6小產(chǎn)權(quán)房法律制度研究-文庫吧在線文庫
【正文】 式非法轉(zhuǎn)讓土地 ” 的違法行為之一。相對于 “ 產(chǎn)權(quán)房 ” 而言， 第 2 頁 共 16 頁 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 是指沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房屋。 第 1 頁 共 16 頁 小產(chǎn)權(quán)房法律制度研究 王冠華 9 月 17 日《新京報(bào)》訊， 2024 年 6 月以來， XX 省集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售（變相銷售）工作，初步清理出自 2024 年以來在建在售的 79 個(gè)違法占地項(xiàng)目，正在對其進(jìn)行查處，并提醒廣大公眾不要購買。 1 小產(chǎn)權(quán)房的界定 眾所周知， “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 并非一個(gè)法律概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 6 條、《土地管理法》第 63 條規(guī)定，僅國家所有土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)村集體所有土地不能直接用于商品房開發(fā)建設(shè)，只有通過國家相關(guān)部門補(bǔ)償征收后 ，變集體所有土地為國家所有土地，才能出讓給有資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。 對于上述兩種觀點(diǎn)，筆者無意于評論孰是孰非，如前述，究其根底，小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)表面上是事實(shí)與法律間的矛盾，本質(zhì)仍在于利益主體的爭奪。需要進(jìn)一步指出的是，在小產(chǎn)權(quán) 房買賣這類糾紛中，當(dāng)事人知道或者應(yīng)該知道按現(xiàn)行法律政策在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋是不允許買賣的，在明知的情形下當(dāng)事人雙方仍積極作為，私下進(jìn)行交易，顯然是一種無視國家政策的直 第 7 頁 共 16 頁 接禁止規(guī)定的行為，也可視為一種惡意串通、損害國家和集體利益的行為，即便農(nóng)民請求確認(rèn)合同無效具有不正當(dāng)性，如由于土地和房屋升值或因征地拆遷補(bǔ)償感覺吃虧而反悔，根據(jù)《合同法》第 25 條，亦不影響法院對該類合同無效的確認(rèn)。對此筆者不敢茍同?；诩w土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在事實(shí)上的無期限性，在現(xiàn)有制度框架下，允許其直接進(jìn)入一級市場自由流轉(zhuǎn)，不可避免地會(huì)使農(nóng)村集體土地流失，導(dǎo)致建設(shè)用地失控，也與《決定》的要求是相沖突的。 因此，筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，絕不會(huì)因?yàn)橐粌蓚€(gè)行政通知就會(huì)得到糾正，也絕不會(huì)因?yàn)槿舾煞扇舾蓷l款的修改就會(huì)得到解決，要徹底解決我國集體土地法律體系需要全面整體的制度突破。考慮到城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)仍將在一段時(shí)期內(nèi)長期存在的事實(shí)和現(xiàn)實(shí)中的予盾，從保護(hù)農(nóng)民利益出發(fā)，對于農(nóng)村建設(shè)用地，在其制度設(shè)計(jì)上，有必要專門設(shè)立一項(xiàng)完全獨(dú)立的用益物權(quán)即 “ 農(nóng)村土地使用權(quán) ” ：凡目前農(nóng)民按現(xiàn)行法律政策應(yīng)擁有的宅基地部分，通過調(diào)查和調(diào)整，剔多補(bǔ)少配無，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、全面覆蓋，在此基礎(chǔ)上，直接賦予農(nóng)民一定期限（比如 50 年、 70 年）的 “ 農(nóng)村土地使用權(quán) ” 。作為這一意見稿的主起草人王優(yōu)銀表示，該草案的本意是 “ 盡可能縮小清理工作 切口，確保更多人利益得以維護(hù) ” 。 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 對于這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，從法律上看，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能銷售給本集體組織以外的人員。對于本集體組織之外集體成員，如果購房自住、且與本集體組織有姻親關(guān)系的，筆者認(rèn)為，這類宅基地買賣合同應(yīng)被認(rèn)定有效為宜。 村或村集體產(chǎn)權(quán)房 對于這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，從法律上看，由于未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在宅基地或者其他集體土上建造，無論其目的是分配給本集體村民，是向該集體組織之外的集體成員銷售，還是向城鎮(zhèn)居民銷售，均屬于違章建筑。對于違反土地利用總體規(guī)劃、未經(jīng)相關(guān)部門審批的占有耕地特別是基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要以堅(jiān)決拆除為原則，并責(zé)成開發(fā)商和農(nóng)村集體組織進(jìn)行土地復(fù)墾，恢復(fù)耕地原狀。因此，就 “ 土地承包經(jīng)營權(quán) ” 而言，只需對其出讓程序作相應(yīng)修改，以滿足集體土地國有化的要求即可。在全面建設(shè)小康社會(huì)的過程中，采取更為有力的政策措施，建立有利于逐步改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的體制，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，勢在必行。集體土地的性質(zhì)能夠維持不變的狀態(tài)嗎。同時(shí)，我國對宅基地實(shí) 行 “ 一戶一宅 ” 的定量供應(yīng)體制，并將其使用分配與身份直接聯(lián)系，一方面仍是基于農(nóng)民生存保障的政治考量，另一方面也隱含著為農(nóng)民設(shè)定擔(dān)負(fù)起糧食安全重任的負(fù)擔(dān)。 4 小產(chǎn)權(quán)房的處理 如前述，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是我國城 鄉(xiāng)二元土地制度的必然結(jié)果。雖說法律對小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣無直接規(guī)定，但根據(jù)《物權(quán)法》第 153 條規(guī)定， “ 宅基地使用的取得、行使和轉(zhuǎn)讓
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