房地產(chǎn)項目開發(fā)報建報批流程secret-文庫吧在線文庫
【正文】 客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù) 附件一：項目規(guī)劃設(shè)計方案產(chǎn)生細(xì)解 1. 開發(fā)立項階段，甲方營銷部（或委托專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)）對市場進(jìn)行評估，確定項目的市場空間及可行性； 2. 營銷部依據(jù)項目狀況，明細(xì)項目策劃方案要點要求（既方案內(nèi)容提綱），選擇策劃服務(wù)公司進(jìn)行招標(biāo)（比稿），并最終選定； 3. 工程部依據(jù)確定的項目定 位分析，選擇規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu) 8，列明項目規(guī)劃設(shè)計要點要求 9與項目紅線規(guī)劃圖，進(jìn)行招標(biāo)； 4. 規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)提交規(guī)劃設(shè)計初稿，甲方評標(biāo)、選定中標(biāo)單位； 5. 甲方綜合策劃公司意見 10，下達(dá)正式的設(shè)計委托書； 6. 規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)提交方案，并進(jìn)行講解說明； 7. 甲方進(jìn)行研究，提出書面修改意見（可重復(fù)過程）； 8. 最終確定方案，出正稿； 9. 依據(jù)最終正稿，出施工藍(lán)圖； 規(guī)劃設(shè)計要點原則：先整體后局部，先主體后配套，由大到小，由外至內(nèi)。 3) 正式合同簽訂流程 : a 通知客戶攜帶相關(guān)身份證件和購房證明資料 b 客戶憑銷售部開具的交款通知 (確認(rèn) )書 ,到財務(wù)部交納相關(guān)款項(可依需要代收相關(guān)稅費 )后 ,領(lǐng)取付清樓款證明書和相應(yīng)收據(jù) 。 7. 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。 3) 到當(dāng)?shù)亟逃钟媱澵攧?wù)處繳納教育設(shè)施附加費。 選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此將較為成熟規(guī)范的深圳市場為示范藍(lán)本；并將甲方預(yù)設(shè)為無開發(fā)經(jīng)驗且規(guī)范操作的開發(fā)商。 獲得土地使用權(quán)限 辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù) 3. 細(xì)節(jié)闡述 1) 信息資料部分 A. 招標(biāo)文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）； B. 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度 四至環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料 ； C. 前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析； D. 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等； 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書（深圳允許自然人參與競拍）； 2) 前期可行性分析（機(jī)會可行性分析 2） 一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件， 發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價； 地價 =項目市場收益 開發(fā)總成本費用 期望利潤 1 生、熟地指地塊是否已“三通一平”：及通水、通電、通路和地塊表面了平整處理； 2可行性分析可大致分為三個階段： 1. 機(jī)會可行分析階段：確定投資方向，提出開發(fā)目標(biāo)； 2. 初步可行性分析階段：確定項目的開發(fā)前景及定位方向； 3. 最終可行性分析階段：對項目進(jìn)行市場論證、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，預(yù)算分析、資金安排； 總成本費用 =開發(fā)成本 （詳見下表） +開發(fā)費用 （詳見下表） +稅費 （詳見下表） 開發(fā)成本明細(xì)表 序號 項目 備注 1 土地取得成本 、 2 前期費用 、 策劃研究費 、 勘察設(shè)計費 、 3 建筑期費用 參考《價格信息》及同類物業(yè) 樁基礎(chǔ)工程 、 地下室工程 、 主體土建工程 、 安裝工程 、 室外配套工程 、 專業(yè)人員費用 約前五項之和
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