【正文】 差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項目有可能面臨市場尷尬，銷售壓力會明顯增大。 ■ 蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場進一步擴大，促進商業(yè)的進一步發(fā)展。 該案占地 63畝，總建面積超過 10 萬平方米。其中主樓兩層，計 萬平方米，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層 7700 平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點等。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項目在經(jīng)過一段時間的市場適應(yīng)期后，估計應(yīng)該會有一個比較理想的狀態(tài)。 大量管理資料下載 27 二、主要競爭個案相關(guān)指標對比分析 （ 1）、基本指標對比分析 個案 指標分類 同區(qū)域內(nèi) 其他區(qū)域 F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場 總建面積 10萬 m2 3萬 m2 m2 m2 店鋪相關(guān)指標 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進深 8 89 開間 7 銷售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價格 售價 /m2 /m2 2萬元 /m2 租價 48元 /m2*月 物業(yè)管理費 3元 /m2*月 /m2*月 / / 停車位 地上 地下 汽車 500個 非自動車 1000個 汽車 75個 汽車 75個 / 分析： ◆ 各個商 業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達 10 萬平米。 （ 2）、競爭個案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種 個案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等 玄妙廣 場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50萬，其中湖西 10萬人，湖東人口為 40 萬人，未來需求市場較大，客源充足。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進一步突出本案鮮明的主題定位。 ※ 建筑、戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣 闊的前景。 第五章： 項目定位分析 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑 +運動型市場，避開和 F 城、 第四鄰里中心等商業(yè)項進行同質(zhì)競爭。 ● 輕軌的規(guī)劃實施（在湖東設(shè)立站點），必將 有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。建議開間盡量控制在 45 米之間。 玄妙廣場的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主?？偨ㄖ娣e 萬平方米，規(guī)劃鋪位 288 個，面積介于 之間，平均單價達 8500 元 /平米。 第四鄰里中心： 第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒 吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務(wù)項目。同時，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進入商業(yè)項目的運作；一定程度上也給資金實力強、開發(fā)能力強的開發(fā)商以市場機 大量管理資料下載 23 會，有效地引導(dǎo)商業(yè)項目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。 四、綜述 ■ 園區(qū)獨特的商業(yè)運作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標準 大量管理資料下載 22 的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項目的運作（例如 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費能力強、外來人口多、打造國際化都市的實現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。居民可支配收入的不斷增加和消費性支出的比例不斷加大，對商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚。但發(fā)展步伐非?？?，隨著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個區(qū)域內(nèi)的絕大部分 地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。 預(yù)測：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與 國際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。 市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（ %）走勢圖 9095100105110115指標值 1980年 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年20xx 年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。 20xx 年市區(qū)居民人均消費支出為 7686 元，食品支出 3237 元，恩格爾系數(shù)為%。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較大，20xx 年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費支出的比重為 %，比上年提高了 個百分點；居民消費不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實。 大量管理資料下載 8 收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。 大量管理資料下載 7 二、居民收入特點分析 隨著蘇州市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢， 20xx 年市區(qū)居民人均可支配收入為 10617 元，列全省首位，同比增長 %。 蘇南 5 市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元 /人） 城市名 南京市 無錫市 常州市 蘇州市 鎮(zhèn)江市 總收入 563 工資及補貼收入 其他勞動收入 從表中可以看出： ■ 蘇州居民的工薪收入低于常州的 元，兩者相差 元，居第二位。 ●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他 4 市拉開了 大量管理資料下載 4 一定的差距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。 細分市場，鎖定目標客源，跳脫競爭。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （ 元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無