民年老或無法再從事體力性的勞動(dòng)，不得不回鄉(xiāng)繼續(xù)的耕地的時(shí)候，土地的保障功能更加體現(xiàn)出來，因?yàn)樗麄冸m然沒工作、但是有上地可以依賴，有土地意味著有糧食、有吃飯，就有人生的希望，還可以繼續(xù)為家庭提供收入，供子女上學(xué)、結(jié)婚、購買家電等花銷，這導(dǎo)致農(nóng)民不愿意不可能放心的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。盡管政府出于扶持農(nóng)業(yè)的目的，曾多次提高糧面油為代表的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，但土地承包經(jīng)營投入很多、種田效益產(chǎn)出較少，城鎮(zhèn)化的發(fā)展促使農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，造成留守老人、婦女不愿種地、不能種地，并且農(nóng)產(chǎn)品需求缺乏彈性，在來自市場風(fēng)險(xiǎn)、大自然風(fēng)險(xiǎn)以及化肥、農(nóng)藥等生產(chǎn)資料價(jià)格上等多因素綜合作用下，從事農(nóng)業(yè)的獲利空間十分狹小，多數(shù)農(nóng)民趨向于把勞動(dòng)時(shí)間和資金投向非農(nóng)行業(yè)。導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍偏低，一些村干部在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中以權(quán)謀私、暗箱操作、不按法律程序辦事，隨意調(diào)整或者收回農(nóng)戶承包地。據(jù)我國《憲法》修正案和《土地管理法》及其相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法出讓、出租、抵押和轉(zhuǎn)讓。