【正文】 8 0 －9 0 平方米9 0 －1 0 0 平方米1 0 0 －1 1 0 平方米?目前廣州市場(chǎng)中， 110140平米是除青年之家 /年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流面積需求 ?青年之家的主流面積選擇是 7090平米 ?小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映。 ? 富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá) 130平米， 19％要求 144平米以上。 ） 產(chǎn)品庫(kù) 能力 效率 簡(jiǎn)單 客戶 合作 內(nèi)部 外部 改變流程，提升效率 流程 工具 操作方式 操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量 客戶期望的產(chǎn)品完善度 產(chǎn)品庫(kù)的目標(biāo) 產(chǎn)品庫(kù)與產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 產(chǎn)品庫(kù) 產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián) 產(chǎn)品系列 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品庫(kù)則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向 土地 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品劃分 與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式 篩選法 —— 通過(guò)從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng) 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品1 產(chǎn)品2 產(chǎn)品3 …… ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?產(chǎn)品 產(chǎn)品庫(kù)體系 產(chǎn)品系列 土地 配套 生命周期 客戶 產(chǎn)品 產(chǎn)品價(jià)值需求點(diǎn) 規(guī)劃特征 單體特征 戶型特征 主力產(chǎn)品 某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇 在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬(wàn)科產(chǎn)品 進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備 基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品庫(kù)工作流程 土地特征 產(chǎn)品系列 3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略 基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 成本控制 產(chǎn)品入庫(kù) 產(chǎn)品資料庫(kù) 產(chǎn)品選擇 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品入庫(kù) 趨勢(shì)研究 主力客戶及其特征和需求 配套特征 某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征 客戶 ∝ 產(chǎn)品 （某一產(chǎn)品系列下） 確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列 ∝ + 可能產(chǎn)品組合方案 產(chǎn)品的選取原則 “ 提供可復(fù)制的產(chǎn)品” 產(chǎn)品庫(kù)的核心價(jià)值 是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！ 有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！ “ 超出客戶滿意” —— “ 超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。 更好的顯示屏也是附加價(jià)值，為什么IBM不提供？因?yàn)椴⒎切枰踩缘纳虅?wù)客戶的最需！ “ 超出客戶滿意”的過(guò)程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： ? 找出某一類客戶的核心需求 —— 比如商務(wù)人士對(duì)筆記本安全性的要求；此謂“重要”； ? 通過(guò)創(chuàng)造性的過(guò)程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場(chǎng)尚未提供（即“未被滿足” ）的功能； ? 找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實(shí)現(xiàn)的功能；即價(jià)值工程。 戶型面積選擇的總體情況 選擇多大的建筑面積？ 二房及以下 三房 四房及以上樣本量： 196 298 32% % %6 0 M 2 以下 0 . 66 0 7 0 M 2 9 . 97 0 8 0 M 2 1 3 . 08 0 9 0 M 2 1 0 . 3 1 4 . 59 0 1 0 0 M 2 2 . 9 1 4 . 71 0 0 1 1 0 M 2 1 1 . 61 1 0 1 2 0 M 2 6 . 71 2 0 1 3 0 M 2 3 . 2 2 . 31 3 0 1 4 4 M 2 1 . 1 1 . 11 4 4 1 6 0 M 2 0 . 41 6 0 1 8 0 M 2 0 . 21 8 0 2 0 0 M 2 0 . 42 0 0 2 5 0 M 2 0 . 22 5 0 3 0 0 M 2 0 . 2T o t a l 3 7 . 3 5 6 . 8 5 . 9均值（ M2 ） 7 6 . 7 9 6 . 9 1 3 8 . 94 . 61 . 10 . 60 . 2100M2以上 144M2以上 80M2以下 120M2以下 ? 2房、 3房、 4房及以上的平均面積分別為 、 、 ? 從面積配比看，小 2房、小 3房的需求相當(dāng)突出 比例合計(jì) 100％ 21162816 16 1846331137373442 41 40183814181716 2521 1813112431211622 2336165707獨(dú)立別墅18層及以上的高層13 17層的小高層81 2層的小高層7層以內(nèi)的多層目標(biāo)客戶對(duì)單體類型的選擇 總體 青年之家 青年持家 小太陽(yáng) 后小太陽(yáng) 孩子三代 老人之家 中年之家 富貴之家樣本量： 526 69 127 90 67 76 11 46 28總體而言，消費(fèi)者對(duì) 812層的小高層沒有抗性，對(duì) 1317層的中高層以及 18層以上的高層也基本沒有抗性。 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 QC HS XT QZ1 QZ2 QZ3 QC+HS QC+XT QC+QZ5 HS+XT QC+HS+XT QC+HS+QZ1 QC+XT+QZ1 HS+XT+QZ1 QZ1+QZ2+QZ31核 41核 51核 61核 71核 8青持（Q C）三代（H S）小太（X T）90 70平 （Q Z1）70 50平 （Q Z2）50平 以下（Q Z3）客戶組合CITY 單純組合 兩類組合 三類組合產(chǎn)品舒適度 用地經(jīng)濟(jì)性 QC HS XT QZ1 QZ2 QZ3 QC+HS QC+XT QC+QZ5 HS+XT QC+HS+XT QC+HS+QZ1 QC+XT+QZ1 HS+XT+QZ1 QZ1+QZ2+QZ31核 41核 51核 61核 71核 8青持（Q C）三代（H S）小太（X T）90 70平 （Q Z1）70 50平 （Q Z2）50平 以下（Q Z3）客戶組合GOLDEN 單純組合 兩類組合 三類組合產(chǎn)品舒適度 用地經(jīng)濟(jì)性 （注：對(duì)于廣州的 City，一核 6是上限） （ City） （ Golden） 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 組合選擇原則： ?普遍適用：在市場(chǎng)上能被普遍接受或存在的。從平面組合形式看 ， 類似凸字形與工字形的結(jié)合 。 但拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野一般好 較好 好 好 （ 較 ） 好公共空間（ 核心筒 ）半開放核心筒 ， 可有較好的通風(fēng)采光。有自然通風(fēng)采光 ， 回家感覺好適用的建筑類型中高層 中高層 中高層 中高層或高層 中高層或高層 高層 高層 高層 （ 中 ） 高層環(huán)境適用性適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊 。多種適應(yīng)性項(xiàng)目適用性適用于用地狹長(zhǎng)的地塊 。不考慮過(guò)于特殊的地塊 ， 在一般地塊上適應(yīng)性較好有特定的適用部位 ， 非主流但有存在和發(fā)展價(jià)值 。有發(fā)展前景的發(fā)展趨勢(shì)類別特征評(píng)價(jià)廣州高層住宅單體類型比較表1 核十幾形態(tài)特征主朝向1 核 61 核 71 核 81 核 21 核 31 核 41 核 5單體類型的可能選擇（高層） ? 凸字形：一核 3/4 ? 工字形：一核 4/6 ? 士字形：一核 5/6 ? 風(fēng)車型：一核 6/7/8 ? C 字形：一核 6/7 廣州高層單體核心筒研究 八、客戶需求提煉 客戶需求提煉 ? 和設(shè)計(jì)進(jìn)行充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，通過(guò)頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對(duì)每個(gè)客戶的主要突破點(diǎn)（單體 +戶型），避免信息過(guò)量造成的重點(diǎn)不突出。用地效率低 ， 較少采用 。適用于不規(guī)則或較寬松的地塊 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。六邊形核心筒 ， 有通風(fēng)采光 。 在核心筒的組織上 ， 分為集中核心筒和分散核心筒的設(shè)計(jì) 。 ?廣州 (總體 )：青年持家 % 小太陽(yáng) % 孩子三代 % 青年之家 % 富貴之家 % 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 QC HS XT QZ1 QZ2 QZ3 QC+HS QC+XT QC+QZ1 HS+XT QC+HS+XT QC+HS+QZ1 QC+XT+QZ1 HS+XT+QZ1 QZ1+QZ2+QZ31核 41核 51核 61核 71核 8青持（Q C）三代（H S）小太（X T）90 70平 （Q Z1）70 50平 （Q Z2）50平 以下（Q Z3）客戶組合CITY 單純組合 兩類組合 三類組合產(chǎn)品舒適度 用地經(jīng)濟(jì)性 QC HS XT QZ1 QZ2 QZ3 QC+HS QC+XT QC+QZ1 HS+XT QC+HS+XT QC+HS+QZ1 QC+XT+QZ1 HS+XT+QZ1 QZ1+QZ2+QZ31核 41核 51核 61核 71核 8青持（Q C）三代（H S）小太（X T）90 70平 （Q Z1）70 50平 （Q Z2）50平 以下（Q Z3）客戶組合GOLDEN 單純組合 兩類組合 三類組合產(chǎn)品舒適度 用地經(jīng)濟(jì)性 （注：對(duì)于廣州的 City，一核 6是上限） 青年群體 （ City） （ Golden） 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) CITY 4 孩子三代 2 120 32 小太陽(yáng) 2 90 31 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) CITY 6 青年持家 2+2 110+75 32+21 小太陽(yáng) 2 90 31 面積 / 居衛(wèi)數(shù)選擇 ?在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系選取戶型類型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。 根據(jù)表 2， 0610年，其他商品住宅的 平均容積率為 ，且呈逐年攀升趨勢(shì)。 03757611房2房3房4房5房比例2 房 1 衛(wèi)332 房 2 衛(wèi) 5比例3 房 1 衛(wèi) 223 房 2 衛(wèi) 343 房 3 衛(wèi) 0比例4 房 2 衛(wèi)54 房 3 衛(wèi) 0目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積的選擇 ? 被訪者預(yù)期的住房面積在 80～ 90M2左右，并呈正態(tài)分布。 7. 當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí) ， 某些情況下 ， 這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改 ， 不過(guò)修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的 物理參數(shù) ， 而非客戶需求特征 如果用一頁(yè)紙來(lái)介紹產(chǎn)品庫(kù) …… 1. 我們選擇了廣州市的 G T1做產(chǎn)品 …… 2. G3和 T1的產(chǎn)品差異在于： 前者至少一梯 7， 后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園 ， 后者必須有入戶花園；前者必須具備餐