【正文】 he unilateral index into the steel and concrete of the project to the empirical data of other projects。后評估做得較好的有美國、加拿大、英國、丹麥、韓國、日本、馬來西亞等國家以及世界銀行、亞洲開發(fā)銀行、日本海外經(jīng)濟協(xié)力基金等金融組織。 “現(xiàn)代費用一效益分析”理論 被 經(jīng)濟合作與發(fā)展組織聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在1968 年 被 提出 ，從此項目后評估開始進入了新理論與方法階段。 第三階段， 一般以一年為期限，在項目交付使用一年后，根據(jù)一年的使用情況，對項目的設(shè)計合理性、施工質(zhì)量、施工方案等方面再次 進行總結(jié)、分析和歸納， 來驗證一年前的分析結(jié)果，并對其進行補充 ； 第四階段， 亞行投資的項目，一般會在 貸款結(jié)束 的 23 年 里 ， 對一些有代表性或有特殊性的項目進行再次研究，通過更長時間的使用情況，總結(jié)項目的得失，驗證之前的結(jié)論，分析其長期影響 ； 第五階段， 對一些重點項目，亞行采取 特別研究 的方式 ， 對一些有代表性的項目形成的慣例進行回顧，細致、深入的研究各個項目 后評估報告中存在的共性問題，找出共性問題進行分析，總結(jié)出最佳解決方案，為后續(xù)同類項目服務(wù)。 20xx 年 唐望 丁 、 殷軼暉 和 孫峻 發(fā)表了《城市基礎(chǔ)設(shè)施項目后評價機制研究》 ， 根據(jù)我國開展了多年的項目后評估方法，著重對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的后評價機制做了分析和總結(jié) 。 這是在建設(shè)項目后評估的反饋上提出了在設(shè)計階段的改進創(chuàng)新。那么在投資估算中， 建安成本的投資估算不僅占有較大比例，而且更是后續(xù)二類費用取費的基數(shù)，因此建安成本投資估算的準確性至關(guān)重要。每完成一項工程應(yīng)進行項目后評估，根據(jù)評估的結(jié)果分析施工技術(shù)及方案，從而提高自身的施工技術(shù)水平。 但在第一個項目的開發(fā) 過程中出現(xiàn) 了一些問題 ， 但需要及時做總結(jié) 為今后的發(fā)展提供經(jīng)驗。在建安成本后評估中則指，項目前期可研報告中投資估算與結(jié)算數(shù)據(jù)的比較，施工圖設(shè)計階段的投資概算與建安結(jié)算值的比較， 合同價與結(jié)算價的比較，合同工期與實際工期的比較。 實證分析與規(guī)范分析相結(jié)合法 在研究中采用 了實例印證和規(guī)范對比 相結(jié)合的方法。 (4)從結(jié)果判斷管理水平 。在產(chǎn)業(yè)基地迎來的新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)面前，公司積極進行企業(yè)改革和資產(chǎn)重組，已經(jīng)完成了企業(yè)主業(yè)與產(chǎn)業(yè)基地市場的全面對接。 為確保 N 基地投資項目在基礎(chǔ)設(shè)施完備的條件下早日開工建設(shè)并進駐基地，本項目用地已進行了土地一級開發(fā)，以便解決征地拆遷帶來的居住問題。“二帶”主要是沿 A 路北側(cè)的大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施和沿居住區(qū)東西向道路布置的公共服務(wù)設(shè)施，包括一些零售商店、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、小學(xué)、托幼等配套設(shè)施。 本次項目建設(shè)擬建住宅面積為 ，根據(jù)項目單位提供的《 北京市 D區(qū) S村鎮(zhèn)居住及配套用地項目（配建租賃房、限價商品住房、村民回遷房） 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標文件》中的相關(guān)內(nèi)容，其中回遷房 123410m2，限價房 122500m2， 租賃房 1593m2，可出售的商品房 。“二帶”主要是沿興良路北側(cè)的大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施和沿居住區(qū)東西向道路布置的公共服務(wù)設(shè)施，包括一些零售商店、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、小學(xué)、托幼等配套設(shè)施。 （ 2） 建筑結(jié)構(gòu)：層高 米。 給排水 （ 1） 給水系統(tǒng)：立管及干管采用鋼塑復(fù)合管；戶內(nèi)采用 PPR 管，水表采用分戶 IC 卡預(yù)付費智能水表，分戶計量。 （ 3） 供電系統(tǒng)：室內(nèi)照明采用普通吸頂燈，普通開關(guān)面板；每戶設(shè)磁卡電表。衛(wèi)生間具體做法參照《北京市廁浴件防水推薦做法》 (京 20xxTJ1)?；A(chǔ)型式為筏板基礎(chǔ)。7 層以上外開窗應(yīng)采用安全玻璃；除首層外窗外，臨商業(yè)屋面的住宅外窗 亦應(yīng)采取防范措施加裝黑色鐵藝防護欄網(wǎng)。 （ 3） 對講系統(tǒng)：每戶入口處設(shè)對講機一套。 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 25 頁 共 48 頁 （ 5） 器具安裝：衛(wèi)生間安 裝普通坐便器一個、洗臉盆一個；廚房安裝洗滌盆一個。 （ 6） 室內(nèi)地面：臥室、起居室地面 — 水泥地面（預(yù)留二次裝修）；衛(wèi)生間、廚房 — 普通地磚。將該產(chǎn)業(yè)基地定位為國際化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交流平臺。 項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目總用地面積為 311913m2，其中建設(shè)用地面積為 246194m2，代征道路面積為53851m2，代征綠地面積為 11868m2。用地內(nèi)部地形平坦，除東南角的人防工事有 一定的高度外，無其他特殊地形地貌。既從根本上解決了部分農(nóng)民的居住環(huán)境差的問題，又為 N基地投資項目整理了土地。此次開發(fā)建設(shè)由“ N 公司”作為此次建設(shè)主體單位。通過對 L 置業(yè)公司開發(fā)的 S項目住宅工程的鋼筋、混凝土等主材的單位使用量及單位造價的計算，對比同期、同類項目的造價指標，分析 S項目住宅工程的結(jié)構(gòu)成本設(shè)計合理性；通過 S項目住宅工程的設(shè)計變更數(shù)量及對總造價的影響，分析該項目設(shè)計的嚴謹性；通過 S項目住宅工程的工程洽商數(shù)量及對總造價的影響，分析該項目的現(xiàn)場施工管理的嚴肅性等，最后根據(jù) S項目住宅工程 的總造價及單方造價，對比同類項目的單方造價，分析該項目的建安成本經(jīng)濟合理性。將問題樹進行轉(zhuǎn)換 ,即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的解決手段得到，從而得到“目標樹”。 進行項目成功度分析 的項目一般在項目開始前就已經(jīng)確定了考核指標， 許多企業(yè)的 建安成本后評估 都 采取這種方式，建設(shè)單位一般會在與施工單位合同簽訂后對成本管理部門確定目標成本，有時在項目實施過程中，根據(jù)項目的實際情況以及不可抗力因素對原定的目標成本進行修 正。 研究方法 比較評價法 比較平價法是建設(shè)項目后評估中的一條最基本的評估方法，包括預(yù)估與實際發(fā)生的對比、事前分析與事后完成情況的對比、甚至項目投資前與投資后的比較評價等內(nèi)容。 增強項目管理者的責(zé)任心 建安成本后評估 既是一個評 估 的過程，也是一個 總結(jié)的 過程，通過總結(jié) 項目 的經(jīng)驗和教訓(xùn)，使項目的 各階段的被評價人能夠得到綜合的理論分析，提高今后的決策水平 。 有利于提高設(shè)計施工水平 對于一個項目來講，設(shè)計是其靈魂，項目建成后是否成功，主要取決于設(shè)計方案是否完善，設(shè)計思路是否適合商品的需 求，設(shè)計的細節(jié)是否考慮的周全。 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 12 頁 共 48 頁 稅金，以及根據(jù)公司經(jīng)濟實力，和市場價格預(yù)期 ，分析融資貸款情況，估計項目的盈利情況，最終確定項目是否可行 。它具有可視化，協(xié)調(diào)性，模擬性，優(yōu)化性和可出圖性五大特點。在此后的三十多年中，我國的建設(shè)項目后評估體系在不斷的學(xué)習(xí)、吸取國外的先進制度及經(jīng)驗的過程中逐漸的發(fā)展和完善，并 形成了各機構(gòu)、各角度，適應(yīng)本身 的制度和策略。 英國規(guī)定由財政部對政府投資的項目必須作項目 后評估，分析投資風(fēng)險 ⑤ 。是以現(xiàn)代管理理論為基礎(chǔ)的，并且隨著評價內(nèi)容的擴展，社會學(xué)、心理學(xué)、政治學(xué)、數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和其他自然科學(xué)也為項目后評估的研究提供了思路和有效的工具。 后記 .......................................................................................................................................48 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 8 頁 共 48 頁 第一章 引言 研究背景 建安成本后評估也就是工程建筑安裝成本后評估， 是指在項目已經(jīng)完成并運行一段時間后，對項目的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響進行系統(tǒng)的、客觀的分析和總結(jié)的一種 技術(shù) 經(jīng)濟 活動。 在建安成本后評估中，檢查投資預(yù)期效果和預(yù)期成本，總結(jié) 過程管理的經(jīng)驗，積累建安成本基礎(chǔ) 數(shù)據(jù) ，分析存在的問題，提出建議并應(yīng)用到新的項目中，為后期項目的開展提供幫助。 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文 《 S 項目住宅工程建安成本后評估報告》 第 3 頁 共 48 頁 作者簽名 ： 日期： 年 月 日 關(guān)于論文使用授權(quán)的說明 本人完全了解首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的有關(guān)規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留送交論文的復(fù)印件，允許論文被查閱、借閱或網(wǎng)絡(luò)索引；學(xué)?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容，可以采取影印、縮印或其它復(fù)制手段保存論文。 pare the settlement cost to the investment estimate, and analyze the cause of the result。發(fā)展中國家做得較好的是印度 ,已經(jīng)形成了比較完善的后評估體系 ,建立了良好的后評估運行機制。項目評價方法 開始在理論支持上有了 突破， 各種評估的方法開始實施，從各種形式上開展，為一致的項目評估工作服務(wù)，其發(fā)展歷程不斷變化，從簡單到復(fù)雜再到簡單，逐漸成熟化、 規(guī)范化、表格化、程序化、簡單化和強調(diào)方法的實用性。 其實無論是兩行投資還是各國的同類投資后評估體系，其根本是為了分析出項 目投資的效益，對其長期影響的研究，保障投資價值的回饋。 這些表明，在我國對項目后評估事業(yè)的逐漸認可的過程中，項目后評估的思想也逐漸在建設(shè)項目各領(lǐng)域內(nèi)引起重視并發(fā)展應(yīng)用。 ⑥ 研究意義 目前，在建設(shè)領(lǐng)域，項目建安成本后評估在實際中開展仍然不足，大多數(shù)企業(yè)只是在開發(fā)前 按照 建安指數(shù)做估算指標， 事后總結(jié)指數(shù)是否在合理范圍內(nèi)，但尚未真正利用其對成本進行控制。那么如何才能在可研階段確定較為合理的建安成本投資估算？那就是項目建安成本后評估與項目可研報告中建安成本投資估算相輔相成 ，互相制約又互相支持的作用。 建設(shè)單位工程部、監(jiān)理單位在施工期間對項目有過程管理的作用，建設(shè)單位成本部對項目進行成本的過程管理。對 S 項目進行 建安成本后評估 ，利用科學(xué)的方法，進行 全面和 充分的總結(jié)，能夠為 未 來開展的項目提供寶貴的經(jīng)驗。 這種 方法主要是對估算與結(jié)算的比較，比照出預(yù)期與實際的差距 ， 是項目 建安成本后評估的重要方法， 主要 用于 對 項目的效益評價和影響評價 。 在建安成本后評估中采用政府或者當(dāng)?shù)卦靸r處等相關(guān)部門發(fā)布的建設(shè)期的建安成本各項指標值與項目的實際結(jié)算的指標值對比，并分析高或低的原因，從而進行分析和總結(jié)的方法，或者 通過 企業(yè)其他建設(shè)項目 投資 的情況對比 分析，對構(gòu)建 企業(yè) 的 建設(shè)項目建安成本 后評價體系進行應(yīng)用和驗證 的方法 。 (5)從實際中學(xué)習(xí)。公司以“產(chǎn)業(yè)基地首席城市經(jīng)營體”作為自身新的發(fā)展定位，通過不斷強化管理和提高團隊戰(zhàn)斗力，在全面助推產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)濟社會發(fā)展實現(xiàn)新跨越的進程中打造一個實力強勁并富有活力的現(xiàn)代國有企業(yè)。在區(qū)委區(qū)政府新城總體規(guī)劃戰(zhàn)略策劃下，擬在 S 村建設(shè)新民居安置住宅回遷樓社區(qū)?！八膮^(qū)”是被規(guī)劃城市干道分割的四片居住區(qū)。 原規(guī)劃建設(shè) 1— 8 個組團工程，項目含蓋住宅、市政、學(xué)校、醫(yī)院、供熱廠、幼兒園等若干建設(shè)項目，整體項目于 20xx 年 8 中旬開始籌劃， 20xx 年 10 月開始方案設(shè)計，在區(qū)委區(qū)政府大力支持下先期開發(fā)建設(shè)的 71709平方米的 /5組團住宅工程，20xx 年 3 月 28日 5組團正式開工建設(shè)?！八膮^(qū)”是被規(guī)劃城市干道分割的四片居住區(qū)。 （ 3） 外墻保溫方式：外保溫。 （ 2） 中水系統(tǒng)：立管及干管采用鋼塑復(fù)合管，戶內(nèi)采用 PPR 管；僅預(yù)留立管。 （ 4） 燃氣系統(tǒng)：燃氣管道入戶。 門窗：選用塑鋼窗，門窗立面僅表示其類型、洞口大小、分格、開啟形式及外觀色彩，其構(gòu)造與型材選擇和計算由具有相應(yīng)資質(zhì)的承包商負責(zé)，并在施工時配合土建預(yù)埋鐵件。 建筑設(shè)備方案 1）暖通專業(yè) ①采暖熱源：采暖熱水來自小區(qū)鍋爐房，采暖供回水 溫度為 。 本工程所采用普通內(nèi)門除特別說明外，均選用或參見國標 04J6011《木門窗》。 （ 2） 電視系統(tǒng)：有線電視入戶，在起居室和主臥室各設(shè)一個電視插孔。 （ 4） 雨水系統(tǒng)： UPVC 管。 （ 5） 入戶門：鋼制安防門。 20xx 年 10月，北京市人民政府決定籌建 N 公司。 自 L 公司成立以來，現(xiàn)剩余工程由 L公司負責(zé)開發(fā)實施，具體情況如下： 項目名稱 S 項目住宅工程（配建公租房、限價商品住房、村民回遷房、商品房） 項目建設(shè)地點 本項目位于 D區(qū) LQ 村區(qū)域內(nèi)，在六環(huán)路北側(cè)、 A路與 B 路交叉路口東北角。 項目用地西側(cè)規(guī)劃蘆求路和南側(cè) A路，分別是市區(qū)通往 N基地和 D 城區(qū)通往房山城區(qū)的便捷通道；用地內(nèi)規(guī)劃一路和規(guī)劃五路交叉。項目用地依據(jù)城市道路網(wǎng)的規(guī)劃，以居住為主要功能