6小產(chǎn)權(quán)房法律制度研究(存儲版)
【正文】 效合同比照有效合同來處理對當(dāng)事人進(jìn)行救濟(jì)的司法處理是妥當(dāng)?shù)?，宋莊馬海濤訴李玉蘭小產(chǎn)權(quán)房糾紛案等諸多判例也給了我們類似的啟示。如此，國家政策三令五申限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并非單純?yōu)橐粋€未繳納土地使用出讓金、商品房銷售收益與政府征收補(bǔ)償金額之間存在差距的問題。當(dāng)農(nóng)民的土地保障失去后，在我國農(nóng)村保障機(jī)制還不健全的現(xiàn)實(shí)下，其生存權(quán)又如何保障。根據(jù) 2024 年第 6 次全國人口普查，我國 億人口中 億多生活在農(nóng)村，農(nóng)村人口與城鎮(zhèn)人口比例幾近 1： 1，突破身份限制實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)公平的基礎(chǔ)已經(jīng)具備。 對于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，在土地承包期 第 12 頁 共 16 頁 限內(nèi)，農(nóng)民可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓其承包權(quán)，在市場化方面并無法律上的障礙。因此，參考深圳的做法，筆者主張： 對于違反土地利用總體規(guī)劃、未經(jīng)相關(guān)部門審批的占用耕地特別是基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要堅(jiān)決地予以拆除，并責(zé)成相關(guān)責(zé)任人恢復(fù)原狀；在無法復(fù)墾的條件下處沒收、另行開發(fā)相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地 耕地保護(hù)是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展的全局性戰(zhàn)略問題， “ 十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地 ” 是我國必須 第 14 頁 共 16 頁 長期堅(jiān)持的 一項(xiàng)基本國策。對于后者，則應(yīng)本著 “ 民生為重 ” 的理念，由政府對這片土地進(jìn)行征收，建成的房屋作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房使用，但視受讓人的身份而采取不同的措施：對于符合我國《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》標(biāo)準(zhǔn)的、用于自住的家庭，由國家對受讓人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證；對于高收入者或者雖屬低收入者但并不自住、用于投資的，則由政府按其購買價格收購，可適當(dāng)考慮其對房屋的添附價值等，但對房屋現(xiàn)值與原價的差異補(bǔ)償，原則上不予考慮。 。在現(xiàn)實(shí)中，存在已建未售和已建已售兩種情況。對于該意見稿，筆者認(rèn)為，原國家土地管理局于 1990年 8月 25日就明確指出小產(chǎn)權(quán)房買賣的非法性，這一主張至今一直為我國國家政策所強(qiáng)調(diào)，同時，由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》立法宗旨是 “ 加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 ” ，而非“ 規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房買賣、定紛止?fàn)?” ，以 2024 年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺這一時間界限作為確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法與否的標(biāo)準(zhǔn)，似乎有待于進(jìn)一步商榷，也缺乏法理依據(jù)，但其本意為縮小清理工作切口，則是值得提倡的。該項(xiàng)農(nóng)村土地使用權(quán)雖以無償配給為原則，但農(nóng)民自從國家手中原始取得之后，不再承擔(dān)著糧食安 全、維系生存等任務(wù)或保障功能，具有 “ 建設(shè)用地使用權(quán) ” 全部權(quán)能，允許農(nóng)民作產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)主體依法自由處分。其途徑可以從以下兩個方面來考慮： 歸并兩種土地所有權(quán)，實(shí)行集體土地國有化 黨的十六屆三中全會提出：要 “ 按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展、統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外 開放的要求，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用 …… 為全面建設(shè)小康社會提供強(qiáng)有力的體制保障。 再者，這種 “ 一方面主張土地性質(zhì)和制度不變，另一方面又主張?jiān)试S集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益最大限度地施惠于民 ” 的觀點(diǎn)，本身就是一個悖論。 首先，從性質(zhì)上看，在憲法和法律體系中，我國從未賦予集體土地所有權(quán)私權(quán)之地位，國家設(shè)定這一權(quán)屬的價值目標(biāo)，旨在通過集體這種形式實(shí)現(xiàn)國家對土地的控制，用以解決農(nóng)民溫飽、穩(wěn)定社會秩序，以達(dá)到共同富裕的社會主義理想。 2024 年 12 月15 日， XX 省高級人民法院發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》（京 高法發(fā) [2024]391 號），通知第 2 條規(guī)定， “ 農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。 3 司法實(shí)踐對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定 在司法實(shí)踐中，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定 ，也持兩種意見。 從政策上看，早在 1990 年 8 月 25 日原國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》（ [1990]國土函字第 97 號）就明確指出：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬 “ 以其他形
合同協(xié)議相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1