【正文】 多 層 住宅： 67,584 ㎡ 公 寓： 8,085 ㎡ 辦 公 樓 : 9,438 ㎡ 商 業(yè)： 102,485 ㎡； 公建及會所： 2,500 ㎡； 地下車庫： 19,300 ㎡ (可泊車位 630 個 )； 地上車位 : 可泊車位 203 個； 總戶數(shù)：約 1854 戶； 總居住人口：約 6,489 人（每戶按 人計(jì)）； 容積率： 建筑密度 : 23% 綠化率： ％； 建設(shè)經(jīng)營期 : 5 年 （十二）、項(xiàng)目投資概算： 本項(xiàng)目概算總投資 69,714 萬元人民幣，其中：征地 及平整 費(fèi) 4,935 萬元 ，各種行政規(guī)費(fèi) 2,651 萬元，前期工程費(fèi) 858 萬元，建筑安裝費(fèi) 50,650萬元，配套設(shè)施費(fèi) 4,043 萬元，管理費(fèi)用 1,288 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息）2,738 萬元，銷售費(fèi)用 1,288 萬元，不可預(yù)見費(fèi)用 1,263 萬元， 項(xiàng)目各期投資概算詳見表八《項(xiàng)目分期開發(fā)與投資 計(jì)劃表》。世茂城 /世茂苑” （二）、項(xiàng)目批準(zhǔn)單位：固原市發(fā)改委 （三）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：北京威斯頓建筑設(shè)計(jì)有限公司 （四）、項(xiàng)目建設(shè)單位： 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （五）、企業(yè)性質(zhì)： 其他有限公司 （六）、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)： 二級 （七）、法定代表人： 張學(xué)鵬 （八）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 馬福忠 張玉軍 （九）、項(xiàng)目地點(diǎn)與區(qū)位： 項(xiàng)目地點(diǎn)位于固原市原州區(qū)新區(qū)銀平路北側(cè)、高平路西側(cè)，四至范圍：東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規(guī)劃路，北至擬建中的華祺酒店。 （十五）、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)論 : 通過上述可行性研究的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)可知，“派勝 國家和自治區(qū)及固原市的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范等。 公司自成立以來， 以“創(chuàng)寧夏知名品牌，建回鄉(xiāng)一流企業(yè)”為企業(yè)目標(biāo)，以 “ 營造高品質(zhì)生活 ” 為 開發(fā)理念，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，注重現(xiàn)代建筑 藝術(shù) 與傳統(tǒng)民族風(fēng)格的統(tǒng)一 ， 在規(guī)劃設(shè)計(jì) 和開發(fā)經(jīng)營 上 ， 秉承 “ 以人為本 ，穩(wěn)步發(fā)展，質(zhì)量第一，效益至上 ” 的 企業(yè)宗旨 ，貫徹 “ 務(wù)實(shí)創(chuàng)新，追求卓越 ” 的 企業(yè)精神，以一流的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和科學(xué)的管理以及熱情的服務(wù)，長期致力于“高雅品 位，經(jīng)典超群”寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 6 的企業(yè)產(chǎn)品形象，確保了公司開發(fā)的每一項(xiàng)目的成功。水岸世家”商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目總占地面積 350 余畝，計(jì)劃總建筑面積 30 萬平方米 ， 總投資額約 ，計(jì)劃分三期 5 年完 成。 2020 年，《 歐 陸經(jīng) 典 花 園 》 榮 獲 “首 屆 中 國 西 部 十 佳人 居 環(huán) 境 樓盤 ”獎 ； 20202020 年度 、 20202020 年度連 續(xù)榮 獲“ 重合同 守 信 用” 單 位 ； 0 0 09 連 續(xù)三 年 榮 獲中 國 建設(shè)銀 行 寧夏 區(qū) 分行 信 用等 級 AA 級 企業(yè) ；特別 是 2020 年，《 水 岸世 家 》、《 金 海 明 月 》的 多 個 樓 號 獲 得了 “ 市 級 標(biāo)化 工 地 ”、“區(qū) 級 標(biāo) 化 工 地 ”的 稱 號 ， 公 司 還榮 獲 自 治 區(qū)建設(shè) 廳“房 地 產(chǎn)信 用 等級 AA 級 企 業(yè) ”、銀 川市 房 管局“ 房地產(chǎn) AA 級 誠 信企 業(yè) ”、自治 區(qū)“ 優(yōu)秀 回 商企 業(yè) ”等殊 榮 ； 與此 同 時(shí)， 2020 年度 ，本 公 司以 超 強(qiáng)的 實(shí) 力和 驕 人業(yè) 績 ，躋身于銀川市房地產(chǎn)行業(yè) “十強(qiáng)五優(yōu) ” 之 列。世茂城 /世茂苑”項(xiàng)目位于固原新區(qū)最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與固原新汽車站隔銀平路而對。 二、項(xiàng)目開發(fā)條件 （一） 、項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件 固原市 是寧夏回族自治區(qū)南部 及周邊地區(qū)的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，是坐 歷史文化古城、名城。區(qū)域內(nèi)坐落著市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公大樓、廣電大廈、報(bào)業(yè)中心、公安局、武警支隊(duì)、華祺酒店、機(jī)場賓館、體育館、熱電廠及生活區(qū)、休閑綠化廣場、各個正在開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)等。年平均氣溫 58 攝氏度，無霜期 96— 180 天，年日照時(shí)數(shù) 2200— 2700小時(shí)。 （六）地震和地震烈度 固原市地處我國天山 祁連山 六盤山東西地震帶，與六盤山 羅山牛首山南北地震帶的交匯處，地殼活動強(qiáng)烈，是我國地震活動較頻繁地區(qū)，歷史上震級在 5 級以上的地震有 9 次， 1920 年 12月的海原大地震震級 ，地震強(qiáng)度為 12度。 2020 年，國家雖然不斷推出調(diào)控房地產(chǎn)市場和房價(jià)的各種新政策，但 就對固原市的新建商住房而言，品質(zhì)優(yōu)、區(qū)位佳、戶型好與價(jià)格相適應(yīng)的產(chǎn)品仍有旺盛的市場需求，許多樓盤還出現(xiàn)了排隊(duì)購買的現(xiàn)象， 如：“ 東海由此可見，固原市房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)出較快的增長勢頭。世茂城 /世茂苑”小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中將得到充分展現(xiàn)。世茂苑住宅小區(qū)依托“鯉魚”型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將整個小區(qū)分為三大部分，寓意年年有余，即：東 部、中部、西部。 表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 1 總規(guī)劃用地 192,881 ㎡ 2 總建筑面積 367,500 ㎡ 3 其中：住宅 233,777 ㎡ 4 辦公 9,438 ㎡ 5 商業(yè) 102,485 ㎡ 6 地下車庫 19,300 ㎡ 7 公建 2,500 ㎡ 8 容積率 9 綠化率 ％ 10 住宅總戶數(shù) 1854 戶 11 總泊車位 833 個 五、 戶型設(shè)計(jì) “派勝 六、 給、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目采用固原市自來水公司市政管網(wǎng)提供的自來水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入 3 路給水管，管徑 DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。在布置水管道時(shí)，盡量將雨水、污水以最短的距離排出，將收集的雨、污水由南向北接入市政排污管道。傳輸 550MHZ，用戶接受信號 68dB177。報(bào)警點(diǎn)分布在地下一層、地上層商場、前室、過廳、走道、設(shè)備機(jī)房等。道路系統(tǒng)分為四級，景觀軸紅線為 23米（ 5 米機(jī)動車道＋ 13 米景觀帶＋ 5 米人行道），小區(qū)主干道紅線控制為 12米（ 2 米綠化帶＋ 1 米人行道＋ 6 米人車混合道＋ 1 米人行道＋ 2 米綠化帶），組團(tuán)級道路為 6 米，宅間路為 3 米。 二、項(xiàng)目建設(shè)方式 本項(xiàng)目將采用公開招標(biāo)方式建筑施工單位和工程監(jiān)理單位，以有效地控制項(xiàng)目的工期進(jìn)度、成本費(fèi)用和房屋質(zhì)量。 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 25 四、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)擬五年完成，共分三期進(jìn)行。其明細(xì)構(gòu)成詳見表四《前期工程費(fèi)估算表》。 367,500㎡ 73 元 /㎡ 不可預(yù)見費(fèi)用： 按前五項(xiàng)之和的 2％估算，即 : 征地費(fèi) +前期工程費(fèi) +建安工程費(fèi) +配套設(shè)施費(fèi) +各種行政規(guī)費(fèi) 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 29 （ 4,935+858+50,650+4,043+2,651） 2% =63,137 2% =1,263（萬元） （二）、管理費(fèi)用 :主要是項(xiàng)目管理人員的工資及福利費(fèi)、車輛費(fèi)用、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待 費(fèi)、土地增值稅、印花稅等。 表九 分期投資與資金籌措表 金額單位：萬元 序號 資金來源 一期 二期 三期 合計(jì) 1 企業(yè)自籌資金 13,007 15,794 10,913 39,714 2 其中：公司內(nèi)部 10,000 10,000 7,000 27,000 3 預(yù)售房款 3,007 5,794 3,913 12,714 4 銀行借款 10,000 10,000 10,000 30,000 合 計(jì) 23,007 25,794 20,913 69,714 由表八《 項(xiàng)目開發(fā)與投資計(jì)劃表 》和表九 《 資金籌措表 》 可以看出 , 項(xiàng)目一、二、三期開發(fā)所需投資額分別為 23,007 萬元、 25,794 萬元、20,913 萬元，其中 :項(xiàng)目一、二、三期企業(yè)自籌資金（含預(yù)售房款）分別占項(xiàng)目所需投資總額的 %、 %、 %，均高于銀行要求必須達(dá)到 40％以上。 三、營銷理念 在該項(xiàng)目樓盤營銷過程中要更多的體現(xiàn)投資經(jīng)營理念與市場消費(fèi)寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 33 理念相結(jié)合，加強(qiáng)經(jīng)營管理、降低成本、提升品位品牌，獲得更大的市場競爭優(yōu)勢。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位和定價(jià) 該項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要是項(xiàng)目的核心價(jià)格，在 營銷中以中大戶型為主的中、高端客戶層面，突出表現(xiàn)“派勝 B．進(jìn)行項(xiàng)目的市場分析和研究進(jìn)行項(xiàng)目的論證 C．進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位分析與研究 D．進(jìn)行項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略論證 E．運(yùn)籌項(xiàng)目的造勢營銷啟動 中期營銷：根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度結(jié)合市場脈向，不斷調(diào)整項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)術(shù)。作好一切銷售 準(zhǔn)備工作，包括五證二書、售樓寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 36 書、合同書、售樓政策明細(xì)表、銀行按揭事項(xiàng)、物業(yè)管理與服務(wù)事項(xiàng)，以及售后承諾保障等。考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢、高檔次和高品質(zhì)以及 還未處于最佳展示階段 。 表十二 項(xiàng)目利潤表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 主營業(yè)務(wù)收入 113,355 2 減：主營業(yè)務(wù)成本 64,400 3 減：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 6,427 4 減：銷售費(fèi)用 1,288 5 銷售利潤 41,240 6 減：管理費(fèi)用 1,288 7 減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 2,738 8 利潤總額 37,214 9 減：企業(yè)所得稅 9,304 10 凈利潤 27,910 11 項(xiàng)目投資總額 69,714 12 資本金（注冊資本） 5,000 13 投資利潤率 40% 14 投資利稅率 % 寧夏派勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 PASON 41 現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ,詳見表十三《現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》。全部資金占用額 100％ ＝ (27,910247。世茂城 /世茂苑”開發(fā)項(xiàng)目，它的經(jīng)濟(jì)效益與市場前景非常好，項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通、市政及配套設(shè)施較完善。 27,910） ＋ =(年 ) 投資利潤率：也叫投資報(bào)酬率（ ROI） ,是項(xiàng)目投資利潤占項(xiàng)目投資總額的比值。由表十三《現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》計(jì)算可得本項(xiàng)目財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率。詳見表十一《項(xiàng)目銷售收入估算表》。 表十 銷售計(jì)劃表 金額單位：萬元 銷售階段 銷售時(shí)間 比例 銷售額 一期 ～ 33％ 37,407 二期 ～ 37％ 41,941 三期 ～ 30％ 34,007 合 計(jì) 100％ 113,355 七、銷售結(jié)論 為該期項(xiàng)目樓盤銷售制定有力保障的銷售營銷體系、銷售計(jì)劃、銷售措施，并將銷售策劃擺在項(xiàng)目決策前沿；同時(shí)將營銷策劃作為該項(xiàng)目全程策劃、且貫通一致，以確保投資、開發(fā)、銷售一體經(jīng)營運(yùn)作模式，給該項(xiàng)目投資建設(shè)保駕護(hù)航，為社會和企業(yè)取得雙贏。 ：利用施工現(xiàn)場圍墻做大型廣告或在施工現(xiàn)場樹立巨型廣告牌，同時(shí)在媒體上全面宣傳。從本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值來看，主要體現(xiàn)在社區(qū)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值上，但目前項(xiàng)目園林環(huán)境還未成型，樣板房和未來生活空間展示難于全部到位，理想的住宅銷售均價(jià)應(yīng)是 2,550 元 /㎡，公寓的銷售均價(jià)應(yīng)是 3,000 元 /㎡，辦公樓應(yīng)是 2,600 元/㎡、商業(yè)房應(yīng)是 4,600 元 /㎡。切合實(shí)際，以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)發(fā)展品牌為目的，樹立形象，打造品牌，融入企業(yè)文化，同時(shí)要以企業(yè)信譽(yù)建立消費(fèi)者信心，并創(chuàng)建產(chǎn)品物業(yè)品牌，追求更大的社會和企業(yè)效益。世茂城 /世茂苑” 項(xiàng)目的策劃和樓盤銷售工作，此外還特邀了深圳長城物業(yè)管理有限公司作為該小區(qū)的高級物業(yè)顧問。項(xiàng)目各期投資額均按各期建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算，資金滾動使用直至項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，項(xiàng)目各期投資詳見表八《項(xiàng)目分期開發(fā)與投資計(jì)劃表》。 表五 建安工程費(fèi)估算表 金額單位：萬元 序號 項(xiàng)目 工程量(㎡ ) 平 米 造 價(jià) （元 /㎡） 金 額 (萬元） 備注 1 住 宅 225,692 1,350 3