【正文】 都能享受到美好的環(huán)境，主題為：樓層和朝向或者不同，但你同樣能享受到美景。 在所有合同上加蓋開發(fā)商的公章，雖然是個小細(xì)節(jié)，但卻表現(xiàn)出開發(fā)商的責(zé)任感和負(fù)責(zé)態(tài)度。其它問題在上一類中已有分析，在此略去。 特別營銷推廣方案 推廣活動要做到易于操作，花費少，效果 好，活動不宜過多過頻，但要貫穿整個銷售期，形成整體印象，因此主要推廣活動有如下四項： （ 1）、贊助舉行“北部新城住宅建設(shè)開發(fā)研討會” 邀請市內(nèi)外建筑、規(guī)劃、綠化、設(shè)計等相關(guān)專家在市內(nèi)某家酒店進(jìn)行研討會，討論北部新住宅開發(fā)中的問題和未來發(fā)展趨勢，爭取在當(dāng)晚重慶衛(wèi)視新聞中播出；并在《重慶晚報》副刊上發(fā)動全社會對北部新城的建設(shè)開發(fā)進(jìn)行討論，配以大量軟廣告，將這場討論從學(xué)術(shù)到社會進(jìn)行延伸，把佳華世紀(jì)新城的名字推向公眾。 “千禧購房自助餐”正是這種需求的全面解決之道。當(dāng)然，如 果消費者想自由發(fā)揮個性空間，也可以不加任何裝修。愛與分享凝聚成家。使得佳華世紀(jì)新城開盤日熱點不斷，市場矚目。第一個階段開盤亮相期，第二階段為開盤新期，第三個階段為銷售中期，第四階段為收盤期。 廣告原則 3— 與品牌階段性發(fā)展保持一致。不以建筑效果圖為主圖形，而是作為附加圖，主圖形選擇具有誘導(dǎo)性的生活實景，激發(fā)目標(biāo)消費群對樓盤的想象力，并配有戶型介紹。 6— 公告頻率：開盤新期每周公布兩次，持續(xù)時間約一個月，銷售中期，基本保持每隔一周公布 一次，持續(xù)時間約為四個月；銷售后期，在特別日子（與樓盤進(jìn)度接軌）公告，頻率為約一個月一次，持續(xù)至竣工。缺點是無法針對目標(biāo)人群進(jìn)行傳播，信息量有限。DM 內(nèi)容要包含產(chǎn)品的說明，附平面圖照片。 B、預(yù)算分配比例：（按首期推廣費用 1330217 元計） ? 報紙廣告：整體宣傳費用中的 45%，約 598597。 504 元（ 5000）冊 總價： 1。 59 元，為兩個月的電視廣告費用，此項費用彈性較大。為使本銷售推廣策劃行 之有效，我們將在全過程中，根據(jù)市場變化，對策略及時作出調(diào)整，以便使實際成績向著目標(biāo)靠近，并最終完成目標(biāo)任務(wù)。 銷售中期 時間：三個月， 共計 90 個工作日 工作內(nèi)容：銷售掉首批發(fā)售的 236 套單位中的 55%，共 129 套、 繼續(xù)執(zhí)行銷售期推廣活動（ “千禧購房自助餐”活動）、制 作發(fā)布相應(yīng)的報紙廣告、收集消費者回饋意見、競爭對手調(diào)查、進(jìn)行前階段銷售總結(jié)和后期銷售分析。 02 元，期限為半年，共計 5 輛車。 a、 DM 制作費用（設(shè)計費未計）： 大度 4K 128 克銅版紙 四色印刷 預(yù)估印刷成本價格：每張 1。電視廣告是為項目導(dǎo)引期和延續(xù)期服務(wù)的，以形象宣傳為主，塑造品牌形象，故時間不易過長，以免造成費用浪費。尺寸為 3米 米。 重慶晨報 豎 1/4 版 8000 元 環(huán)境篇之窗窗有美景 以一幢高層幾層主要樓層窗戶綠化景致為載體，體現(xiàn)小區(qū)不論樓層朝向都有美景可欣賞，點出小區(qū)的立體綠化。 B、風(fēng)格的統(tǒng)一：所有相關(guān)媒介的形式、主題、文案在特定的階段保持高度統(tǒng)一， 報紙、雜志、戶外、印刷、電視等廣告與促銷活動均采用風(fēng)格一致的表現(xiàn)。 4— 現(xiàn)今房市上的許多樓盤廣告主題都是虛的，本案實話實說，不僅突出了發(fā)展商的誠信，而且顯得更加有吸引力，可信度高。 1— 通過廣告引起目標(biāo)消費者關(guān)注，引起購買欲望。 在接下來的銷售中均采取限量發(fā)售的方式，每次均視市場反響進(jìn)行推出單位數(shù)量和價格的調(diào)整，調(diào)價比例要小，但要予市場這個樓盤在不斷上漲的印象。 報紙稿的傳播目的 ： a、 介紹本案產(chǎn)品，令潛在客戶對產(chǎn)品有初步認(rèn)識，并產(chǎn)生到銷售現(xiàn)場實地了解的想法。這不同于一般的開盤日活動流于俗套，更多的從購房者角度考慮，更有公益性；同時能最大限度的聚集人氣，擴(kuò)大樓盤知名度； 而消費者在法律界人士的現(xiàn)場幫助下購房更有保障，也更放心。其一、裝修不僅有多種風(fēng)格，還應(yīng)具備不同檔次以便消費者根 據(jù)實力和需要選擇，家私配置實用，合理，應(yīng)有盡有，電器也一應(yīng)俱全。 C 時間：開盤前兩個星期左右 D 人數(shù)：與會人數(shù)控制在 20—— 30 人左右 E 新聞報道對活動的支持 （ 2）、“千禧購房自助餐”活動 此活動為所有推廣活動中的重頭戲。 （ 3）“城市菁英型” 這類客戶對環(huán)境和物業(yè)管理特別注重，這固然是人們在城市的“水泥森林”中生活久了后希望回歸自然的愿望，也是城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展所需。 在對外宣傳品上將小區(qū)所有的建筑材料都一一列出，并注明型號、廠商、等級。 物業(yè)管理 物業(yè)管理實際上是關(guān)系到售后服務(wù)，這也是樹立品牌的關(guān)鍵，物業(yè)管理不好會極度影響開發(fā)商信譽，不利后期銷售。主要通過報紙廣告和 DM 等對外宣傳品進(jìn)行文字表述。 針對性營銷策略 （ 1）“ 溫馨愛 巢型”客戶 這類客戶由于經(jīng)濟(jì)能力有限，因此價格和付款方式是他們的考慮重點，在推出此類住宅單位時，強(qiáng)調(diào)的訴求重點是價格的吸引和付款方式的靈活，使人 產(chǎn)生物超所值的感覺，同時令消費者覺得買樓供樓是件輕松的事，就在今天就可以圓自己的住房夢。 銷售基本策略 （ 1） 控制住推出節(jié)奏，不能全部一次性推出，給人以“賤價拋售”的感覺，建議每次推出部分單位，既可以造成數(shù)量有限購者從速的旺銷局面，又方便觀察市場反應(yīng)，便于調(diào)價，而每次推出的價格都較前次有上漲則能吸引投資者炒房，這對于樓盤銷售十分有利。而且有技術(shù)和精湛的專業(yè)知識，常理性思維判斷事物。 消費方式 ： 1 這部分消費者主要消費內(nèi)容為子女撫育，但也開始注重自身的生活品質(zhì)，旅游、健身等休閑娛樂開支有所上升，部分家有成年子女的家庭會為子女結(jié)婚或購房提供一定資助。 職業(yè) ： 政府公務(wù)員、企業(yè)中高級管理人員、自由職業(yè)者、小業(yè)主及 私營業(yè)主。 A 區(qū)此類型住宅銷售分析 ： 此類住宅占首批推出單位的 45%強(qiáng)，是銷售中的重點，也是銷售推廣中的重頭戲，但由于這是目前市場上的強(qiáng)銷型住宅，欲購買此類型住宅的消費者占到住宅市場吸納量的 50%左右，而這部分消費者的經(jīng) 濟(jì)實力也強(qiáng)于前一類客戶，銷售前景是十分樂觀的。 支出 ： 每月恩格爾系數(shù)支出在家庭總收入的 45%左右，因有小孩，所以食品的支出比前一類型家庭要大，家庭每月基本開支約在 1000 至1500 元之間。該類住宅因套數(shù)十分有限，僅占到首批推出的 236 個單元中的 5。因正值人生及事業(yè)的上升期，為將來 打算，在失業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療保險上有一定支出，其中還未生 育的考慮到將來小孩的撫育，家庭儲蓄中的 20%會被留作子 女撫育費，暫時不會動用；而儲蓄中的 15%到 20%會留存作 為家庭添置耐用消費品或其它如旅游、培訓(xùn)或急用；換言之 月儲蓄額中約有 60%至 65%是這部分消費者現(xiàn)實能承受的月 供款數(shù)額，按 最高上限計算在 728 元左右。該類共有四種戶型，共計 109 套，面積在 130— 140 平方米之間，已屬于較大戶型，適合經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，中高收入，對功能型房間（如書房、娛樂室、客房等），有較多需求的消費者，故我們將此類單元命名為“城市菁英型”。 以下將以首批推出的 236 個單元為分析對象對銷售潛在客戶進(jìn)行分析。我們的銷售目標(biāo)就是要根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本著在盡可能短的時間內(nèi)取得最大的銷售業(yè)績，合理控制銷售節(jié)奏，處理好價格調(diào)整，配合強(qiáng)有力的推廣策略，使 A 區(qū)的銷售能一炮打響，成功占領(lǐng)市場，同時也為其它區(qū) 的推出打好基礎(chǔ)，將佳華世紀(jì)新城培養(yǎng)成一個新的旺銷樓盤品牌。 b、 、 、 平方米。 教育背景 ：普通接受過大?；虼髮Ｒ陨系母叩冉逃逃尘皶? 響其對事務(wù)的接受心態(tài)。 7%；付款方式 86%；交通 85。 家庭 ： 85%為三口之家，家中偶有須留宿的親朋來訪，有對客房的 需要。 購房最關(guān)心的問題：以最關(guān)心的問題百分比高低排名分別為：環(huán)境92%；價格 87。購買這類住宅的消費者普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，注重實用性與功能性的結(jié)合。 支出 ： 這部分消費者中約占 65%在 50