【正文】 層為裙樓，適宜商業(yè)、辦公， 421層適宜于 IT、咨詢公司辦公使用；地下二層為停車場。其中商業(yè)裙房 3層、辦公用房 17層，車位 164個(gè)。 ?對于 寫字樓、酒店式公寓等產(chǎn)品業(yè)態(tài)，目前主要是對 5A、純寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃、地段等進(jìn)行挖掘。 ?推廣時(shí)機(jī)上落后于競爭對手 ?鄭州寫字樓市場似乎有飽和之勢 ?? 讓對比停留在自然資源和地段的層面上， 將很難超越，為此，我們需要在另一個(gè)尺度上，建立概念 ?? 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鄭州雖然有諸多類似項(xiàng)目，但是永達(dá)國際的項(xiàng)目背景和優(yōu)勢是無法比擬的： ?鏈接二七商業(yè)圈和花園路、金水路等核心地段 ?行政區(qū)的人文資源和市政利好，為項(xiàng)目注入可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力 ?純寫字樓、酒店式公寓、大型底商復(fù)合型產(chǎn)品業(yè)態(tài) ?項(xiàng)目基地的毛主席像為項(xiàng)目增添與眾不同的氣質(zhì) ?項(xiàng)目基地為商都古城墻遺址，為項(xiàng)目增加歷史和文化內(nèi)涵 ?? 針對項(xiàng)目特質(zhì)和消費(fèi)者心態(tài)，同樣可以做到超越所有競爭對手 在新層面之上，我們一定是最棒的 中部 項(xiàng)目市場定位 從項(xiàng)目市場定位推導(dǎo)出消費(fèi)群的定位 最有可能接受此種產(chǎn)品的消費(fèi)群是 —— 中部 受文化 、 地域等限制 ， 他們是 世界潮流的跟進(jìn)者 ， 當(dāng)?shù)爻绷鞯囊I(lǐng)者 ！ 主流目標(biāo)對象精神形態(tài)寫真 在消費(fèi)方面 ， 他們有兩重性 ， 一方面追求消費(fèi)的與眾不同 ， 在消費(fèi)中找到自己的社會(huì)階層感；一方面是嚴(yán)重跟風(fēng)攀比心理 ， 凡是其他人能夠享受的 ， 他也必須要享受到 。 但是目前社會(huì)發(fā)展迅速及商業(yè)機(jī)會(huì)的無孔不入，也為他們增加困惑，同時(shí)也激發(fā)他們的斗志。 ?鄰近河南飯店、河南人民大會(huì)堂、紫荊山百貨大樓等。 永達(dá)國際 Weakness劣勢 ?處于鄭州的政治中心 、 交通中心 、 教育中心 ?? ?周邊配套成熟 ， 臨近二七商圈和花園路購物街 ， 有著濃厚的商業(yè)氛圍 。 ?個(gè)別競爭對手在產(chǎn)品形態(tài)上比較占優(yōu)勢：如開發(fā)商住兩用或者單純的寫字樓 。 發(fā)展《中心說》 ?地處中原、地處鄭州的中心，在“中部崛起”扮演著中心角色。 隱喻的說明項(xiàng)目在鄭州同類項(xiàng)目中的地位，在消費(fèi)者心智中搶占主導(dǎo)位置。財(cái)富 ” 以營銷專家的語言印證策略 第五章 : 營銷戰(zhàn)略，創(chuàng)新觀念促進(jìn)銷售 我們深知，我們創(chuàng)造的是消費(fèi)者欲望的依歸， 但如何讓消費(fèi)者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同， 其間的紐帶就是我們的營銷與推廣。 ?先期通過寫字樓、底商部分的推廣，盡快的回籠資金。 ?在本項(xiàng)目中，方向差應(yīng)當(dāng)由朝向、位置、景觀、戶型、購買、進(jìn)度、實(shí)用率、噪音等系數(shù)跌加而成。將客戶群細(xì)分，劃分為獨(dú)立群體，單個(gè)擊破。 ?圍墻和戶外，將項(xiàng)目的形象和感覺做足。 ?拋除浮華，重視美感，運(yùn)用裝飾結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑出理性化的空間。首都 領(lǐng)袖 ?紫荊山商圈：紫金購物廣場為主，正道花園商廈為輔形成的百貨商圈。 領(lǐng)袖廣場建筑規(guī)劃本身： ?23層每層規(guī)劃面積為 8000平方米，作為商場，面積偏小，同時(shí)與紫金山購物廣場面臨直接競爭關(guān)系。 ?針對人群： 周邊白領(lǐng)以及慕名而來者。 ?體現(xiàn) “ 財(cái)富就在領(lǐng)袖廣場” 的感覺。以無可比擬核心地段，成就領(lǐng)袖財(cái)富寶地。通過網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單。 ?設(shè)置專職人員 對于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。當(dāng)然，最好能邀請當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。搶先投資領(lǐng)袖廣場輕松賺取財(cái)富回報(bào)，自然特別開心！ 軟性文章推廣規(guī)劃，渲染氛圍 ?借助媒體的公信力： 《大河報(bào)》《鄭州晚報(bào)》《經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)》等媒體的地產(chǎn)?？?。一方面展現(xiàn)領(lǐng)袖廣場的整體形象，一方面形象說名項(xiàng)目擁有“紫金商業(yè)圈”“花園路黃金購物線”兩大優(yōu)勢，引發(fā)社會(huì)對這一區(qū)域的關(guān)注度。 國際快餐連鎖店： 有麥當(dāng)勞的地方就有肯德雞，因此建議引進(jìn)肯德雞，一方面烘托人氣，一方面為 23層的大型商超的消費(fèi)者提供休憩之地。 ?紫金山商圈面臨的消費(fèi)人群主要是政府和周邊的白領(lǐng)人士，消費(fèi)能力相對比較高。 對于底商的思考 不僅僅為了賣商鋪我們的目標(biāo)是： 讓底商推廣成為寫字樓推廣的一種武器，全面提升項(xiàng)目。未來 商業(yè) 中心說 教育 中心說 權(quán)力 中心說 商務(wù) 中心說 發(fā)展 中心說 生態(tài) 中心說 交通 中心說 創(chuàng)作概念 第七章 : 底商推廣，強(qiáng)勢入市 借助項(xiàng)目整體形象的塑造，底商強(qiáng)勢入市。 戶外： 在市內(nèi)和高速公路入口處設(shè)立戶外廣告，增加影響面。 分工地圍墻、戶外廣告牌、工地安全宣傳標(biāo)語、有順施工管理、看樓通道等幾部分： 銷售中心的包裝策略 ?銷售中心的重新命名： 領(lǐng)袖體驗(yàn)館 ?銷售中心的布置模塊：銷售中心的選址建議采取就近原則，設(shè)在施工現(xiàn)場附近，也可以在城市中心區(qū)另設(shè)售樓處。 ?刺激性銷售控制策略：在每階段，以適當(dāng)優(yōu)惠刺激先行解決比較難以消化的產(chǎn)品，以有產(chǎn)品和市場沖擊力的產(chǎn)品帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售。 ?形象與銷售結(jié)合策略，以形象搶占銷售制高點(diǎn)，帶動(dòng)銷售。同時(shí)在價(jià)格提升中迅速找到價(jià)格定位的最佳位置，從此進(jìn)入穩(wěn)定的銷售狀態(tài)。 推廣策略 采取“賺足大眾眼球 滿足小眾需求”的策略，分而治之，提升信息到達(dá)率。 核心策略指引下項(xiàng)目 8大核心價(jià)值的梳理 升值價(jià)值 品牌 /品質(zhì) /科學(xué)管理 /增值力 增值價(jià)值 /需求要素 屬性層 需求響應(yīng)層 價(jià)值內(nèi)涵層 形象價(jià)值 河南 /中部復(fù)合型地產(chǎn)的代表 鄭州市核心競爭力提升的引擎 投資者形象價(jià)值 心理要素 項(xiàng)目價(jià)值 酒店式公寓＋純寫字樓＋底商 增值價(jià)值 /投資戰(zhàn)略要素 多 重 價(jià) 值 奠 定 行 業(yè) 翹 楚 的 獨(dú) 特 優(yōu) 勢 政府認(rèn)同態(tài)度 大眾認(rèn)同態(tài)度 品牌形象投資 增值回報(bào)投資 投資認(rèn)可與參與者 項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上就是銷售資源 一是有形資源 二是無形資源 有形資源 項(xiàng)目線與產(chǎn)品線 地段與區(qū)位價(jià)值、建筑 /功能價(jià)值 無形資源 城市線 領(lǐng)域 /城市屬性價(jià)值、建筑內(nèi)涵 /商業(yè)理念 未來規(guī)劃的增值空間 對領(lǐng)袖廣場而言，必須做到有形資源與無形資源并重。財(cái)富 項(xiàng)目市場定位 +消費(fèi)者定位 推廣概念 項(xiàng)目定位 消費(fèi)者定位 項(xiàng)目定位歸結(jié) 中部 教育《中心說》 ?項(xiàng)目周邊共有學(xué)校及幼兒園 21所，居于鄭州現(xiàn)代教育的中心。 永達(dá)國際 Oportunity機(jī)會(huì) ?競爭對手推出時(shí)間比較早 ， 搶占了先機(jī) ， 鄭州寫字樓項(xiàng)目有趨向飽和的趨勢 。 ?在寫字樓推廣上 ， 不在業(yè)界認(rèn)可的 “ 財(cái)富大道的經(jīng)三路 ” 、 “ 企業(yè)總部的農(nóng)業(yè)路 ” ， 同時(shí)與政府政策主導(dǎo)的鄭東新區(qū) CBD相對 。 利用 SWOT分析模式 尋找項(xiàng)目自身價(jià)值最大化 永達(dá)國際 Strength優(yōu)勢 ?毗鄰省委、省政府、省政協(xié)、省教育廳、省公安廳、新華社河南分社、濟(jì)南軍區(qū)河南軍分區(qū)、黃河水利管理委員會(huì)等政治、行政、軍事單位的辦公場所及其家屬區(qū)。購房對于他們成為展示財(cái)富的一種手段，傳統(tǒng)房子、增值概念已不能打動(dòng)他們。 他們有足夠的財(cái)富 經(jīng)過原始資本積累，他們的財(cái)富已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定增長期。同時(shí)項(xiàng)目的推廣時(shí)機(jī)還為銷售帶來諸多問題。 ?如何在競爭中勝出，鄭州必然采取各種措施提升經(jīng)濟(jì)總量、建立軟性、硬性競爭優(yōu)勢。 ?8部高速三菱商務(wù)電梯 24小時(shí)全速運(yùn)營，分層中央空調(diào)，同時(shí)實(shí)行分層控制，分戶計(jì)量，充分節(jié)能，運(yùn)行費(fèi)用低，節(jié)省辦公成本 廣告 主題 崛醒－ CBD商務(wù)精神 新 5A純商務(wù)峰品就是典范 CBD－春天來了！首腦總部 對話世界 500強(qiáng) CBD絕對核心，精裝商務(wù) 點(diǎn)評 最大的優(yōu)勢就是位置（ CBD起步區(qū)，內(nèi)環(huán)向正東南朝向），產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較強(qiáng)。 賣點(diǎn) 梳理 ?戶式中央空調(diào)，寬帶網(wǎng)、電話電視線直接入戶，可視對講防盜系統(tǒng) ?鄭東新區(qū) CB0內(nèi)環(huán)，世紀(jì)大道東鄰，河南省藝術(shù)中心西側(cè)，向東俯首中心公園 (河南省藝術(shù)中心、會(huì)展賓館、鄭州會(huì)展中心 ) ?47中、北大附中、北師大附中、鄭州一中、大學(xué)城 ?友誼醫(yī)院、北京同仁醫(yī)療中心、河南省婦女兒童活動(dòng)中心 ?農(nóng)行、工行、招商、廣發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)形室內(nèi)商業(yè)步行街等純高檔配 點(diǎn)評 是 CBD內(nèi)環(huán)第一個(gè)外立面落成的項(xiàng)目。商務(wù)氛圍