【正文】 委會、公務(wù)員小區(qū)。 （二）、睢陽區(qū) 全區(qū)轄 12 個 鄉(xiāng)，四個鎮(zhèn)和一個辦事處， 345 個村（居）委會，總?cè)丝?72 萬，土地面積 960 平方公里，耕地 91 萬畝。 （ 一）、梁園區(qū)： 梁園區(qū)風(fēng)貌 梁園區(qū)是商丘市政治，經(jīng)濟，文化，信 息中心，市委，市政府所在地，轄 10 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 8 個街道辦事處。轄梁園、睢陽 2 區(qū)，虞城、夏邑、民權(quán)、寧陵、柘城、睢縣 6 縣，代管縣級市永城市。52′ ，東經(jīng) 114176。43′ ～ 34176。東西橫距 168 公理，南北縱距 128 公理。城市發(fā)展方向是向南向東，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為政府致力打 5 造的城市未來高尚住宅區(qū)，居住品質(zhì)將進一步得到提升。文教全區(qū)擁有各類學(xué)校 300 余所，其中大中專學(xué)校七所各類科研機構(gòu) 70 余家，科技協(xié)會研究所 50 余家，文化館所 20 余處，醫(yī)療機構(gòu)近 30 所，文化娛樂場所 70 余處。 世家項目規(guī)劃總用地面積 平方米，坐落于南京路與豫苑路交匯處。去年，商丘市市委書記劉滿倉對該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展明確提出： “ 商丘房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論與發(fā)達(dá)城市相比或與中等城市相比不是過熱而是更應(yīng)加快發(fā)展。 2020 年，全市完成房地產(chǎn)投資 億元，同比下降 7％；新開工房屋施工面積 萬平方米，同比下降 ％；市區(qū)商品住宅銷售均價 1316 元／平方米，同比增長 6％；商業(yè)用房銷售均價 3260 元／平方米，同比增長 ％。但是這樣的住房獲得 畢竟有一定的門檻，今后商品房會成為人們買房的首選，但仍需要一段時間的過渡。 ↘ 營銷手法單一，處于自然銷售狀態(tài)，目標(biāo)群體模糊 雖然有些樓盤也可以看出 “ 策劃 ” 的痕跡，但總體來說住宅市場營銷處于初級階段，整個銷售處于自然銷售的狀態(tài)，主動銷售能力差。 10 5）住宅開發(fā)風(fēng)險較高，仍將度過一段低迷的時期 ↘ 住宅放量，導(dǎo)致供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，需要一定時間的消化 當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿咳狈崆椋掖嬖诟＠?、單位集資房，對于住宅開發(fā)商而言并不是很有利的。一些年輕的、收入穩(wěn)定的上班族，在選擇住房時，更愿意多花錢選擇好樓層的大房子 四、綜 述 從整個商丘房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看：商丘市房地產(chǎn)是整體發(fā)奮建設(shè)爭上游，目前正處在房地產(chǎn)剛剛初入市亮相節(jié)段，隨著老城區(qū)的舊城改造和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)的城市發(fā)展逐步加大力度，未來的發(fā)展局勢一片看好，房地產(chǎn)的升值空間已然很大 ?? ，而 07 年已過半在 07 年和 08 年內(nèi)通過城市的各方面的發(fā)展建設(shè)和奧運會的舉辦，定會大大拉動城市消費水平的提高，那么這個節(jié)段是商丘房地產(chǎn)的 “ 提升發(fā)展年 ” 。 建議 本案將健康運動設(shè)施作為體現(xiàn)為業(yè)主體貼服務(wù)的概念，以完整、實用的健康運動設(shè)施在會所、戶外等 部位提供業(yè)主日常的康體運動便利，如健身教練、體能測試，同時設(shè)置一些戶外休閑設(shè)施，提供戶外飲料等服務(wù)。 3）、 品質(zhì)提升抗性 基地兩側(cè)分別是工廠和 民房 村莊，對項目品質(zhì)的提升也有一定的影響。 ↘ 彎曲街道的布局被認(rèn)為是 很陳舊的觀念，是農(nóng)業(yè)化時期的城市形式，但是這種落后的形式依然被歐洲殖民主義者在各個殖民地中建造城市的時候廣泛使用， 18 世紀(jì)的新城市?，F(xiàn)在的新都市主義其實在很大程度上也是采用了這種方式來規(guī)劃設(shè)計的。 ↘ 消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，希望與家人生活在一起，喜歡寧靜與高尚的生活，基本都是多次置業(yè)； ↘ 生活基本態(tài)度和觀念：事業(yè)心很重，對家庭的責(zé)任心很強 ； ↘ 產(chǎn)品需求描述：一般喜歡大戶型的高端產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。 ↘ 一期試探市場，樹立形象 ↘ 二期拉升價格，培養(yǎng)品牌 ↘ 三品牌利益雙贏，也為 后期其它項目開發(fā)做好鋪墊 2）、 受市場競爭和新貨“必須”引爆市場的限制， 入市價格不宜過高，短時． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．間的低開高走仍是首期的入市宗旨。 釋義： ↘ 在各種市場調(diào)控下 商丘 房產(chǎn)已逐漸進入理性購買時期。家，讓人留戀，讓人期盼，讓人不離不棄 。 以城市領(lǐng)導(dǎo)者引起高度市場關(guān)注 以高 性價比、高品質(zhì)住宅塑造產(chǎn)品的差異性 通過和諧“家”概念的延展?jié)B透產(chǎn)品賣點 26 六 、 階段性廣告推廣計劃 引導(dǎo)期（樹立品牌） —— ~ 1）、 主要任務(wù) ： 在商丘強化 “ 威龍 世家 ” 的產(chǎn)品建筑理念、概念延展等方面開始進行引導(dǎo)宣傳，然后慢慢地向 “ 威龍 世家 ” 應(yīng)該加強與銀行、公用事業(yè)單位的合作，在每月的銀行、水、電、煤、手機等帳單上 “ 威龍 8）、 其他 事宜的準(zhǔn)備 ↘ “ 威龍 ↘ 利用視覺識別設(shè)計，全方位地造成項目的沖擊力。 世家 ” 。 只有通過這樣大手筆的投入， “ 威龍 世家 ” 所倡導(dǎo)的生活方式為主，全面鼓勵廣大市民開始預(yù) 定。同時加大對鎖定客戶進行定期回訪，通過客戶之的口碑對樓盤進行宣傳 33 3）、 新聞媒體 在通過前面的廣告鋪墊引導(dǎo)后，廣大市民應(yīng)該對“威龍世家”現(xiàn)場的 POP 設(shè)計、售樓處、樣板房已全部就緒 （ 3） 人和： 此時的“威龍世家將于 9 月 30日隆重舉辦 “ 56 個民族是一家” 威龍世家”的銷售業(yè)績和對已經(jīng)購買了本案的客戶表示感謝，希望通過系列具有說服性和煽動性的宣傳，配合賣點宣傳鼓動消費者前來購買，通過媒體再次宣傳引導(dǎo)消費者“精品永遠(yuǎn)是稀少的，好東西人人都會搶，一定要把握住機會，如果你錯失前期優(yōu)惠的話，那么千萬不要再錯失這次機會。世家”的品牌迅速地在南京市場上崛起并打下牢固的品牌基礎(chǔ)。世 家產(chǎn)品發(fā)布會” 時 間： 2020 年 8 月 地 點： 酒店（待定） 組 織 者：威龍地產(chǎn) 協(xié) 助 者：設(shè)計公司 形式： 威龍世家新星建材與智能化展示 自助餐、預(yù)算（ 80/人） 媒 體：邀請新聞人士 參與人員：交納誠意金的客戶（發(fā)放請柬） 《世家會》會員 （發(fā)放請柬） 禮 品：樓書與小禮品 ↘ 關(guān)于威龍企業(yè)戰(zhàn)略伙伴的新聞發(fā)布會 時 間： 2020 年 7 月 地 點： 待議 組 織 者：威龍并可以此鎖定部分目標(biāo)客戶?；顒泳唧w含名 41 車展示、時裝秀名模表演、大型自助餐晚宴 ↘ “威龍世家卡”發(fā)行新聞發(fā)布會 由威龍與商丘某大商業(yè)銀行合作，買下 300 張銀行卡的冠名權(quán)，并在制作時卡上有所標(biāo)識。 因此做好客戶關(guān)系的維護是我們品牌建設(shè)主要內(nèi)容。 因：前期對項目的總體營銷費用沒做系統(tǒng)溝通，本次營銷案則以本案的城市環(huán)境和項目環(huán)境相結(jié)合，并利用最為有效直達(dá)解決問題的營銷媒體組合 及通過以后和媒體界的公關(guān)維系壓低廣告費用 ，且費用降至最低點為中心思路，在以后具體細(xì)節(jié)執(zhí)行方面則以項目 實際情況而定。因此我們通過 “ 好鄰居 ” 計劃讓客戶推薦自己的親朋好友做自己的鄰 居，從而產(chǎn)生大量推薦。因為： ↘ 品牌規(guī)劃是營銷目標(biāo)的一種體現(xiàn) ↘ 品牌規(guī)劃是營銷活動的指導(dǎo)方針 ↘ 品牌規(guī)劃是一種行規(guī)準(zhǔn)則 ↘ 品牌規(guī)劃是 “ 威龍 ↘ 開盤嘉年華晚會 大型開盤活動 (開盤發(fā)布酒會 ) 時間： 2020 年 10 月 1，開盤之日 地點： 項目現(xiàn)場 參加 者： 有身份的目標(biāo)客群 組織者： 威龍、禮儀公司、名車總代理 形式： 以名車征集活動為拉開序幕的方式，在媒體大勢宣傳。 在統(tǒng)一在規(guī)定 時間節(jié)段內(nèi)采景拍攝 評審后，舉行隆重頒獎儀式 獲獎作品公開發(fā)表 精包裝掛銷售中心作為展示 活動目的：提升本案人文景觀高度與市場美譽度 ↘ 兒童繪畫大賽 時間： 2020 年 8 月 地點：項目現(xiàn)場 組織者：威龍、評審團 參加者： 市內(nèi) 6— 12 歲的兒童（以貴族學(xué)校的學(xué)生為主） 活動形式： 接洽媒體，提前告知民眾。 （ 6）、階段性廣告主題 “家”因擁有而驕傲， 幸福有“家”，幸福有“你” 幸福有“家”，幸福無“價” （配合公關(guān)活動進行） 其它如房型、景觀等賣點的訴求。 （ 4）、公關(guān)活動 在此期間，建議，以“威龍 35 持續(xù)期（深化感知） —— ~ 主要任務(wù)： 鞏固本案產(chǎn)品的市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣，對前期客戶的資料和反饋信息進行分析，并根據(jù)實際情況調(diào)整推廣策略。 我們的廣告目標(biāo)是 —— 9 月初 ~10 月的商丘“威龍 在正式開盤這段時候，建議，“威龍世家”的時候，在我們系列的媒體廣告的攻勢下，加上尋找形象代言人的活動，會在商丘引起不小的影響。 因此，個人認(rèn)為，無論從樓盤競爭還是從企業(yè)以及樓盤形象方面而言，這種大手筆的宣傳投入是絕對值得的。 世家 ” 定下一個價格。同時檢驗市場反應(yīng)，確認(rèn)本案賣點，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢。 世家 ” 樓書、手提 帶、海報、 DM 等印刷媒體的準(zhǔn)備； ↘ “ 威龍 7）、 網(wǎng)站的建立 在此期間，建議，威龍 世家 ” 的戶外形象廣告應(yīng)該陸續(xù)的向市場公開，這些戶外媒體主要以形象宣傳為主。 世家 ” 擲向商丘市場。 1． 邦國之家 （大的環(huán)境） 2． 和諧之家 （社會影響） 3． 禮儀之家 （ 文化 環(huán)境） 社區(qū)之家 （生活環(huán)境） 自信 之 家 （個人感受） 6．觀念 之家 （客戶感受） 三、推廣語 Slogan 威龍世家 世襲皇寵 典藏貴族生活樣板 Slogan 釋義： 威龍 憑借實力擔(dān)負(fù)起城 市居住時代潮流的引導(dǎo)著 的重任，公司經(jīng)過精心規(guī)劃，本著對城市的責(zé)任感，打造 商丘市高尚最佳人居環(huán)境 的住區(qū)，以完善的配套和精致實用的產(chǎn)品，給城市 注入新的活力， 為商丘高端消費群體打造出一處夢想棲息地 。 它是由關(guān)注先進的建筑本 體和外在環(huán)境，逐漸達(dá)到關(guān)注改變居住者的內(nèi)心世界和人生態(tài)度的過程。以威嚴(yán)的龍詮釋中華民族心靈上的至高點 世家 ,體現(xiàn)一種高貴、名門望族 . 綜合體現(xiàn)出大氣、尊貴、精、簡及于企業(yè)品牌的完美結(jié)合 備用案名： 威龍 20 二 、 項目定位 項目物業(yè)定位： 貴族領(lǐng)地 世家享受 關(guān)鍵詞： 貴族領(lǐng)地 給人的第一感覺就是有高層次住宅區(qū)， 居住在貴族領(lǐng)地有一種 身份感與榮耀感，升值空間大。 結(jié)合 商丘 本地市場，眾多項目的開發(fā)是基于住宅郊區(qū)化的理論，而我們地塊則恰好是城市 規(guī)劃的富人區(qū)、未來生活最佳居住區(qū) 。配合這種 反對文藝復(fù)興時期的理性主義城市規(guī)劃，以溫情脈脈的人文精神，來取代文藝復(fù)興的科學(xué)方法。 3）、 部分客戶對此區(qū)域的產(chǎn)品抗性。 項目劣勢分析 1）、 區(qū)域劣勢 區(qū)域在老城區(qū)相對比較偏的地方，不是 城市的發(fā)展方向。而對于房地產(chǎn)這個大宗消費、對于一個大型高檔樓盤，來說樹立好企業(yè)形象對于產(chǎn)品的層次提升、消費者信任度及對于企業(yè)以后的房產(chǎn)項目開發(fā)和企業(yè)整體品牌效應(yīng)帶動均將是項目成功的信心保證。 從消費者的角度看，人們二次置業(yè)的需求還不是很強烈，經(jīng)濟收入水平很低，城市的吸引力不足以吸引大量外地的投資戶進入，故新增的購買需求增長還需要一定的時間培育。 商丘住宅房地產(chǎn)多層價格大體在 13002000 元 /平米之間，小高層、高層價格均價一般為20002200 之間，樓盤之間并沒有形成太大檔次上的差距。 ↘ 住宅頂層很難銷售 商丘市住宅產(chǎn)品頂層往往定價極低，一般在 1000 左右，主要是人們受傳統(tǒng)思想影響，認(rèn)為頂層有漏雨的危險，而且夏天太熱，人們對于新住宅的技術(shù)還沒有完全接受。這一結(jié)論主要源于商丘住宅市場的特點： 1）單位建房、福利分房仍然存在 雖然 國家已經(jīng)取消集資建房政策，但商丘市場上政府建房、企事業(yè)單位建房現(xiàn)象仍然存在，如電信部門等。這一年，商丘拉開了高檔住宅小區(qū)建設(shè)的序幕，涌現(xiàn)出了府前花園、應(yīng)天花園、建業(yè)綠色花園、牡丹花園等一批精品住宅小區(qū)。項目周邊缺少知名的中小學(xué)，這對對于非常重視教育的商丘市民來說，是一個很大的缺陷。北京至珠海的105 國道縱貫?zāi)媳薄１M快建成區(qū)域性的交通，商貿(mào)，信 息，經(jīng)濟，科教，文化中心。有 4 所職業(yè)學(xué)校通過國家重點職業(yè)學(xué)校評估驗收，3 所職業(yè)學(xué)校通過省級示范職業(yè)學(xué)校評估驗收。商丘是中華民族的發(fā)祥地之一，是先商、商品、商文化的發(fā)源地，位于河南省東部，豫、魯、蘇、皖四省接合地帶。 1