【正文】 州 80 20 沈陽 60 20 大連 成都 210 一期 南寧 90 27 鄭州 40 合肥 90 18 深圳 300 18 青島 100 20 重慶 200 20 上海 常州 32 無錫 40 24 泰州 80 20 濟南 選址原則 ? 城市金融商業(yè)中心或未來 CBD核心區(qū)，城市黃金地段 商圈 ? ? 2.“第一商圈”（ 15分鐘步行范圍內(nèi)）聚集相當數(shù)量的中高收入人群 ? ，停車方便 ? 萬象城的商圈選址： 城市金融商業(yè)中心或未來 CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對位置要求高 名稱 位置特征 名稱 位置特征 深圳萬象城 羅湖 核心商務區(qū) 合肥萬象城 行政中心附近 深圳大沖大象城 南山 高新區(qū) 成都萬象城 新 CBD 杭州 萬象城 濱江新城 CBD 南寧萬象城 東盟商務區(qū) 開發(fā)模式 ? 以買地自建為主 萬象城開發(fā)模式： 以買地自建為主，部分是與新鴻基合作開發(fā)，鄭州萬象城是收購印象城重建。 萬象城商業(yè)的業(yè)態(tài)配比情況： 零售 57% 娛樂 15% 餐飲 18% 其他 10% 服飾零售 , 53% 超市 , 12% 百貨 , 35% 各零售業(yè)態(tài)占比 ? 小結(jié) 進駐城市： 萬象城進駐城市為省會城市或重要二線城市，該城市往往為區(qū)域經(jīng)濟中心，具有較強的消費能力，開業(yè)時間普遍在人均 GOP10000元以上。是深圳商業(yè)接軌國際的旗艦之作 ■華潤中心位于深圳市羅湖區(qū) ——深圳金融商業(yè)核心區(qū)域 ■地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間 ■與 地王大廈 隔深南大道相望 ■與地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連 ■周邊共有巴士線路 30多條 ■距深圳火車站、羅湖口岸約1000米 ■距皇崗口岸約 5分鐘車程 ■距深圳寶安國際機場和香港國際機場僅 30分鐘車程 ? 項目選址 ? 充分考慮到了超級購物中心地理位置和商圈的重要性 位置交通 位于城市金融商業(yè)核心區(qū) 人民南商圈 地王商務區(qū) 地王大廈 華潤中心 東門商圈 ? 整體布局 ? 將購物中心作為獨立的主體建筑 華潤中心萬象城，這個項目完全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式， 將萬象城購物中心作為一個獨立的建筑主體進行設(shè)計 ，給予其設(shè)計規(guī)劃的較大自由空間。 ■ 嘉禾深圳影城： 擁有 7個放映廳，包括一個豪華貴賓廳，是目前深圳最大的電影城。 城市經(jīng)濟具有活力。 1人 8% 2人 20% 3人 44% 4人 17% 5人 10% 5人以上 1% 商業(yè)中心家庭人口數(shù) 北京五彩城 針對年輕人設(shè)計氛圍 ? 物業(yè)組合 物業(yè)組合： 20萬㎡的商業(yè)商務 +住宅，或者共 1520萬㎡的商業(yè) +寫字樓。 啟動物業(yè)： 住宅 +商業(yè)型，啟動物業(yè)為住宅；寫字樓 +商業(yè)型一般是共同啟動。避免一眼望穿和過度曲折。 華潤集團及華潤零售集團企業(yè)架構(gòu) 華潤電力 華潤置地 華潤水泥 華潤微電子 華潤燃氣 華潤金融 華潤雪花 華潤飲料 五豐行 華潤零售集團（香港） Galaday Leonardo VANGO OLE 華潤蘇果 華潤萬家 華潤萬家 （香港） 中藝 華潤堂 歡樂頌 華潤萬家 有限公司 華潤零售集團 華潤創(chuàng)業(yè) 華潤集團 ? 認識歡樂頌 歡樂頌致力成為對 家庭生活方式具有深刻影響力、充滿歡樂故事的區(qū)域性購物中心品牌。 歡樂頌 ——少部分社區(qū)購物中心 如深圳南山的歡樂頌，偏向社區(qū)購物中心 2種定位的歡樂頌 商業(yè)面積 36萬㎡ ?基本的購物屬性 ?家庭服務 ?娛樂屬性 社區(qū)型購物中心 區(qū)域型購物中心 商業(yè)面積 68萬㎡ ?更寬泛的購物體驗 ?社區(qū)及商務服務 ?文化及娛樂屬性 ? 目標客戶 目標客戶： 定位以所在區(qū)域中等家庭消費力為主要服務對象，兼顧商務以及旅游顧客。 自有品牌優(yōu)勢： 歡樂頌 60%的招商來自華潤萬家本身，招商壓力小。 與周圍的大眾百貨形成互補，雙方的目標客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補。 買地自建 81% 合作開發(fā) 13% 收購重建 6% 買地自建 , 50% 合作開發(fā) , 17% 收購開發(fā) , 8% 租賃物業(yè) , 25% 100%買地自建 萬象城開發(fā)模式 五彩城開發(fā)模式 歡樂頌開發(fā)模式 3種開發(fā)模式 分化風險 單一開發(fā)模式 風險系數(shù)小 多樣化的開發(fā)模式 搶占市場 ? 擴張速度 擴張速度： 據(jù)保守測算，到 2023年累計有近 50個項目開業(yè)，商業(yè)面積累計達到600萬㎡左右。 08:26:1508:26:1508:263/24/2023 8:26:15 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , March 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 8時 26分 15秒 上午 8時 26分 08:26: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 8時 26分 :26March 24, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:26:1508:26:1508:26Friday, March 24, 2023 1知人者智，自知者明。 :26:1508:26:15March 24, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 上午 8時 26分 15秒 08:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 三大綜合體業(yè)態(tài)種類圖（ 代表部分有） 商業(yè) 住宅 寫字樓 酒店 公寓 萬象城 五彩城 歡樂頌 100% 含有物業(yè)類型 部分 含有 物業(yè)類型 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)豐富且均勻，五彩城和歡樂頌偏向特定的幾種業(yè)態(tài)。 設(shè)計中加入藝術(shù)、時尚等歡快的元素，提升整體品質(zhì)?？偨ㄖ娣e ，包含主題百貨、華潤萬家主力超市、餐飲、美容美發(fā)等經(jīng)營品類，華潤人將其稱之為“ MINI萬象城”。 擴張速度： 每年 45個店開業(yè)。 ? 擴張速度 ? 每年開業(yè) 45個 歡樂頌擴張速度： 從 2023年開始，每年開業(yè) 45個，到 2023年將有超過 15家開業(yè)。 定位于“超五星級國際影城”，影院規(guī)模： 7廳 1200個座位，其中 CGV獨有的震動廳 1個，還有 3D廳 3個以上。 機動車區(qū)域 后勤通道 停車場入口 主要車流 ? 購物動線 顧客購物動線： ?平面動線簡明、公共空間充足、單一主動線、幾乎無死角。 服飾零售 , 35% 娛樂 , 20% 百貨 , 0% 餐飲 , 20% 超市 , 12% 其他 , 13% 五彩城商業(yè)的業(yè)態(tài)配比情況 ? 小結(jié) 進駐城市： 主要為長三角、環(huán)渤海城市群，開業(yè)時間城市人均 GDP在 10000美元以上。 五彩城 總投資（億 元） 總建筑面積 （萬㎡） 商業(yè)面積（萬㎡） 開工時間 開業(yè)時間 主力店 北京 20 70 20 沃爾瑪、韓國 CGV影院、冰場 合肥 —— 2023年下半年 華潤 一 般位于新興的城市副中心， 周邊以大片居住區(qū)為主， 或者臨近大規(guī)模的新興產(chǎn)業(yè)集群 ，具備一定商業(yè)基礎(chǔ)；區(qū)域商業(yè)中心圍繞區(qū)域性主題開展， 為了滿足顧客的生活需求 ，提供如餐飲、娛樂等區(qū)域性生活、購物體驗。萬象城主力店鋪： ■ R233。 綜合體物業(yè)： 商業(yè) +寫字樓 +酒店 +公寓 +住宅，商業(yè)面積在 20萬方左右。 城市 商業(yè)面積（萬㎡） 開工時間 開業(yè)時間 深圳羅湖 2023 杭州 20 沈陽 20 大連 2023 2023 成都 2023 南寧 27 2023 鄭州 —— 2023 合肥 18 2023 深圳大沖 18 —— 青島 —— —— 2023 重慶 20 —— 2023 上海 —— 2023 —— 常州 —— —— —— 無錫 —— 2023 —— 泰州 20 —— —— 濟南 —— —— —— 物業(yè)組合 ? 商業(yè)建筑面積普遍在 20萬方以上 物業(yè)組合： 商業(yè) （ 20萬方左右） +寫字樓 （ 10萬方左右） +君悅酒店 （ 1個） +公寓（ 少部分）+悅府系列住宅 （剩余面積） 。 為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心 ，是市民和游客均向往的好去處。華潤萬象城、五彩城、歡樂頌商業(yè)模式淺析 華潤簡介