【正文】 已銷售60% 社區(qū)內(nèi)有羽毛球場(chǎng)、休閑健康步道、兒童樂園等 9801480 元 /㎡ 緯三路 七彩小康城 住七彩、奔小康 135 畝 1192 戶 2020 年10 月開盤 多層已銷售90％，電梯房還未銷售 配有游泳池、會(huì)所 1300 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)二路交匯處 七彩花園 首付 3萬(wàn)元，給愛一個(gè)家！ 88000㎡ 850 戶左右 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 888 元 /㎡起 桂黃路與緯四路 交匯處 水榭花都 讓更多的人花更少的錢住更好的房子 147 畝 2500 戶 2020 年12 月開盤 社區(qū)有兒童游樂場(chǎng)、健身場(chǎng)所、羽毛球場(chǎng)等 980 元 /㎡起 經(jīng)四路與緯五路交匯處 九龍花園 27 畝 170 戶 2020 年竣工 2020 年交房 只 剩大戶型復(fù)式樓未賣完 無(wú) 1400 元 /㎡均價(jià) 緯四路大圓盤處 杏花苑 首付九千元杏花園內(nèi)安個(gè)家 畝 192 戶 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 1288 元 /㎡起 清華苑 20 畝 200 戶 2020年 6月開盤 銷售 30套左右 小區(qū)內(nèi)有中心花園、休閑場(chǎng)所等 1400 元 /㎡均價(jià) 緯四路 七彩小康城旁 翔龍花園 60000㎡ 410 戶 2020 年底竣工 2020年 6月開盤 已銷售完 羽毛球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、健身設(shè)施 1288 元 /㎡起 桂黃公路與緯六路交叉處 一品嘉苑 入住一品嘉苑 享受一品人生 90000㎡ 1100 戶 一期 04年 5月開盤 三期 06年 12 月開盤 一、二期只剩幾套房與復(fù)式樓未賣完，三期今年底開盤 社區(qū)內(nèi)有兒童游戲區(qū)、休閑步道、健身場(chǎng)地等 1258 元 /㎡起 緯三路“一品嘉苑” 金色嘉苑 21 世紀(jì)居住理想 27840㎡ 400 戶左右 2020年 1月開盤 已銷售完 無(wú) 1250 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)三路交叉處 盛源小區(qū) 158 戶 2020 年竣工 已全部入住 無(wú) 1100 元 /㎡起 八里街緯一路 龍湖小區(qū) 40 畝 400 多戶 2020年 8月竣工 已銷售完 無(wú) 1380 元 /㎡均 價(jià) 緯一路 聚福苑 親情文化社區(qū) 高尚生活 47 畝 520 戶 06年 1月開盤 已銷售70%以上 社區(qū)內(nèi)配有兒童游樂園、會(huì)所、 1098 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)三路交叉處 家園 100 多戶 2020 年竣工 已全部入住 無(wú) 1250 元 /㎡均價(jià) 緯四路七彩花園旁 文華花園 城市文脈 原生社區(qū) 20 畝左右 300 多戶 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 1180 元／㎡起 緯五路與經(jīng)一路交叉處 金色年華 萬(wàn)㎡ 260 戶 2020 年底竣工 已全部入住 無(wú) 908 元 /㎡起 緯三路 “金色年華”小區(qū) 七彩黃金 村 135 畝 231 戶 2020 年竣工 銷售 60%以上 15001600 元 /㎡ 位于緯四路 天都苑 （別墅） 11136㎡ 28 戶 2020 年10 月開盤 空置率70%以上 無(wú) 1880 元 /㎡起 緯三路“天都苑”小區(qū) 藍(lán)洲灣別墅 水居時(shí)代的到來(lái) 6 萬(wàn)㎡ 161 戶 2020年 1月開盤 銷售 90% 1758 元 /㎡起 緯三路 藍(lán)洲灣別墅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，從供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目 SWORT 分析 優(yōu)勢(shì) ： 地理位置優(yōu)勢(shì)非常明顯， 緊鄰交通主干道，八里街開發(fā)逐步北移，經(jīng)濟(jì)走 廊已具備形，離城不遠(yuǎn)，漓江很近。但值得一提的是，萬(wàn)鑫當(dāng)然竹子不能大量濫種，除實(shí)墻側(cè)、花窗后、小路旁、拐角處這些特殊位置種植以外，步行系統(tǒng)則配置喬木及灌木，以取得林蔭、涼爽的效果，點(diǎn)綴搭配美人蕉和芭蕉等植物，以置石，古器飾品、窄街深巷、高墻小院更顯得深邃與清幽。 項(xiàng)目需整合資源 配套資源 —— 外部配套較遠(yuǎn)較少，內(nèi)部需建設(shè) 些 配套設(shè)施 建筑資源 —— 獨(dú)特的可以成為風(fēng)景的建筑風(fēng)格資源 交通資源 交通的不方便是我們?cè)诙虝r(shí)間之內(nèi)無(wú)法做到的問題，目前只有消費(fèi)者自行解決，或者我們配專用車 ， 等南洲大橋通車后，交通情況才能得到 根本 解決。 成功的 形象 塑造 ： 是指在項(xiàng)目推廣銷售過(guò)程中，針對(duì)目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，進(jìn)行樓盤形象包裝，特別是在項(xiàng)目樓花階段，通過(guò)展示銷售現(xiàn)場(chǎng)、示范單位以及媒體如報(bào)紙廣告、電視廣告雜志等組合推廣，加強(qiáng)客戶對(duì)樓盤直接的感性認(rèn)識(shí)；感受項(xiàng)目的高品質(zhì)及價(jià)值，消除客戶對(duì)樓花的心理障礙。因此，我們結(jié)合項(xiàng) 目一期的開發(fā)過(guò)程引入企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的初步計(jì)劃，具體來(lái)講： 第一步：企業(yè)品牌形象的導(dǎo)入 我們 擬定 2020 年為企業(yè)品牌的導(dǎo)入年。 b、 目標(biāo)消費(fèi)群人文特征 c、中 上流階層的特征客戶特征描述 ① 、 他們屬于社會(huì)上較富裕的一族，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高的社會(huì)地位。本方案融合項(xiàng)目的品質(zhì)和產(chǎn)品規(guī)劃的特色，具有中國(guó)民居元素，文化風(fēng)情的住宅精髓，把建筑與文化、自然情結(jié)重新融合在一起，使人類居所文化與大自然達(dá)到真正的和諧共生，利于產(chǎn)品的推廣。會(huì)所的出現(xiàn)正好滿足了他們的需求，也進(jìn)而成為現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目所重視的熱點(diǎn)之一。 華易提出以下建議供貴司參考： 建議聘請(qǐng)知名的專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理，為項(xiàng)目在市場(chǎng)中樹立良好的品牌形象鋪平道路 。在室外系統(tǒng)中要設(shè)立將排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等。 第五部分 項(xiàng)目推廣與銷售策略 銷售策略 房地產(chǎn)的營(yíng)銷已從以往的 4P（ Product 產(chǎn)品、 Price 價(jià)格、 Place 通路、Promotion 促銷）發(fā)展到今日的 4C（ Consumer 消費(fèi)者、 Cost 成本、 Convenience通路便利性、 Communication 溝通）一個(gè)以客戶群需求為主的全新營(yíng)銷傳播理論已然誕生，在桂林的房地產(chǎn)業(yè)中以 4C 為基礎(chǔ)的 Integrated Marketing Communications（ IMC 整合行銷 理念）已得到了全新運(yùn)用，從消費(fèi)者角度出發(fā)以滿足消費(fèi)者需求，開發(fā)商所需付出的成本的核算，物業(yè)銷售通路的便利性、住宅產(chǎn)品分期推出時(shí)與目標(biāo)客戶群進(jìn)行溝通微調(diào)??理智的開發(fā)商遵循 IMC 將住宅產(chǎn)品在投放市場(chǎng)前就考慮目標(biāo)客戶群的需求，使物業(yè)無(wú)論從單體形態(tài)、戶型、價(jià)格乃至整體規(guī)劃完全依據(jù)消費(fèi)者需求設(shè)定。要根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r，時(shí)機(jī)推售。華易建議本項(xiàng)目在前期造勢(shì)思路上 應(yīng)突破目前市場(chǎng)上的常規(guī)的手法，采用一種全新、轟動(dòng)、立體整合的營(yíng)銷手法，即“一炮而響”，通過(guò)一系列有目的、有組織、連貫性強(qiáng)的 SP 活動(dòng)，令到本項(xiàng)目迅速成為市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，使銷售達(dá)到高潮。 ■ 促進(jìn)大部分單位的銷售，整體市場(chǎng)熱銷期的 累計(jì)銷售目標(biāo)力爭(zhēng)達(dá)到 %以上 。以倍速提升上林苑在目標(biāo)受眾中的知名度。初步安排以下幾個(gè)活動(dòng)來(lái)鋪排： a、 前期全面關(guān)于上林苑形象的樹立； b、 公開發(fā)售儀式、并宣布開盤優(yōu)惠措施； c、 開盤建議安排現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)天抽獎(jiǎng)活動(dòng)，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)成交所有客戶均可參加的獎(jiǎng)品建議為額外 1～ 3％或其他實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)。 （時(shí)間 略 ） 時(shí)間： ■ 鞏固整體物業(yè)形象，使本物業(yè)的品牌效應(yīng)在八里街市場(chǎng)得以全面鞏固，社會(huì)知名度得以全面升華； ■ 完成推售單位大部分的銷售； ■ 順利完成銷售目標(biāo)； ◆ 園林全部對(duì)外展示； ◆ 廣告宣傳保持一定程度的曝光率， 頻率視當(dāng)時(shí)銷售情況而定。 c、 擬定比較因素，并制定權(quán)重 d、 本項(xiàng)目與比較樓盤，將會(huì)在如上所述 的影響因素之間進(jìn)行比較，且根據(jù)項(xiàng)目的特性，制定不同的影響權(quán)重。 選取樣本要依照地段詳盡，產(chǎn)品相同，項(xiàng)目成功原則，可 參照樣品主要有 項(xiàng)目名稱 理想值 本案 西嶺御景 長(zhǎng)島 16 碧水山莊 可比進(jìn)度均價(jià) （元 /㎡） —— —— 區(qū)位因素 繁華程度 10/100 /100 3/100 4/100 5/100 交通條件 10/100 /100 4/100 5/100 6/100 環(huán)境質(zhì)量 10/100 /100 7/100 8/100 7/100 公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施 10/100 /100 4/100 5/100 產(chǎn)品因素 建筑規(guī)劃 10/100 /100 8/100 8/100 7/100 戶型設(shè)計(jì) 10/100 /100 7/100 6/100 6/100 體量規(guī)模 10/100 /100 6/100 9/100 5/100 園林景觀 10/100 /100 7/100 8/100 6/100 項(xiàng)目配套 10/100 /100 7/100 7/100 8/100 形象因素 項(xiàng)目形象 5/100 /100 4/100 4/100 3/100 開發(fā)商實(shí)力 5/100 /100 修正值 100/100 % % % 63% 修正價(jià)格（元 /㎡） —— —— 對(duì)比因素說(shuō)明： ◎ “繁華程度”包括：項(xiàng)目所處為城市中心區(qū)域、普通區(qū)域、邊緣區(qū)域或農(nóng)村區(qū)域，片區(qū)住宅規(guī)模，商服配套成熟程度、人群層次和人氣入住率； ◎ “交通條件”包括：道路與公交通達(dá)度； ◎ “環(huán)境質(zhì)量”包括：片區(qū)自然與人文環(huán)境、綠化景觀、空氣質(zhì)量、噪音程度、衛(wèi)生條件； ◎ “公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施”包括：周圍商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融、郵政、醫(yī)療、教育、餐飲、休閑娛樂等公共配套及區(qū)域內(nèi)上下水、電、訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施； ◎ “建筑規(guī)劃”包括：小區(qū)規(guī)劃功能空間、建 筑風(fēng)格色彩、檔次、文化等； ◎ “戶型設(shè)計(jì)”包括：朝向、開間、采光、觀景，動(dòng)靜層次區(qū)隔、功能空間面積與動(dòng)線等； ◎ “體量規(guī)模” 包括：項(xiàng)目的占地面積、建筑規(guī)模； ◎ “園林景觀”包括：小區(qū)綠化率、園林景觀的觀賞性與功能性、檔次、文化等； ◎ “項(xiàng)目配套”包括：會(huì)所、室內(nèi)泳館、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施、特色教育、安控與戶內(nèi)智能化等； ◎ “項(xiàng)目形象”包括：項(xiàng)目包裝與宣傳形象力度、項(xiàng)目口碑等； ◎ “開發(fā)商實(shí)力”包括：資金實(shí)力、品牌度、業(yè)績(jī)等。根據(jù)這一購(gòu)房特性，我司將按以下戰(zhàn)略部署展開項(xiàng)目的整體推廣： 核心戰(zhàn)略 （ 1）造勢(shì) 常規(guī)戰(zhàn)術(shù) 常規(guī)戰(zhàn)術(shù) 重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù) 重點(diǎn)戰(zhàn)術(shù) 核心戰(zhàn)略 引引 勢(shì)勢(shì) 借借 勢(shì)勢(shì) 造造 勢(shì)勢(shì) 核心 戰(zhàn)略 確 立上林苑硬件、軟件標(biāo)準(zhǔn)，挖掘地段優(yōu)勢(shì)，提升區(qū)域形象和價(jià)值，樹立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者地位。 締造桂林市第一個(gè)極度個(gè)性化、本土化（中國(guó)化）的精神樓盤，并貼近生活， 引發(fā)中國(guó)人血脈中潛在的中國(guó)情結(jié)，上下五千年的文化積累，是我們最好的價(jià)值取向，是最大的藝術(shù)附加值。 品牌背負(fù)著客戶對(duì)于品質(zhì)的信心和功能的期待，讓客戶相信本項(xiàng)目是八里街一個(gè)稀有的高品質(zhì)社區(qū)，是信譽(yù)度高，價(jià)值含量高的品牌產(chǎn)品。 2）系列論壇二 —— “尋找，一種中國(guó)文化人居的府邸”論壇 邀請(qǐng)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)專家、房地產(chǎn) 專家、媒體、各屆人士對(duì)中式民居的設(shè)計(jì)理念、生活方式、環(huán)境配套等各方面展開討論。 （ 6）萬(wàn)鑫民樂節(jié) —— 與 萬(wàn)鑫 同樂、與時(shí)代交響 邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo) 、媒體、各屆人士在中式的建筑里感受中國(guó)民樂的博大精深。 而現(xiàn)場(chǎng)包裝的環(huán)境氛圍則可以改變客戶的心態(tài)，同樣體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造以及圍板、廣告牌、道旗、燈箱等戶外廣告內(nèi)容來(lái)感染客戶，使客戶動(dòng)情到動(dòng)心，增強(qiáng)購(gòu)買信心，加快購(gòu)買進(jìn)程。旗幟鮮明地確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，同時(shí)，不僅涵蓋產(chǎn)品，也容納了多層產(chǎn)品：中華文脈、民居情節(jié)、天井文化、院落情懷。 復(fù)式樓 強(qiáng)銷期