【正文】 定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。合作方投資收回的利潤(rùn)，視同借款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)就可以將分配的利潤(rùn)，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。第一篇：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)晒竞献鏖_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？原作者:安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng) 添加時(shí)間:20081129 原文發(fā)表:20081129 人氣:3459 來(lái)源：安徽稅務(wù)籌劃網(wǎng)問(wèn)：我公司與丙公司合作開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，所發(fā)生的費(fèi)用成本單獨(dú)核算，雙方約定建成銷(xiāo)售后按利潤(rùn)的比例分成。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關(guān)系處理。對(duì)合作者分配的利潤(rùn)，盡管不是實(shí)際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。國(guó)稅函[2005]1003號(hào)，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：雖然開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但按照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。續(xù)：假如分房時(shí)無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬(wàn)15%（假如項(xiàng)目所在地計(jì)稅毛利率為15%）25%=45萬(wàn)元1）收到乙、丙公司投入資金時(shí)借：其他應(yīng)付款1200萬(wàn)貸：預(yù)收賬款1200萬(wàn)2）根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)需交納營(yíng)業(yè)稅借：待攤費(fèi)用——貸：應(yīng)交稅金——3）待計(jì)算出計(jì)稅成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時(shí)借：貸：待攤費(fèi)用——借：所得稅45萬(wàn)貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅45萬(wàn)※以分配利潤(rùn)為目的的合作案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以甲公司名義通過(guò)拍賣(mài)方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開(kāi)發(fā)，雙方約定不成立獨(dú)立法人公司，共同投資，利潤(rùn)共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。三方鄭重承諾，在市場(chǎng)主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，積極建立緊密的合作關(guān)系，努力形成交流頻繁、合作互動(dòng)的良好局面。拆遷地塊、整平及砌圍墻的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。第二條、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工 為便于合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人乙方派員設(shè)立“”項(xiàng)目部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目部），項(xiàng)目部全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理。專(zhuān)職記錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。：房地產(chǎn)公司的設(shè)立、工程的前期（本協(xié)議第六條）、工程營(yíng)造、房屋銷(xiāo)售、工程維修、管理人員的工資、公事車(chē)輛的油費(fèi)。第五條、利潤(rùn)的分配及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益均沾，項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，開(kāi)發(fā)建設(shè)好后，有錢(qián)分錢(qián)，有房分房（分房采取抓鬮的方式）。屆時(shí)由工程部按工程進(jìn)度提出工程款撥付計(jì)劃，待項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行。除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。第十三條、違約責(zé)任 任何一方未按本協(xié)議第三條的約定支付費(fèi)用的每逾期1日按應(yīng)交金額的 %支付違約金。根據(jù)洽談的內(nèi)容由參加人員起草合同要點(diǎn)或草擬合同。 合同履行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，各部應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部，所涉部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)組織本部門(mén)的人員及時(shí)分析查明原因，提出解決辦法。 本協(xié)議簽訂后未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致任何一方不得擅自變更或解除本協(xié)議。項(xiàng)目公司的設(shè)立方式、公司名稱(chēng)、股權(quán)比例、公司章程、人員配備、財(cái)務(wù)制度及運(yùn)作機(jī)制等均由甲方制定,本協(xié)議中有約定的，依據(jù)該約定；本協(xié)議中未約定的，由雙方另行協(xié)商一致后確定；在本項(xiàng)目中，乙方負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目前期的土地出讓、土地用途變更、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)變更至項(xiàng)目公司名下，在此基礎(chǔ)上甲方一次性期向甲方支付人民幣 萬(wàn)元整，作為乙方開(kāi)展上述工作的前期費(fèi)用。甲方：（簽章）乙方：（簽章）法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：電話(huà)號(hào)碼：電話(huà)號(hào)碼：傳 真：傳 真：年 月 日第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)甲方：_____ ____身份證號(hào)碼：_____ ____通訊地址：_____ ____乙方：_____ ____身份證號(hào)碼：_____ ____通訊地址：_____ ____丙方：_____ ____身份證號(hào)碼：_____ ____通訊地址：_____ ____根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，合作各方本著平等、互利、自愿、共贏的原則，以及共同出資，共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的理念，為明確權(quán)利和義務(wù)，恪守信用，特簽訂本合作協(xié)議，共同遵守。第六條 公司不設(shè)董事會(huì)，由甲方擔(dān)任執(zhí)行董事，按公司章程規(guī)定履行職務(wù)。第四章 財(cái)務(wù)管理第十一條 公司的資金由三方協(xié)商指派專(zhuān)人進(jìn)行管理。第十五條 各項(xiàng)目中的房產(chǎn)建成后，由各方協(xié)商一致按照市場(chǎng)價(jià)格確定銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間。股東會(huì)由執(zhí)行董事召集主持，原則上至少每半年召開(kāi)一次。第4頁(yè)，共6頁(yè)乙方丙方有權(quán)委派會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的賬目管理與財(cái)務(wù)結(jié)算。第二十七條 公司經(jīng)營(yíng)期屆滿(mǎn)或合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后需要終止合作、解散（項(xiàng)目）公司的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，由各方按照股權(quán)比例和實(shí)際出資情況分配公司剩余資產(chǎn)。第三十二條 本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十二章 其他約定第二十九條 公司投資和運(yùn)營(yíng)管理以具體合作項(xiàng)目為單位，原則上由公司股東會(huì)決定是否新增投資合作項(xiàng)目。第九章 違約責(zé)任第二十四條 本協(xié)議生效后，任何一方不得擅自解除或終止協(xié)議。甲方按公司法和公司章程根據(jù)出資比例享有表決權(quán)、查閱股東會(huì)會(huì)議記錄和公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、選舉和被選舉為公司執(zhí)行董事或監(jiān)事、按出資比例分取紅利等。第六章（項(xiàng)目）公司管理第十九條 本協(xié)議生效后，各方可各自委派有相關(guān)專(zhuān)業(yè)背景的專(zhuān)人共同組建“項(xiàng)目部”聯(lián)合辦公，共同確定項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)分工、各部門(mén)的組建和人員的聘任、財(cái)務(wù)制度和各崗位職責(zé)的建立、落實(shí)項(xiàng)目管理、工程進(jìn)度安排、銷(xiāo)售服務(wù)、以及與各級(jí)政府管理部門(mén)的聯(lián)絡(luò)等事項(xiàng)。第十三條 財(cái)務(wù)管理人員須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格履行財(cái)務(wù)管理手續(xù)，做到日清月結(jié)。第八條 各方同意自本協(xié)議生效后五年內(nèi)不得無(wú)故轉(zhuǎn)讓持有公司的股權(quán)，確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)事先取得各方同意。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為_(kāi)___ ____萬(wàn)元人民幣，該總投資包括但不限于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地的拆遷、安置、補(bǔ)償、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)、建筑安裝工程及配套工程、銷(xiāo)售與入伙管理、項(xiàng)目有關(guān)管理費(fèi)用等。五、其它約定：本協(xié)議簽訂生效后，未經(jīng)甲方許可，乙方不得就上述地塊的轉(zhuǎn)讓、改造、合作、租賃等與任何第三方簽訂合同或協(xié)議，不得設(shè)置第三者權(quán)益；如果乙方中途需要將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)追綋碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙方轉(zhuǎn)讓時(shí)必須經(jīng)甲方同意及確認(rèn)，但本合同條款不變。每份協(xié)議書(shū)均具有同等法律效力。 土地出讓合同、設(shè)計(jì)合同、工程監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同以及與前述合同有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議機(jī)要、信函、電報(bào)、電傳、電話(huà)記錄、簽證、索賠報(bào)告、合同臺(tái)帳等資料均是合作的主要原始資料，應(yīng)定期按項(xiàng)目、合同分類(lèi)建立詳細(xì)的臺(tái)帳